邓某某与竹山县桂坪新型墙材节能砖厂、梁壮志土地租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：邓某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，住湖北省竹山县。
委托诉讼代理人：江大成，竹山县宝丰镇法律服务所法律工作者。
被告：竹山县桂坪新型墙材节能砖厂。住所地：湖北省竹山县宝丰镇桂坪村*组。统一社会信用代码：91420323L270922430。
法定代表人：梁壮志，厂长。
被告：梁壮志，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，竹山县桂坪新型墙材节能砖厂厂长，住湖北省竹山县。
以上二被告共同委托诉讼代理人：陈燕卿，湖北武当律师事务所律师。

原告邓某某与被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂、梁壮志土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。简易程序审限届满后，原、被告均同意继续适用简易程序审理本案。原告邓某某的委托诉讼代理人江大成，被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂的法定代表人梁壮志（第二次开庭未到庭）、被告梁壮志及其委托诉讼代理人陈燕卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿损失1800元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年3月，在竹山县××镇××村村民委员会见证下，我将土地出租给原张桂银经营的页岩砖厂使用，与时任砖厂法定代表人张桂银签订了租用土地协议书，张桂银按约定支付了经营期间的租赁费，后因张桂银经营不善，将砖厂转让给了梁壮志经营，梁壮志将砖厂名称登记为竹山县桂坪新型墙材节能砖厂，法定代表人为梁壮志（属梁壮志个人独资企业）。2011年3月21日，梁壮志与我签订《土地租用协议书》，约定租用我的水田面积0.50亩，租期五年自2011年3月20日至2016年3月20日止，按每年每亩支付900元费用计算应支付年租赁费450元。梁壮志在经营期间仅支付了2013年3月20日之前的租赁费，之后至2017年3月20日之间四年的租赁费1800元未支付，且在2014年之后至今没有经营，砖厂倒闭，与梁壮志也失去了联系，后多次找政府要求解决土地租金事宜未果。由于被告梁壮志经营不善导致砖厂倒闭，致使土地闲置，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求判如所请。
被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂、梁壮志辩称：一、原、被告双方所争议的土地已经由第一被告办理了国有土地使用权证，也已经向土地部门支付了土地出让金，所以原告现在已经无权在起诉被告，要求二被告支付土地租赁费用；二、原告应当出具其手中的土地承包权证，才享有原告的资格，仅凭土地租赁合同无权证明其享有本案诉权；三、本案中被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂现在已经处于倒闭的状态，没有经营了，在法律上属于不可抗力的因素，所以应当免除被告桂坪砖厂的责任；四、本案涉及土地的所有权和使用权纠纷，根据土地管理法的规定，本案应由人民政府先行处理；五、本案只能有一个被告，也就是竹山县桂坪新型墙材节能砖厂符合被告资格，被告梁壮志不属于本案适格主体，不应当在本案中承担责任。
本院经审理认定事实如下:竹山县桂坪新型墙材节能砖厂前身为宝丰桂坪页岩砖厂（属竹山县宝丰镇招商引资企业），系张桂银（河北籍）于2009年投资兴建，因其经营不善倒闭。2010年4月，被告梁壮志从案外人张桂银手中转让该砖厂，将原宝丰桂坪页岩砖厂更名为竹山县桂坪新型墙材节能砖厂，为梁壮志个人独资企业。2011年3月21日，竹山县桂坪新型墙材节能砖厂与原告邓某某签订土地租用协议，合同约定：原告邓某某将位于桂坪村2组承包的0.50亩水田出租给被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂使用，每年支付租金标准为900元/亩，租期五年，从2011年3月20日起至2016年3月20日止，在五年租地期限内，租金不变，租金按每二年支付一次，竹山县桂坪新型墙材节能砖厂一次性支付两年租金。根据此约定，竹山县桂坪新型墙材节能砖厂每两年应支付原告邓某某租赁费900元。承租期满后，如不再租赁土地，竹山县桂坪新型墙材节能砖厂应无条件将租赁土地返还给原告并协助恢复土地用途。在租赁期限内，竹山县桂坪新型墙材节能砖厂不得无故弃租及解除合同，原告不得无故收回出租的土地或解除合同，本合同具有不可撤销或解除权。本协议签订后，原告与他人签订的任何租地协议废止并归于无效。如一方违约，按租金总额的30%支付违约金并赔偿损失。
另查明，2012年8月15日，被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂将其承租的土地办理了国有土地使用权证书，竹山县人民政府向其颁发了竹山国用（2012）第401129号《中华人民共和国国有土地使用证》，面积为2492.1㎡。原告出租给被告的土地，已于2005年7月30日取得了土地承包经营权。
再查明，被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂所承租的原告邓某某0.50亩水田系基本农田，被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂将农业用地转为非农业用地没有办理批准手续。2013年3月20日以前的租金已由被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂支付给原告。其与原告所签订的合同非初始合同，系接手张桂银与原告所签订的土地承租合同后重新与原告签订的土地租赁合同。原告所出租的0.50亩水田因被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂重建时面貌已改变，四至边界、坐落位置无法查清。
又查明，被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂所承租的土地，在2013年7月因竹山县××镇××村村民委员会新修通村水泥路，占用了部分土地（约2.5亩左右），并没有进行任何补偿和办理征用手续。本案在审理过程中，经本院释明原、被告所签订的协议违反了法律强制性规定，属无效合同，原告变更诉讼请求，只要求被告赔偿2013年3月20日至2017年3月20日之间四年土地损失1800元。

本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”；第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”；《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”；第三十三条第（二）项规定，“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”。本案原、被告所签订的土地租赁合同违反了上述法律的禁止性规定，改变了土地的用途和性质，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，原、被告所签订的土地租赁合同应属无效合同。
针对被告提出是否应当支付土地租金、原告是否享有诉权、是否超过了诉讼时效、本案是否应当先由人民政府处理、梁壮志是否应当承担责任等问题，本院认为，原告邓某某与被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂签订了《土地租用协议书》，原告所出租的土地已经取得承包经营权，根据合同相对性原则，原告为合同相对人，其享有诉权；原、被告所签订的协议虽然违反了法律强制性规定，属无效合同，但根据法律规定，合同无效，给对方造成损失的，应当赔偿损失，具体损失金额，依双方所签订的协议进行确定；关于原告起诉是否超过了诉讼时效问题，由于被告支付了二年的租金后，一直占用所承租的土地，且合同约定租期为五年，2016年协议到期后，被告并没有复耕，从2016年3月21日起原告权利被侵害，诉讼时效应当从2016年3月21日开始计算，至原告起诉之日，原告起诉没有超过法律规定的时间；关于土地使用权和所有权发生争议的问题，因被告在办理国有土地使用权证书时，并没有对出租方进行任何补偿，且出租方并不知情所出租的土地已被竹山县桂坪新型墙材节能砖厂办理了国有土地使用权证书，本院在审理本案的过程中发现此问题后，已向相关职能部门发出司法建议，要求进行立案查处，故本案作为民事案件进行处理并无不妥；关于梁壮志是否应当承担责任问题，本院认为，个人独资企业，以个人出资经营、归个人所有和控股、由个人承担经营风险和享有全部经营收益的企业。根据《个人独资企业法》规定，个人独资企业投资人以其个人资产对企业承担无限责任，自负盈亏。本案被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂属被告梁壮志个人独资企业，故被告梁壮志应与被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂共同承担赔偿责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款、第一百五十七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、原告邓某某与被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂于2011年3月21日签订的《土地租用协议》无效。
二、被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂、梁壮志于本判决生效后五日内赔偿原告邓某某2013年3月20日至2017年3月20日四年土地损失1800元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务*日万分之一点七五*迟延履行期间）。
本案受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂、梁壮志共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。

审判员 佘云国

书记员： 郑琼