连某与姚某1、姚某2共有纠纷一审民事判决书

　　原告：连某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地山东省青岛市，现住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：李炳福，上海市沪南律师事务所律师。
　　被告：姚某1，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
　　被告：姚某2，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
　　两被告的共同委托诉讼代理人：傅明霞，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　两被告的共同委托诉讼代理人：伊沁梅，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　原告连某与被告姚某1、姚某2共有纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序,于2018年9月4日和10月25日公开开庭进行了审理。原告连某及其委托诉讼代理人李炳福，被告姚某1和两被告的共同委托诉讼代理人伊沁梅两次到庭参加诉讼，被告姚某2第二次到庭参加诉讼。经当事人申请并报本院院长批准，本案适用简易程序延长三个月。本案现已审理终结。
　　原告连某向本院起诉请求：依法分割售房款215万元。
　　事实和理由：原告与被告姚某1于2009年10月9日登记结婚，2018年5月9日经法院判决离婚。原告与姚某1为购置婚房，由原告用婚前财产出资20万元，共同向姚某2借款40万元，于2009年9月购买了本市浦东新区胜利路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称胜利路房屋)。2009年9月21日，胜利路房屋登记在原、被告三人名下。2009年10月2日，原、被告三人订立了还款协议，由原告和姚某1每月还给姚某2借款2,000元，由原告的父亲连熙聚担保。原告现已偿还姚某216.80万元，尚欠23.20万元。2016年9月10日，姚某1将该房屋出售，得款215万元。姚某1收取了定金15万元，原告收取了首付款50万元，余款由姚某2收取。原告与姚某1离婚时，因售房款涉及姚某2，未分割。
　　原告认为，房屋购买价60万元，房产证登记在婚前，原告婚前出资20万元，占出资的1/3，该部分出资对应1/3售房款，应归原告所有。婚后原告和姚某1向姚某1的父母借款40万元，归还了16.80万元，还有23.20万元没有归还，剩余房款扣除未还的23.20万元后还有1,213,333元，该款应由原告和姚某1平分。原告应分得1,317,333元，已经拿到50万元，还应该取得817,333元。
　　被告姚某1、姚某2辩称，系争房屋是原告和姚某1婚前购买，是原告为了和姚某1结婚出资了20万元，姚某2出资了40万元，产权人为原、被告三人，根据出资比例，姚某2享有产权的2/3，原告和姚某1共同享有1/3，售房款应按该比例分割。原告出资买房是为了和姚某1结婚，后来也实际结婚了，姚某1也登记为产权人，所以原告出资是对姚某1的赠与，姚某2出资与姚某1无关，原告和姚某1各享有1/6。40万元不是借款，也没有收到过原告的还款。本来姚某2夫妻想全部出资买房自己居住。因原告说买不起房屋，姚某2也只有一个女儿，所以共同购买，买好后由原告和姚某1居住。
　　经审理，本院确认如下事实：
　　原告与被告姚某1于2009年10月9日登记结婚，2018年5月9日经法院判决离婚。
　　2009年8、9月，原、被告三人购买胜利路房屋，所签订的房地产买卖合同上没有签订日期，约定的房价款为50万元，于2009年9月10日前办理过户，9月20日前交房。补充条款约定双方税费各自承担，双方各支付1%中介费。附件三付款协议约定，乙方于2009年8月14日支付定金2万元，2009年9月10日前支付46万元，交房当日支付2万元。购买该房屋的款项中，原告出资20万元，其余均由姚某2出资，购买事宜和款项支付均由姚某2办理，原告和姚某1参与签订合同和办理过户。2009年9月21日，该房屋登记为原、被告三人共同共有。
　　姚某2的账号尾号为7045的中国工商银行账户于2009年8月13日从证券账户转入3万元并当日支取3万元，支付后余7千余元，在8月13日至9月5日期间或从证券账户转入或转账存入钱款后，余款70万元，9月5日转至尾号为0335的账户(无户名显示)54万元，9月20日转至同一账户23,000元。姚某2还于2009年9月19日支付了该套房屋2009年4月至12月的物业费415.80元。原告确认23,000元中2万元是尾款，3,000元是给上家留下的空调款。
　　2009年10月2日，原告书写还款协议一份，内容为，现连某和姚某1、姚某2共置胜利路房屋，总计60万元，其中连某出资20万元，余额40万元，因姚某2借贷，现连某和姚某1需还款40万元，保证每月还款2,000元，从本月开始每月20日直到还清为止。姚某1和原告在还款人处签名，姚某2在收款人处签名，连某的父亲连熙聚在担保人处签名。现原告称还款协议是原告和父亲去提亲时被姚某2逼着写的，姚某2称不知原告为何要写还款协议。姚某1在离婚案件中称不知道40万元是否是借款。
　　原告称自2009年11月30日起开始归还姚某2钱款一直至2016年9月4日，先是转账还款，后取现还款，其中转账49,700元，取现151,800元，总计归还199,700元，其中16.80万元是房款，其余31,700元是车款，开始每月还2,000元，后来加上1,000元的买车借款，每月归还3,000元，因为与姚某1是周末夫妻，不常见面，故不是每月都交，有时多有时少。经查，自2009年11月30日至2011年7月30日，原告共转账支出55,900元(无对方账号显示)，包括1笔1,900元、1笔4,000元、2笔8,000元、17笔2,000元，有时间断，有时1个月转2次。此后，原告少有转账，开始部分有规律地取现，在2012年10月之前除2笔2,500元、1笔3,000元外，其余取款金额均为2,000元，自2012年12月起取款金额多数为3,000元，也有1,000元、2,000元、2,500元，有时中断，有时一个月取多次。姚某2提供的尾号为6718的中国农业银行在2010年4月13日(开户日)至2011年6月29日期间的账户明细显示共有14笔转账入款与原告的转账明细对应，包括1笔4,000元、12笔2,000元、1笔8,000元。被告称原告未还过款，姚某2收到的转账款是给姚某1的生活费，未收到其他钱款。姚某1在离婚案审理中确认向其父亲借款36,000元买车，每月还1,000元，已经还清，在本案中称是本人每月给父亲1,000元，原告每月给本人2,000元家用。
　　2016年9月，原、被告三人将胜利路房屋出售，共计得款215万元，其中由姚某1收取定金15万元，原告收取了首付款50万元，余款150万元由姚某2收取。
　　2017年5月1日，原告及其父母、姚某1和姚某2夫妻在一起商谈房屋的事情，期间谈到原告几个月未交买房子的钱，姚某2的妻子说“房子8月份卖掉以后没见过一分钱”、“什么孩子的生活费、房子的钱都没有”，“房子已经不存在了，你还款还有什么意思呢”、“你现在知道每月还2,000元了”。
　　审理中，当事人还作了如下陈述：1、原告称，自己不知道姚某2也登记为产权人，在产权证取得后看到产证，多次向姚某1提出。姚某2的40万元为借款，无出资，不应享有产权。姚某1否认原告提出产权人的问题。2、姚某2称，姚某1的名字是原告要求加上的。3、原告提出，被告提供的买卖合同显示房价款是50万元，如果被告不能提供转账对方账户户名，则要求购房成本按50万元计算。姚某2称，购房款实际是60万元，因为房屋是未满2年的动迁房，为少纳税，写为50万元，加上税费、中介费等，总额超过60万元。姚某2支付房价款的时间可与买卖合同确定的付款时间对应。4、原、被告均表示，如果法院认定40万元是借款，对未归还的钱款要求另案处理。5、姚某2和姚某1表示现所有的剩余房款均在姚某2处。姚某1表示不要求姚某2支付售房款。
　　上述事实，有下列证据证明：
　　一、原告提供的证据：
　　1、关于原告和姚某1离婚的(2018)沪0115民初18494号民事判决书；
　　2、胜利路房屋的上海市房地产权证；
　　3、还款协议；
　　4、出售胜利路房屋的上海市不动产登记申请书、个人房产抵押贷款合同；
　　5、(2017)沪0115民初39296号法庭审理笔录；
　　6、中国农业银行卡交易明细清单、中国建设银行交易明细清单；
　　二、被告提供的证据：
　　1、物业费发票；
　　2、姚某2有关支付购房款的中国工商银行明细；
　　3、被告姚某2的中国农业银行卡明细清单;
　　4、购买胜利路房屋的买卖合同。
　　三、当事人的陈述。
　　本院认为，本案的主要争议焦点有四：一、购买房屋的总成本应如何认定；二、姚某2出资的40万元的性质如何认定；三、姚某2是否对系争房屋享有产权；四、原告的20万元出资的对应利益是归原告一人享有还是归原告与姚某1享有；五、售房款应如何分割。
　　关于焦点一，购买房屋的总成本应认定为60万元。在二手房买卖实践中，确实普遍存在买卖双方为少纳税而在用于备案交易的买卖合同中少写交易金额的情况。从姚某2中国的工商银行账户支取三笔钱款的时间来看，均与合同约定的时间相对应，可以认定三笔钱款为购房款，特别是后2笔54万元和23,000元，第一笔取款3万元可以确定是为支付定金所准备的。即便以合同所写的定金为2万元计算，房价款至少为58.30万元。此外，还需要契税、中介费以及其他零星费。从上可以看出，如果定金按2万元计算，则总购房成本接近60万元，如果定金按3万元计算，则总成本超过60万元。各方当时应当知道购买房屋的成本构成，在还款协议中已经明确购买房屋的总成本为60万元，故总成本应按60万元计算。
　　关于焦点二，姚某2出资的40万元已转为原告和姚某1的借款。原告称是在产权登记之后姚某2在原告的父亲提亲时提出要写还款协议的，姚某2称不知道原告为何要写还款协议，可见，双方在购买房屋和产权登记之前均未提及借款、还款之事。此时，姚某2的出资是单纯的购房出资。在三人签署还款协议之后，姚某2的出资转变为原告和姚某1的借款。原告在签订还款协议后开始有规律地转账或取款，其中部分转账记录有姚某2所提供的一张银行卡明细对应，在原告与姚某2夫妻的对话中，也可断定原告归还过房款但在卖房后停掉，现被告称不知原告为何写还款协议不合常理，否认原告归还过钱款显然与事实不符。至于原告实际归还借款多少，由于各方当事人均不要求在本案中处理未还款项，故本案对实际归还金额不作认定。
　　关于焦点三，姚某2应享有房屋产权。一、尽管姚某2的出资在转变为借款之后，姚某2在房屋中已无出资，但姚某2在出资转变为借款之前已经登记为房屋产权人，在其出资转变为借款之时，原告没有对姚某2保留产权人身份提出异议，产权登记一直没有发生变更。原告称签订还款协议时不知道房屋产权登记有姚某2的名字，该说法难以采信。首先，在购买房屋时尚未谈及借款、还款之事，姚某2出资40万元，登记为产权人之一是很正常的。其次，购买房屋需要签订合同、办理产证，原告在签订合同时应当知道姚某2是合同上的购买人，在办理产证时也应当知道产权人登记有姚某2。再次，在原告自己所写的还款协议上，写明是原、被告三人共置房屋，显然，原告对于姚某2登记为产权人是知情的。二、姚某2对房屋的购买具有贡献。首先，尽管姚某2出资的40万元转为原告与姚某1的借款，但不可否认，没有姚某2的该笔垫资40万元，就不能购买房屋，而且姚某2的垫资是购买房屋的主要资金。其次，还款协议只要求原告和姚某1归还本金且只要求每月归还2,000元，原告和姚某1不承担40万元的利息且具有宽裕和比较自由的偿还时间，姚某2承担了其资金被占用的损失。三、即便姚某2对于房屋的购买没有任何贡献，既然被登记为产权人，也应当认定原告和姚某1对其有一定的赠与份额。
　　关于焦点四，原告出资的20万元的对应权益应由原告和姚某1共同享有。在购买房屋时，姚某1没有出资，原告和姚某2决定将姚某1作为共同产权人之一，现原告和姚某2均没有证据证明姚某1是因为对方的赠与而成为产权人的，原告作为姚某1的未婚夫，姚某2作为姚某1的父亲，均系因为原告要与姚某1结婚而出资购房，因此均有赠与姚某1份额的正当性和合理性，应认定原告的该20万元出资中有对姚某1的赠与。
　　关于焦点五。基于以上分析，综合考虑各种因素，本院酌情确定姚某2分得20%，原告分得46%，姚某1分得36%。原告应分得购房款989,000元，扣除已经取得的50万元，尚可得489,000元。由于姚某2取得了150万元房款，原告的应得款由姚某2给付。姚某1不要求姚某2给付售房款，系其对自身权利的处分，
　　依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第90条的规定，判决如下：
　　被告姚某2于本判决生效之日起十日内给付原告连某售房款489,000元。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费24,000元，减半收取计12,000元，由原告连某负担5,520元，由被告姚某2负担6,480元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李桔英

书记员：余晨曦