遵化市天某某广场商贸有限公司与石连山租赁合同纠纷一审民事判决书

遵化市天某某广场商贸有限公司
王会军
石连山
李宏彦

原告（反诉被告）:遵化市天某某广场商贸有限公司住所地:河北省唐山市。
法定代表人:张锦华，该公司经理。
委托代理人:王会军。
被告（反诉原告）:石连山，居民。
委托代理人:李宏彦。
原告（反诉被告）遵化市天某某广场商贸有限公司与被告（反诉原告）石连山租赁合同纠纷一案，原告于2014年3月13日向本院提起诉讼，被告石连山于2014年3月27日提起反诉，本院于2014年9月23日作出（2014）遵民初字第1717号
民事判决。
判后被告石连山不服，向唐山市中级人民法院
提起上诉。
唐山市中级人民法院
于2014年12月8日作出（2014）唐民四终字第888号
民事裁定书
，撤销（2014）遵民初字第1717号
民事判决，发回我院重新审理。
本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）遵化市天某某广场商贸有限公司的委托代理人王会军，被告（反诉原告）石连山及其委托代理人李宏彦到庭参加了诉讼。
本案现已审理终结。
原告遵化市天某某广场商贸有限公司诉称:被告与原告于2012年2月16日签订《天润商场租赁合同》，原告将天润购物商场一层东厅面积为1038平方米的场地租赁给被告，合同租赁期限为2012年5月1日至2018年4月30日，合同约定一至三年的租金为1.7元／平方米／天，被告另按照0.5元／平方米／天支付物业管理费用。
租金和物业管理费用均为上交，其中租金按季度支付，物业费按年支付；被告逾期缴纳费用的，每逾期一天按拖欠各项费用的三倍支付违约金；合同还对双方其他权利义务作了明确约定。
但在租赁经营期间，被告只支付了半年的租金及一年的物业服务费，原告一直催要此两项费用及违约金，但是被告一直找各种理由推拖，直至2013年12月17日，被告在未通知原告的情况下私自撤场，且拒不交纳各项费用。
无奈之下，原告将被告诉至法院
，要求:1、解除原、被告于2012年2月16日签订的《天润商场租赁合同》；2、要求被告给付本案立案之前的房屋租金825682.75元，物业费164004元，合计989686.75元，本案立案之日起至判决解除合同生效期间按每天2283.6元给付房屋租金和物业费；3、要求被告按照银行同期贷款利率的四倍标准，给付逾期支付租金期间相应租金的违约金，约168505.28元；4、要求被告自2013年5月1日起至实际付清之日止，按照日千分之一标准，给付拖欠物业费164004元的违约金；5、诉讼费用由被告承担。
被告石连山辩称:一、原告诉状所言不实，答辩人撤场事出有因，并电话告知经原告同意，现在以此为由起诉答辩人没有任何道理。
2012年2月16日，原告与答辩人签订《天润广场租赁合同》，答辩人租赁了原告天润购物1038平方米商场。
在原告招商签订合同时，原告曾承诺创造良好的经营环境，保证商场正常运营，这在双方签订的合同中也明确约定，但在经营过程中，原告根本未履行其承诺，导致天润购物因原告经营管理不善商户纷纷退场，严重影响了答辩人的正常经营，答辩人因此产生经营损失100多万元，后因实在难以维持，答辩人于2013年12月找到原告要求解除合同并撤场，当时原告对被告的要求未提出任何异议，答辩人才撤场，如果原告不同意，答辩人撤场时有大量的家电物品不可能顺利撤场。
此外原告2014年春节曾找到答辩人要求再次入驻并承诺给予更大优惠。
因此双方租赁合同早已协商解除，答辩人并不是私自撤场，而是经原告同意正常退场，原告之辞不应采信。
二、答辩人并未拖欠原告租金及物业费，上述费用是原告向所有商户承诺免除的，原告主张于法无据，应予驳回。
原、被告双方签订合同后一直交纳租金和物业费，但自2012年9月起，因原告经营管理问题，导致天润购物管理混乱，客流量大减，入驻商户合法权益无法得到保障，包括乐天玛特超市在内大批商户撤场，撤场率达90%，剩余商户包括答辩人无法维持经营。
为留住商户，原告组织剩余商户召开会议，承诺给未撤场的商户免除租金半年（从2012年10月至2013年4月），在此期间原告继续招商，因没有进展，原告继续承诺给在驻商户免租金，不许撤场，原告还在2013年5月以后招商过程中通过电视字幕广告、电台广播及门口招商广告进行宣传，明确说明商场入驻率不足70%免收租金及物业费，这是全遵化市民众所周知的事实，因此在这段时间根据原告的承诺，被告无需交纳租金和物业费。
三、原告在履行租赁合同过程中存在重大违约行为，导致答辩人遭受重大损失，答辩人将依法提出反诉，追究原告相关责任。
原告在签订租赁合同时明确承诺“创造良好的经营环境，保障商场正常运营”，但因原告管理问题，造成大量商户退场，商场无法正常经营。
原告在商场已产生重大问题的情况下，不顾虑商户利益，擅自单方决定关门闭户修理停车场，致使在长达一个月的时间里商场没有客户，造成答辩人客户流失，经营亏损，在不到两年的时间里经营亏损100多万元，并因无法继续经营而解除合同撤场，因此又产生装修损失200多万元，这些损失因原告违约引起，答辩人依法提起反诉，追究原告相关责任。
四、2012年天润购物招商，北国电器入驻商场内与商场签订了六年合同，商场一楼东厅1038平米场地。
当时招商没有说明签订的合同分经营合同和外街门市合同，五月一日商场正式开业，我们按照商场合同规定按时交纳了一年的物业费及第一、第二季度租金。
商场经营不到半年，由于管理不当造成大批商户提前撤场，凌乱不堪，没有客流，由此可见若大的商场，经营不到半年面临倒闭，因此按双方签订的广场租赁合同（第六条第2项第（1）款规定，甲方应为乙方创造良好的经营环境，保证购物中心的正常运营）无法继续履行。
五、更换了原来的团队，聘了新团队北京管理人员，在商场大厅召开会议，给商场内剩余商户免收租金，等待招商，但二个月过去，只见商户还在纷纷撤场，商场并没有采取措施挽留商户，谁愿意撤就撤，致使越来越凌乱不堪，基本整天没有几个人进来，无法正常经营，若大的商场一楼只剩下我们北国电器和两三个小摊位，但小摊位也只有老板自己看摊，辞掉了服务员，因为租金都难以支撑下去。
六、北京团队没有两三个月就走了，商场又换了新的管理人员，聘了唐山的高总，高总来了再次在一楼大厅给剩余商户开会，说我们正在招商，给商户继续免收租金，招大批温州商户入驻，人家是来人看了，但看到整个商场七零八落，面目全非，根本没有客源，招商失败。
七、商场再次换人，由金源过来的李总继续招商，2013年6月份，公开电视字幕、门前大广告牌、单页，推出全面招商，8月份负一层大型超市，乐天玛特宣布撤店，整个商场瘫痪。
整个大商场一天没有几个人进来，于是12月份我们面临巨大的损失无奈撤场。
八、我门签订的合同是六年，前期投入巨大，损失巨大，商场未能按合同去履行为商户创造良好的经营环境保证正常运营，损害了广大经销商的利益，还反告我们商户，法理不容，望法院
给我们一个公正的判决。
九、我们在商场的刷卡金11万多，商场至今未退还，进场时装修100多万元的损失，70多万元的经营损失已经反诉，请求法院
支持我们的合法诉求。
十、2013年12月17日我方经商场同意，合同已解除，场地已交还。
对方向我方主张租金和利息计算到2014年3月无任何道理，即无事实依据，也无法律依据。
反诉原告（被告）石连山诉称:2012年2月16日，反诉人与被反诉人签订《天润广场租赁合同》，反诉人租赁了原告天润购物1038平方米商场。
为此，反诉人按合同约定向被反诉人支付了两个季度的租金及一年的物业费。
在《天润广场租赁合同》中，被反诉人向反诉人承诺“创造良好的经营环境，保障商场正常运营”。
但在经营过程中，被反诉人根本未履行其承诺，在不到半年时间里，因其经营管理不善导致商户纷纷退场，为留住商户，被反诉人给在场商户开会，承诺给未撤场的商户免除租金半年（从2012年10月至2013年4月），在此期间被反诉人继续招商，但没有任何进展，因此继续承诺给在驻商户免租金，让商户们撑着，不许撤场。
被反诉人还在2013年5月以后招商过程中通过电视字幕广告、电台广播、彩页及在门口设招商广告牌等形式进行宣传，公开承诺商场入驻率不足70%免收租金。
因为有此优惠，反诉人同时考虑摊位大、投资大、员工开支大、装修费用大，短期内难以收回，员工安置问题难以解决，盼望商场形式好转才苦撑到2013年12月，因实在难以维持，才找到被反诉人要求解除合同，在被反诉人同意后撤场，被反诉人起诉反诉人给付租赁费、物业费及违约金没有任何道理。
反诉人在经营过程中无任何违约行为，被反诉人违反“创造良好的经营环境，保障商场正常运营”的承诺，因管理不善，导致合同不能履行，给反诉人造成商场装修损失120万元、经营损失30万元，并于2014年2月21日单方关闭天润广场，已构成根本违约，依据《中华人民共和国合同法》第107条  、第113条  第1款  之规定，应承担违约责任，赔偿因违约给反诉人造成的损失，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第51条  、第140条  之规定，提起反诉，要求判令
被反诉人赔偿反诉人装修损失120万元、经营损失30万元，共计人民币150万元；由被反诉人承担本案全部诉讼费用。
反诉被告（原告）遵化市天某某广场商贸有限公司辩称:反诉内容与事实不符，应依法驳回其反诉请求。
1、双方之间的《天润广场租赁合同》及《遵化天润广场物业服务合同》合法有效，应受到法律的保护。
2、原告从未承诺免除被告租金，而被告逾期支付租金和物业费是不争的事实，构成根本违约，原告要求解除合同合法有据。
3、原告没有任何违约行为。
4、被告显然属于外街户。
5、被告一直没有向原告交接场地，应视为被告一直在使用场地，被告应支付期间的租金。
6、原告主张被告支付逾期租金及违约金，合法有据。
7、被告的确向原告缴纳了履约保证金20000元及装修保证金10000元，另外，商场实行统一购物卡政策，至今在原告处的卡款为81211.23元，以上共计111211.23元，原告同意一并处理。
审理中，原、被告双方对下列事实产生争议:一、被告租赁的场地是否为临街商铺、被告是否已经将租赁房屋返还给原告以及租赁房屋的现状；二、原告方主张解除租赁合同是否符合法律规定或合同约定，原、被告双方是否存在违约行为。
三、因违约行为给原、被告双方所造成的实际损失。
一、被告租赁的是否为临街商铺、被告是否已经将租赁房屋返还给原告以及租赁房屋的现状。
原告主张:被告石连山租赁的是临街商铺、双方没有就返还场地进行过协商，被告的北国电器牌匾还在悬挂，场地并没有返还也没有进行交接手续。
为证明其主张成立，原告向本院提交如下证据:1、原告与商户签订的《天润广场租赁合同》复印件7份、《经营合同书
》复印件4份，用以证明其与临街商户签订的是《天润广场租赁合同》，而与内场商户签订的是《经营合同书
》，合同形式不一样；同时证明与被告石连山签订的是《天润广场租赁合同》，与临街商户的合同是一致的。
经质证，被告方对上述证据的证明目的有异议，辩称上述两种合同形式不能证明被告租赁的是临街商铺，理由为:1、其他临街商户都是独立封闭的空间，而被告租赁的场地是商场内的一部分，与商场相连相接，不符合临街商铺独立封闭的特点。
2、临街商铺都是自己控制开门关门及营业时间，而被告所租赁的场地是受整个商场的营业时间限制的，而且由商场控制出入。
3、开业时临街商户不享受商场的抽奖活动，而被告是和内部的商户一样参与抽奖活动的。
4、顾客到临街商铺购物不能用商场的购物卡，而被告和内部商户一样，可以用购物卡，至今商场还欠被告购物卡款11万余元。
5、原告以被告有荧光字幕和门头广告为由认定被告所租是临街商铺是不能成立的，这两项都是按商场的整体布局设计的，是经商场同意的，因为被告租赁的场地面积大，而且给商场带来了大量的顾客。
6、原告以与被告签订的是租赁合同而与其他商户签订的是经营合同为由证明被告所租场地为临街商铺是不能成立的，被告作为主力商户与原告签订合同的时间较早，所签的合同是原告提供的格式合同。
原告实际都是按平米收费，不能证明被告租赁的是临街商铺。
7、被告有经过公证的现场示意图，足以证明被告方租赁的场地是商场内部的一部分，应该免除租金。
8、所有临街商户的合同与被告的合同不一样，其他临街商铺都有门头号
，而被告的没有，被告租赁的只是使用场地面积，而其他临街商户都是100-200平米。
2、该租赁场地外观打印照片三张，用以证实被告未将租赁场地返还。
经质证，被告对该照片的真实性没有异议，辩称照片反映的内容是现状，但是因为原告的原因致使被告经营不下去所以没有拆除，不能证明合同没有解除。
3、补充协议一份，内容为:“补充协议甲方:遵化市天某某广场商贸有限公司乙方:石连山甲乙双方本着精诚合作、互惠互利、共同发展的原则，经友好协商，就乙方预交租金及确定起租日期之事宜订立此协议，此协议为甲乙双方所签订的《天润广场租赁合同》之补充条款。
为充分利用天润广场优越的场地资源，尽早催熟其商业氛围，同时体现双方合作之诚意，实现共同发展、繁荣商圈之目的。
结合目前商场现状，其主力商户乐天玛特超市已于2011年12月31日正式开业，现北外街商铺也已具备试营业条件。
现规定乙方需将约定的租金在2012年1月20日之前付与甲方，甲方保证在商场正式开业之日起开始计算乙方租金（目前暂定商场开业日期为2012年4月20日，以实际开业时间为准），乙方在达到甲方管理要求及符合国家相关法律法规管理规定的前提下，在起租日之前，可享受免租金待遇。
甲方:遵化市天某某广场商贸有限公司乙方:石连山”。
用以证实被告方租赁的场地是外街商铺，商场出租的外街商铺全部采用租赁合同，商场内的商户签订是经营合同。
经质证，被告对该证据的真实性没有异议，但辩称对原告的证明目的有异议，补充协议不能证实其租赁的是外街商铺，商场管理规定能说明这一点，管理规定中被告要按原告的安排统一开门统一关门，该地点与商场里边是相通的，因此被告所租赁的1038平方米不是外街商场，应按内场商户对待，只是多了一个消防通道和入口，被告的经营活动都要受到原告方的制约和管理。
被告石连山主张:被告所租场地不是临街商铺，2013年12月17日已经将场地返还给原告，2014年2月21日天润购物整体闭店。
为证明其主张成立，被告向本院提交如下证据予以证实:1、（2014）遵证经字第134号
公证书
一份，内容为:“申请人:石连山，男，公民身份证号
码:××公证事项:保全证据申请人石连山于二0一四年十月二十七日来到本处称:二0一二年申请人和遵化市天某某广场商贸有限公司签订了《天润广场租赁合同》及《补充协议》，在天润购物商场内经营家用电器。
为了证明申请人经营使用的场地与天润购物商场是通透的，也是内部商户之一，而不是独立门市，特向本处申请对其原经营场地的位置、现状录像过程进行保全证据。
根据《中华人民共和国公证法》、《公正程序规则》的规定，本公证员与公证员张悦以及申请人石连山、在场人李宏彦、北国电器经理唐福国、摄像人赵健于二0一四年十月二十八日九时九分共同来到遵化市文礼西街南侧天润购物门口处。
在公证人员的监督下，由北国电器经理唐福国引领并介绍，上述人员共同从天润购物正门进入天润购物一层大厅，大厅门口左侧有“天润购物服务中心”、“天润购物简介牌”和“天润购物布局图”的展示牌，从1F导购牌进入一层大厅东侧，沿主通道来到申请人原经营的家用电器展区，沿该展区商场内南北方向的主通道向北步行至天润购物一层大厅东侧的贴着“天润购物入口”的北门口，上述人员共同走出天润购物商场。
摄像人员赵健对上述过程进行了录像。
公证员现场取得SONY录像带一盘。
依据SONY录像带刻制光盘一式两张。
公证人员对SONY录像带进行了封存，赵健在封口处签名予以确认。
北国电器经理唐福国绘制《保全证据现场路线示意图》一份。
兹证明本公证书
所附《保全证据现场路线示意图》（附件1）的复印件与原件相符；所附光盘一张（附件2）系依据摄像人赵健现场拍摄的SONY录像带所刻制，与实际情况相符，另一张光盘及SONY录像带现保存于我处，保存SONY录像带的证物袋封口处赵健签名属实。
附:1、《保全证据现场路线示意图》复印件一份2、光盘一张中华人民共和国河北省遵化市公证处公证员:王秋梅二0一四年十一月七日（河北省遵化市公证处）”。
用以证明被告租赁的场地在商场一层楼内，不属于临街商铺。
经质证，原告对上述证据提出异议，辩称所有的临街商铺和内场商户都在商场建筑体的楼内，被告经营的场地与商场是否相通，并不是区别临街商铺的标准，如果被告不撤场，商场内闭店后被告完全可以继续经营。
2、该视频恰恰证明被告的经营场地是通过东门直接面向街面的，其位置能够获得更好的客源和客流量，也能够单独的通过东门继续经营不受其他商户闭店的影响。
2、现场照片复印件两组13张，用以证明被告租赁的场地在商场一层楼内，不属于临街商铺。
经质证，原告对上述证据提出异议，辩称照片的拍摄时间和地点反映不出来，原告不予认可；天润购物的简介和布局图对于临街商铺和内场的情况都做了说明，从照片上看并不能说明被告属于哪种商户。
3、天润购物闭店公告照片一张，内容为:“闭店公告天润购物因涉及调整业态规划布局，即日起暂停营业，再次开业时间另行通知。
相关事宜请咨询6958800，如有不便，敬请谅解。
天润购物2014-2-21”。
经质证，原告辩称日期是对的，确实是在2014年2月21日闭店，但针对的并不是被告，被告可以正常经营。
二、原告方主张解除租赁合同是否符合法律规定或合同约定及原、被告双方是否存在违约行为。
原告主张:被告未按照合同约定按时缴纳租金，违反合同约定，原告主张解除租赁合同符合法律规定。
被告主张:原告存在违约行为，其未能实现其保障的营造良好的经营环境，致使被告遭受损失。
为证明其主张成立，向本院提交如下证据予以证实:1、北国电器员工刘英莲的书
面证明并出庭作证，内容为:“我是天润购物北国电器的员工，2012年5月1日开业，开业3个月后大部分商户纷纷撤离，由于商场没有留住商户，很少有顾客进来，造成了我们电器销售直线下降，几乎天天没有销售，造成员工工资下降，造成员工流失，摊位所剩无几，只剩旁边的卖包、卖玉的小摊位，也只有老板看摊，没有雇员，商场难以维持，无法正常营业。
我们唐经理和其他商户参加商场会议，天润领导向商户承诺免收租金招商，但一直未招进商户，我们只看到不收房费商户也无法维持，不断有客户搬出。
以上情况完全属实。
证明人:刘英莲2014年3月25日。
”经质证，原告辩称对证人陈述的前半部分有异议，其证言与被告所述相互矛盾，证人是被告方工人，他们有利害关系，所以证言不真实。
2、熊正林的书
面证明一份，内容为:“我是原天润购物商户，2012年4月份入驻，5月1日开业，以开业计租金，但由商场运营3个月后，由于管理不善，商户纷纷撤场80%到90%，商场不能正常运行，9月份商场在一楼大厅给在场商户开会，王总向商户承诺免收房租，当时开会我们商户都在场。
2013年5月份未经商户同意修外停车场，商场单方关闭门前停车场一个月，给商户造成了更大的经营损失，无法经营，后商场又换高总、李总，向商户承诺招商不到70%，免收租金、物业费，以字幕、广告、单页、门前广告牌的形式继续招商，但至今未招到商户，造成商场无法正常运行。
以上情况完全属实。
证明人:熊正林2014年3月23日。
”经质证，原告辩称对该证明有异议:1、证人没有出庭，证明签字的真实性无法核实；2、证明是电脑打印形成并非证人自己书
写；3、没有提供证人与其公司的租赁合同，不能证明其到底是否是原告方商户；4、证明内容不属实且与被告所述相矛盾，不存在商场运营三个月，商户纷纷撤场情况，商场对商户承诺不到70%免收租金这种情况是不存在的；5、证明人显然对于商场的情况不了解，商场内部已经闭店但证明上说至今未招到商户，与事实明显不符。
3、徐继刚的书
面证明一份，内容为:“我是天润购物商户，2012年4月份入驻，5月1日开业，以开业计租金，但由商场运营3个月后，由于管理不善，商户纷纷撤场80%到90%，商场不能正常运行，9月份商场在一楼大厅给在场商户开会，王总向商户承诺免收房租，当时开会我们商户都在场。
2013年5月份未经商户同意修外停车场，商场单方关闭门前停车场一个月，给商户造成了更大的经营损失，无法经营，后商场又换高总、李总，向商户承诺招商不到70%，免收租金、物业费，以字幕、广告、单页、门前广告牌的形式继续招商，但至今未招到商户，造成商场无法正常运行。
以上情况完全属实。
证明人:徐继刚南国翡翠2014年4月17日。
”经质证，原告辩称对该证明有异议:1、证人没有出庭，证明签字的真实性无法核实；2、证明有涂改且是电脑打印形成并非证人自己书
写；3、没有提供证人与其公司的租赁合同，不能证明其到底是否是原告方商户；4、证明内容不属实且与被告所述相矛盾，不存在商场运营三个月，商户纷纷撤场情况，商场对商户承诺不到70%免收租金这种情况是不存在的；5、证明人显然对于商场的情况不了解，商场内部已经闭店但证明上说至今未招到商户，与事实明显不符。
4、天润购物招商彩页原件一份，其中“招商政策”的内容为:“1、入驻商户达到70%以前免收租金；2、报名前30名品牌商户给予特殊政策支持！”用以证明天润购物在原有商户纷纷退场的情况下重新招商，公开承诺入住商户达到70%以前免收租金。
经质证，原告辩称对该宣传广告彩页的真实性需核实一下，该证据并没有具体时间，且发布的广告彩页明显是针对的是新入住的商户，如果对老商户不会以宣传单的形式做说明，并且该宣传单已经说明是进行购物中心的规划调整，为了提升整个商场的商业气氛，是商场的正常的经营行为，与被告所述商户纷纷退场没有任何关系。
5、照片11张，用以证明天润广场未能给入场商户创造良好的经营环境，未能保证购物中心的正常运营，所以纷纷撤场。
经质证，原告辩称上述照片均无拍摄时间，且拍摄的都是在2014年2月21日闭店之后的情况，该证据无法证实被告的证明目的，原告认为良好的经营环境并不是保证所有商户都在场，而且不是保证其他商户的营业率，更不是保证被告在这儿经营就能赚钱，而是在硬件环境上达到被告经营所需要的一些硬件需求，能够使其正常营业不受其他因素的阻止和干扰，现在整个商场的外街户均在正常经营，是被告自行撤场与原告无关。
审理中，本院调取并向原、被告双方出示了下列证据:1、法院
对天某某宝利来蛋糕店店长徐文静所做的调查笔录。
主要内容为:徐文静称该店与商场没有通道，营业时间由自己掌握。
经质证，原告对该调查笔录内容无异议，但辩称根据双方的广场租赁合同第5条第5项规定，营业时间应按照商场的要求。
被告对该调查笔录内容无异议。
2、法院
对天某某汉江潮烤肉店店长李艳娜所做的调查笔录。
主要内容为:李艳娜称该店与商场没有通道，营业时间由自己掌握。
经质证，原告对该调查笔录内容无异议，但辩称根据双方的广场租赁合同第5条第5项规定，营业时间应按照商场的要求。
被告对该调查笔录内容无异议。
三、因违约行为给原、被告双方所造成的实际损失。
原告主张:被告应给付原告物业费及租金，租金按合同约定被告应按季度上交款，原告主张2012年11月1日至2013年2月1日的租金自2012年11月1日至法院
判决解除合同之日止；2013年2月1日至5月的租金自2013年2月1日至法院
判决解除合同之日止；2013年5月1日至8月1日的租金自2013年5月1日至法院
判决解除合同之日止；2013年8月1日至11月1日的租金自2013年8月1日至法院
判决解除合同之日止；2013年11月1日至2014年2月的租金自2014年11月1日至法院
判决解除合同之日止，2014年2月1日至2014年5月1日的租金自2014年2月1日至法院
判决解除合同之日止，2014年5月1日之后的租金自2014年5月1日起至法院
判决解除合同之日止计算违约金，以上每季度租金的数额为161019.75元，逾期期间根据合同约定按照逾期交纳租金的3倍，原告主动调整为中国人民银行同期同档次银行贷款利率的4倍计算违约金。
物业服务费违约金自2013年5月1日起计算到法院
实际判决之日止，数额是189435元，标准根据物业服务合同按每日千分之一计算。
被告主张:其不欠原告方租金，是原告方没有保证商场的正常运营，商场在开会的过程中提出给商户免交租金，因原告未能保证良好的经营秩序，其应赔偿因此而给被告造成的损失。
为证明其主张成立，被告向本院提交如下证据:1、遵化市北国电器商城2012年、2013年天润店全年统计表各一份，用以证实被告经营的实际损失为718183.99元，但其只主张30万元，2012年5月1日从一开始入场一直到2013年12月份撤场的损失，损失包括工人工资、水电费、广告活动费用等。
经质证，原告辩称该证据与其无关，原告已经完全履行了合同，被告方是自己经营，自负盈亏，该证据都是被告单方填写，原告不予认可。
2、天津市览光科技有限公司等23个厂家出具的证明23份，主要内容均为:证明北国电器入驻天润购物，为我单位××品牌设计展厅××平米，装修费用（包括人工费、材料费等）××元，由北国电器垫付金额××元，使用期限5年以上，完成我单位销售额××元后由我单位支付该装修费用。
特此证明证明单位公章。
北国电器商场的展位设计、装修费记账凭证22份。
用以证明商户如果经营良好，装修费用厂家可以担负，并且被告已实际支出装修费用1253500元，被告主张原告赔偿损失120万元。
经质证，原告辩称该证据与其无关，其已经完全履行了合同；记账凭证是被告单方书
写，原告不认可；对于厂家证明不予认可，证明内容除了数额全部都是打印的，内容完全一致，而且作为证明单位，对于具体的人工费和材料费，没有其他证据不能证明实际花销费用，缺乏实际工人的证明。
因此，由于被告的违约行为自行撤场，对于装修及装饰物原告要求被告拆除，原告没有任何违约行为，对于被告方要求的损失全部不予认可。
本院认为:原告遵化市天某某广场商贸有限公司与被告石连山于2012年2月16日签订的《天润广场租赁合同》、《遵化天润广场物业服务合同》，《补充协议》系双方真实意思表示且已实际履行，该合同合法有效，原、被告双方均应按合同约定，遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的等全面履行各自的义务。
本案中，原、被告双方就合同约定的租赁场地是否为临街商铺产生争议。
被告石连山租赁原告场地销售电器，该场地位于天润商场一层东侧，紧邻天润购物商场东门入口处，该入口系通往整个天润购物商场的通道之一，并非为被告所租场地设置的专用通道。
另，被告石连山在经营过程中营业时间与内场商户一致，且统一销售商品价格标签、员工服装、收银等，顾客可以用天润商场购物卡消费购物，同时参加天润购物商场组织的海报促销、抽奖等各项活动。
原、被告双方签订的租赁合同虽与其他临街商户签订的合同形式一致，但其他临街商铺均为独立门市，有单独专用出入通道，营业时间、收银等均由商户自己掌握，故根据被告石连山租赁场地的外观、商场的整体布局及具体营业情况，不宜认定被告租赁的场地为临街商铺，因此原告承诺入驻商户不达到70%免收租金的承诺应适用于被告，原告称被告违反合同约定，要求被告给付房屋租金、物业费及违约金的主张，本院不予支持。
因被告石连山已于2013年12月17日撤场，天润购物商场已于2014年2月21日整体闭店，该场地于闭店之日起实际已由原告控制，因原、被告双方均无继续履行合同的合意，且该租赁合同实际已无继续履行的可能，应依法解除原、被告之间签订的《天润广场租赁合同》、《遵化天润广场物业服务合同》，《补充协议》。
被告石连山称原告未按照租赁合同的约定，为其创造良好的经营环境，存在违约行为，原、被告签订的《天润广场租赁合同》第六条第2项规定:“甲方有义务为乙方创造良好的经营环境，保证购物中心的正常运营”，本院认为，天润购物内部商户的撤场并不能证明原告遵化市天某某广场商贸有限公司未能给被告石连山创造良好的经营环境，其他内部商户的撤场及购物中心不能正常运营并不必然导致被告的经营活动不能继续，因此被告石连山以此主张原告存在根本违约而要求赔偿损失于法无据，本院不予支持。
被告石连山向原告交纳的2万元履约保证金及1万元装修保证金、原告欠其刷卡购物款81211.23元，合计111211.23元，原告应予返还。
根据本案实际情况及原、被告双方在签订及履行合同过程中的过错程度，兼顾公平原则，本院酌定由被告石连山赔偿原告损失111211.23元。
综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条  、《最高人民法院
关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、解除原告（反诉被告）遵化市天某某广场商贸有限公司与被告（反诉原告）石连山之间签订的《天润广场租赁合同》、《遵化天润广场物业服务合同》及《补充协议》。
二、由原告（反诉被告）遵化市天某某广场商贸有限公司返还被告（反诉原告）石连山履约保证金、装修保证金及刷卡购物款111211.23元。
三、由被告石连山（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）遵化市天某某广场商贸有限公司损失111211.23元。
四、驳回原告（反诉被告）遵化市天某某广场商贸有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）石连山的反诉请求。
本诉案件受理费17590元，由原告（反诉被告）遵化市天某某广场商贸有限公司负担；反诉案件受理费18400元，由被告（反诉原告）石连山负担。
如不服本判决，可在判决书
送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院
。

本院认为:原告遵化市天某某广场商贸有限公司与被告石连山于2012年2月16日签订的《天润广场租赁合同》、《遵化天润广场物业服务合同》，《补充协议》系双方真实意思表示且已实际履行，该合同合法有效，原、被告双方均应按合同约定，遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的等全面履行各自的义务。
本案中，原、被告双方就合同约定的租赁场地是否为临街商铺产生争议。
被告石连山租赁原告场地销售电器，该场地位于天润商场一层东侧，紧邻天润购物商场东门入口处，该入口系通往整个天润购物商场的通道之一，并非为被告所租场地设置的专用通道。
另，被告石连山在经营过程中营业时间与内场商户一致，且统一销售商品价格标签、员工服装、收银等，顾客可以用天润商场购物卡消费购物，同时参加天润购物商场组织的海报促销、抽奖等各项活动。
原、被告双方签订的租赁合同虽与其他临街商户签订的合同形式一致，但其他临街商铺均为独立门市，有单独专用出入通道，营业时间、收银等均由商户自己掌握，故根据被告石连山租赁场地的外观、商场的整体布局及具体营业情况，不宜认定被告租赁的场地为临街商铺，因此原告承诺入驻商户不达到70%免收租金的承诺应适用于被告，原告称被告违反合同约定，要求被告给付房屋租金、物业费及违约金的主张，本院不予支持。
因被告石连山已于2013年12月17日撤场，天润购物商场已于2014年2月21日整体闭店，该场地于闭店之日起实际已由原告控制，因原、被告双方均无继续履行合同的合意，且该租赁合同实际已无继续履行的可能，应依法解除原、被告之间签订的《天润广场租赁合同》、《遵化天润广场物业服务合同》，《补充协议》。
被告石连山称原告未按照租赁合同的约定，为其创造良好的经营环境，存在违约行为，原、被告签订的《天润广场租赁合同》第六条第2项规定:“甲方有义务为乙方创造良好的经营环境，保证购物中心的正常运营”，本院认为，天润购物内部商户的撤场并不能证明原告遵化市天某某广场商贸有限公司未能给被告石连山创造良好的经营环境，其他内部商户的撤场及购物中心不能正常运营并不必然导致被告的经营活动不能继续，因此被告石连山以此主张原告存在根本违约而要求赔偿损失于法无据，本院不予支持。
被告石连山向原告交纳的2万元履约保证金及1万元装修保证金、原告欠其刷卡购物款81211.23元，合计111211.23元，原告应予返还。
根据本案实际情况及原、被告双方在签订及履行合同过程中的过错程度，兼顾公平原则，本院酌定由被告石连山赔偿原告损失111211.23元。
综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条  、《最高人民法院

关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、解除原告（反诉被告）遵化市天某某广场商贸有限公司与被告（反诉原告）石连山之间签订的《天润广场租赁合同》、《遵化天润广场物业服务合同》及《补充协议》。
二、由原告（反诉被告）遵化市天某某广场商贸有限公司返还被告（反诉原告）石连山履约保证金、装修保证金及刷卡购物款111211.23元。
三、由被告石连山（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）遵化市天某某广场商贸有限公司损失111211.23元。
四、驳回原告（反诉被告）遵化市天某某广场商贸有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）石连山的反诉请求。
本诉案件受理费17590元，由原告（反诉被告）遵化市天某某广场商贸有限公司负担；反诉案件受理费18400元，由被告（反诉原告）石连山负担。

审判长：杨静