通山县福某房地产公司与郭某某、管先来、谭某某、戴某某、阮某、朱某某挂靠经营合同纠纷一审民事判决书

通山县福某房地产开发有限责任公司
黄文魁（湖北自成律师事务所）
郭某某
谭某某
戴某某
阮某
苑春海（湖北通山县法律援助中心）
管先来
朱某某

原告通山县福某房地产开发有限责任公司（以下简称福某公司）。
法定代表人黄地平，该公司经理。
委托代理人黄文魁，湖北自成律师事务所律师。
被告郭某某（曾用名郭志建）。
被告谭某某。
被告戴某某。
被告阮某。
四
被告
委托代理人苑春海，湖北省通山县法律援助中心律师。
被告管先来。
被告朱某某。
原告通山县福某房地产开发有限责任公司与被告郭某某、管先来、谭某某、戴某某、阮某、朱某某挂靠经营合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告通山县福某房地产开发有限责任公司的委托代理人黄文魁、被告郭某某、谭某某、戴某某、阮某及其委托代理人苑春海、被告管先来、朱某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告提交的证据一因被告郭某某、谭某某、戴某某、阮某均无异议，且该证据所能证明的事实，不损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益，故本院确认其为本案的有效证据予以采信。被告郭某某、谭某某、戴某某、阮某对原告提交的证据二、三、四的真实性无异议，且该三份证据系司法、行政机关依职权作出的公文书证，故本院对该三份证据作为本案的有效证据依法予以采信。原告提交的证据五，六被告均不予认可，但该证据真实反映了原告福某公司依据法院的生效判决向遭受火灾损失的金色花园业主履行全部赔偿义务并支付诉讼费用的事实，故本院对该证据作为有效证据予以确认；原告提交的证据六，六被告均不予认可，但该证据反映了徐向荣挂靠原告福某公司开发金色花园小区项目并交纳10万元管理费的事实，本院对该事实依法予以确认。被告郭某某、谭某某、戴某某、阮某提交的证据一因原告对其真实性无异议，且该证据与原告提交的证据四系同一证据，均反映了本院及上级人民法院对遭受火灾损失的金色花园业主的财产损失依法作出已经生效的法律判决的事实，故本院对其作为有效证据依法予以确认。被告郭某某、谭某某、戴某某、阮某提交的证据二因原告对其真实性无异议，且该份证据反映了原告不服本院对金色花园小区火灾涉及的财产损害赔偿纠纷案判决，向咸宁市中级人民法院提起上诉的事实，对该事实本院予以确认。被告郭某某、谭某某、戴某某、阮某提交的证据三因未能反映交款人的身份信息，且该证据所能证明的事实与本案无关联性，故本院对其不作为有效证据予以采信。
根据上述依法确认的有效证据及当事人的陈述，可确认本案以下事实:
2008年4月1日，郭某某、谭某某、管先来、戴某某、阮某、朱某某向通山县人民法院起诉本案原告福某公司，要求福某公司为郭某某、谭某某、管先来、戴某某、阮某、朱某某提供金色花园小区相关部门的合法手续，供郭某某、谭某某、管先来、戴某某、阮某、朱某某在房产部门办理房屋所有权证，后徐向荣以第三人身份参加诉讼。2008年9月11日，经本院主持调解，三方当事人达成调解协议，并作出（2008）通民二初字第24号民事调解书，该民事调解书查明:2004年11月12日，通山县国土资源局将位于通山县通羊镇柏树下原鱼塘29948.3㎡的国有土地使用权出让给徐向荣，同年11月16日，通山县建设局向徐向荣颁发了该宗土地的《建设用地规划许可证》。2005年1月20日，福某公司与徐向荣签订一份《项目经理内部责任合同书》，由徐向荣担任福某公司的金色花园项目经理，挂靠开发金色花园的房地产项目。2005年2月29日至2006年12月15日，郭某某、谭某某、管先来、戴某某、阮某、朱某某等人与福某公司的金色花园项目部签订6份《金色花园房地产开发项目施工合同书》，约定由郭某某、谭某某、管先来、戴某某、阮某、朱某某等人开发柏树下原鱼塘内A区1、2、3、4号、B区1、3、4号、C区1、2、3、4号、D区1、2、3、4号楼，每栋楼交50万元保证金，15栋楼计7500000元。金色花园项目部负责办理土地等合法手续。后郭某某、谭某某、管先来、戴某某、阮某、朱某某等人缴清了15栋楼的保证金7500000元，但未得到土地的合法手续。郭某某、谭某某、管先来、戴某某、阮某、朱某某要求福某公司办理土地的合法手续诉至本院。该案经本院主持调解，三方当事人自愿达成协议如下:一、徐向荣将其位于通山县通羊镇柏树下原鱼塘（金色花园小区）的土地使用权过户给原告福某公司；二、徐向荣将其金色花园项目的股份和其与福某公司签订的《项目经理内部责任合同书》的权利和义务全部转让给朱某某；三、朱某某补付徐向荣人民币20万元；四、土地使用权的过户费用由郭某某、谭某某、管先来、戴某某、阮某、朱某某负担；五、徐向荣不再主张金色花园项目的权利和承担该项目今后发生的费用；六、郭某某、谭某某、管先来、戴某某、阮某、朱某某承担金色花园项目的房屋质量、售后服务、物业管理的一切经济和法律责任。2011年2月15日17时许，通山县通羊镇古塔社区金色花园小区发生火灾，大火致金色花园小区C3栋、C4栋部分房屋及室内物品受损，李军等13名金色花园业主先后向本院起诉，均要求福某公司在其责任范围内承担赔偿责任。经本院依法判决认定，福某公司作为金色花园小区的开发商，对该小区存在漏管失控问题，福某公司虽提出该小区的物业管理由几个自然人承担，但系福某公司的内部管理问题，对外应由原告福某公司承担责任，故酌定由福某公司对李军等13名业主的损失承担20%赔偿责任，福某公司不服本院判决，向咸宁市中级人民法院提起上诉，咸宁市中级人民法院审查后，认为开发商应承担前期物业管理责任，直至业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同止，并认定六被告挂靠原告开发金色花园小区的事实，遂驳回福某公司的上诉，维持原判。后福某公司依据两级法院作出的生效判决向李军等13名遭受火灾损失的金色花园业主履行全部赔偿义务，支付赔偿款318979.73元、诉讼费6077元，共计325056.73元（各案赔偿明细详见附表）。原告认为，六被告挂靠原告从事金色花园小区的开发，故六被告应对金色花园遭受火灾业主的损失承担赔偿责任。原告以此为据向六被告追偿，经双方多次协商未果，为此，原告诉至法院。
同时查明:1、2007年11月，通山县建设局经通山县纪委批示后决定:由原告福某公司为金色花园项目业主办理建设相关行政许可手续（项目报建、商品房预售许可、房屋产权登记），但双方必须签订协议，一切有关项目的工程质量安全及其它任何责任由金色花园项目业主朱某某等人自行承担；2、徐向荣向原告福某公司交纳挂靠费10万元、合同工本费1.2万元。
本院认为，金色花园小区项目起初由徐向荣挂靠原告福某公司开发，并向原告交纳挂靠费，后经本院主持调解，因六被告无房地产开发资质，遂六被告以原告福某公司名义开发金色花园小区项目，原告福某公司为六被告办理金色花园小区的项目报建、商品房预售许可、房屋产权登记等相关手续，并约定由六被告承担金色花园项目的房屋质量、售后服务、物业管理的一切经济和法律责任，故应认定原告与六被告之间存在挂靠经营关系，双方挂靠经营关系成立。后李军等13名遭受火灾的金色花园业主先后向本院起诉，经本院及咸宁市中级人民法院一、二审审理，判令原告福某公司分别向李军等13名业主共支付赔偿款318979.73元、诉讼费6077元。原告在判决生效后，履行了全部赔偿义务。现原告依据六被告与其之间的挂靠关系，向六被告内部追偿，合理合法，本院予以支持。被告朱某某主张应由金色花园业主委员会承担本案的赔偿责任的抗辩理由，因被告朱某某未提交相关证据证明金色花园业主委员会聘请物业服务企业的事实，亦未证明与金色花园小区业主所签订的买卖合同中已包含前期物业服务合同约定的内容，故本院对被告朱某某的抗辩理由不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第58条  、《城市房地产开发经营管理条例》第五条  第一款  、《物业管理条例》第二十一条  、第二十五条  、第二十六条  之规定，判决如下:
限郭某某、谭某某、管先来、戴某某、阮某、朱某某于本判决生效后十日内共同偿付原告福某公司经济损失共计人民币325056.73元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6176元，由郭某某、谭某某、管先来、戴某某、阮某、朱某某共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称:湖北省咸宁市中级人民法院，开户行:中国农业银行咸宁温泉支行，账号:17-680501040008389-222。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，原告提交的证据一因被告郭某某、谭某某、戴某某、阮某均无异议，且该证据所能证明的事实，不损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益，故本院确认其为本案的有效证据予以采信。被告郭某某、谭某某、戴某某、阮某对原告提交的证据二、三、四的真实性无异议，且该三份证据系司法、行政机关依职权作出的公文书证，故本院对该三份证据作为本案的有效证据依法予以采信。原告提交的证据五，六被告均不予认可，但该证据真实反映了原告福某公司依据法院的生效判决向遭受火灾损失的金色花园业主履行全部赔偿义务并支付诉讼费用的事实，故本院对该证据作为有效证据予以确认；原告提交的证据六，六被告均不予认可，但该证据反映了徐向荣挂靠原告福某公司开发金色花园小区项目并交纳10万元管理费的事实，本院对该事实依法予以确认。被告郭某某、谭某某、戴某某、阮某提交的证据一因原告对其真实性无异议，且该证据与原告提交的证据四系同一证据，均反映了本院及上级人民法院对遭受火灾损失的金色花园业主的财产损失依法作出已经生效的法律判决的事实，故本院对其作为有效证据依法予以确认。被告郭某某、谭某某、戴某某、阮某提交的证据二因原告对其真实性无异议，且该份证据反映了原告不服本院对金色花园小区火灾涉及的财产损害赔偿纠纷案判决，向咸宁市中级人民法院提起上诉的事实，对该事实本院予以确认。被告郭某某、谭某某、戴某某、阮某提交的证据三因未能反映交款人的身份信息，且该证据所能证明的事实与本案无关联性，故本院对其不作为有效证据予以采信。
根据上述依法确认的有效证据及当事人的陈述，可确认本案以下事实:
2008年4月1日，郭某某、谭某某、管先来、戴某某、阮某、朱某某向通山县人民法院起诉本案原告福某公司，要求福某公司为郭某某、谭某某、管先来、戴某某、阮某、朱某某提供金色花园小区相关部门的合法手续，供郭某某、谭某某、管先来、戴某某、阮某、朱某某在房产部门办理房屋所有权证，后徐向荣以第三人身份参加诉讼。2008年9月11日，经本院主持调解，三方当事人达成调解协议，并作出（2008）通民二初字第24号民事调解书，该民事调解书查明:2004年11月12日，通山县国土资源局将位于通山县通羊镇柏树下原鱼塘29948.3㎡的国有土地使用权出让给徐向荣，同年11月16日，通山县建设局向徐向荣颁发了该宗土地的《建设用地规划许可证》。2005年1月20日，福某公司与徐向荣签订一份《项目经理内部责任合同书》，由徐向荣担任福某公司的金色花园项目经理，挂靠开发金色花园的房地产项目。2005年2月29日至2006年12月15日，郭某某、谭某某、管先来、戴某某、阮某、朱某某等人与福某公司的金色花园项目部签订6份《金色花园房地产开发项目施工合同书》，约定由郭某某、谭某某、管先来、戴某某、阮某、朱某某等人开发柏树下原鱼塘内A区1、2、3、4号、B区1、3、4号、C区1、2、3、4号、D区1、2、3、4号楼，每栋楼交50万元保证金，15栋楼计7500000元。金色花园项目部负责办理土地等合法手续。后郭某某、谭某某、管先来、戴某某、阮某、朱某某等人缴清了15栋楼的保证金7500000元，但未得到土地的合法手续。郭某某、谭某某、管先来、戴某某、阮某、朱某某要求福某公司办理土地的合法手续诉至本院。该案经本院主持调解，三方当事人自愿达成协议如下:一、徐向荣将其位于通山县通羊镇柏树下原鱼塘（金色花园小区）的土地使用权过户给原告福某公司；二、徐向荣将其金色花园项目的股份和其与福某公司签订的《项目经理内部责任合同书》的权利和义务全部转让给朱某某；三、朱某某补付徐向荣人民币20万元；四、土地使用权的过户费用由郭某某、谭某某、管先来、戴某某、阮某、朱某某负担；五、徐向荣不再主张金色花园项目的权利和承担该项目今后发生的费用；六、郭某某、谭某某、管先来、戴某某、阮某、朱某某承担金色花园项目的房屋质量、售后服务、物业管理的一切经济和法律责任。2011年2月15日17时许，通山县通羊镇古塔社区金色花园小区发生火灾，大火致金色花园小区C3栋、C4栋部分房屋及室内物品受损，李军等13名金色花园业主先后向本院起诉，均要求福某公司在其责任范围内承担赔偿责任。经本院依法判决认定，福某公司作为金色花园小区的开发商，对该小区存在漏管失控问题，福某公司虽提出该小区的物业管理由几个自然人承担，但系福某公司的内部管理问题，对外应由原告福某公司承担责任，故酌定由福某公司对李军等13名业主的损失承担20%赔偿责任，福某公司不服本院判决，向咸宁市中级人民法院提起上诉，咸宁市中级人民法院审查后，认为开发商应承担前期物业管理责任，直至业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同止，并认定六被告挂靠原告开发金色花园小区的事实，遂驳回福某公司的上诉，维持原判。后福某公司依据两级法院作出的生效判决向李军等13名遭受火灾损失的金色花园业主履行全部赔偿义务，支付赔偿款318979.73元、诉讼费6077元，共计325056.73元（各案赔偿明细详见附表）。原告认为，六被告挂靠原告从事金色花园小区的开发，故六被告应对金色花园遭受火灾业主的损失承担赔偿责任。原告以此为据向六被告追偿，经双方多次协商未果，为此，原告诉至法院。
同时查明:1、2007年11月，通山县建设局经通山县纪委批示后决定:由原告福某公司为金色花园项目业主办理建设相关行政许可手续（项目报建、商品房预售许可、房屋产权登记），但双方必须签订协议，一切有关项目的工程质量安全及其它任何责任由金色花园项目业主朱某某等人自行承担；2、徐向荣向原告福某公司交纳挂靠费10万元、合同工本费1.2万元。
本院认为，金色花园小区项目起初由徐向荣挂靠原告福某公司开发，并向原告交纳挂靠费，后经本院主持调解，因六被告无房地产开发资质，遂六被告以原告福某公司名义开发金色花园小区项目，原告福某公司为六被告办理金色花园小区的项目报建、商品房预售许可、房屋产权登记等相关手续，并约定由六被告承担金色花园项目的房屋质量、售后服务、物业管理的一切经济和法律责任，故应认定原告与六被告之间存在挂靠经营关系，双方挂靠经营关系成立。后李军等13名遭受火灾的金色花园业主先后向本院起诉，经本院及咸宁市中级人民法院一、二审审理，判令原告福某公司分别向李军等13名业主共支付赔偿款318979.73元、诉讼费6077元。原告在判决生效后，履行了全部赔偿义务。现原告依据六被告与其之间的挂靠关系，向六被告内部追偿，合理合法，本院予以支持。被告朱某某主张应由金色花园业主委员会承担本案的赔偿责任的抗辩理由，因被告朱某某未提交相关证据证明金色花园业主委员会聘请物业服务企业的事实，亦未证明与金色花园小区业主所签订的买卖合同中已包含前期物业服务合同约定的内容，故本院对被告朱某某的抗辩理由不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第58条  、《城市房地产开发经营管理条例》第五条  第一款  、《物业管理条例》第二十一条  、第二十五条  、第二十六条  之规定，判决如下:

限郭某某、谭某某、管先来、戴某某、阮某、朱某某于本判决生效后十日内共同偿付原告福某公司经济损失共计人民币325056.73元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6176元，由郭某某、谭某某、管先来、戴某某、阮某、朱某某共同负担。

审判长：熊苑苑
审判员：阮文忠
审判员：田伟

书记员：郑峥