远安县金某商贸公司与汪某喜房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

远安县金某商贸公司
吴克里（湖北沮城律师事务所）
汪某喜
汪家伟
程远珍（公民身份代理）

原告远安县金某商贸公司。
法定代表人陈丽，该公司经理。
委托代理人（特别授权代理）吴克里，湖北沮城律师事务所律师。
被告汪某喜，女。
委托代理人（一般授权代理）汪家伟（与被告系母子关系），男。
委托代理人（特别授权代理）程远珍（公民身份代理）。
原告远安县金某商贸公司诉被告汪某喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月29日立案受理。依法由审判员刘杨适用简易程序于2014年12月8日公开开庭进行了审理。原告法定代表人陈丽及委托代理人吴克里、被告汪某喜及委托代理人汪家伟、程远珍到庭参加诉讼。在审理过程中发现案件不宜适用简易程序，依法裁定转为适用普通程序，并延长六个月审理期限，由审判员刘杨任审判长，与审判员向世勇、人民陪审员上官红梅组成合议庭于2015年5月13日公开开庭进行了审理，原告法定代表人陈丽及委托代理人吴克里、被告汪某喜及委托代理人汪家伟、程远珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为:关于原告主体资格问题。原告作为企业法人在被吊销营业执照后未组织清算，亦未进行注销登记，虽其丧失经营资格，但法人资格仍然存续，原告在处理国有企业改革事务引起的争议时，具有诉讼主体资格，可以以自己名义起诉、应诉。
关于本案焦点问题。本案争议焦点在于原、被告就本案所涉两间房屋形成的法律关系是买卖关系还是租赁关系。原告主张与被告就该两间房屋达成租赁关系，出具自2000年以来的租赁合同以及原告交纳费用情况加以证明，被告主张与原告就该两间房屋达成买卖关系，出具双方达成特殊协定的内容加以证明。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条  之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合在被告交纳35038元款项后与原告续签房屋租赁合同，并从2012年起未签订书面合同的情况下继续交纳相关费用的行为来作体系解释、目的解释，对特殊协定的内容应理解为购买房屋租赁权，并非单从字面意思理解的购买房屋所有权，对原、被告就该两间房屋达成的法律关系认定为租赁关系为合同的真实意思，符合原、被告双方达成的一系列合同的交易目的，被告交纳的35038元和19200元应认定为房屋租金。被告辩称不识字、原告强制性收取被告费用等原因不构成受胁迫、违背自身真实意愿的情形，且被告未对买卖关系成立的主张提供购房收据等证据加以充分证明，且对其后交纳费用的行为未做出不是租金的合理解释以及提交相关证据加以证明。因此，本院对原告主张的租赁关系予以支持，对被告主张的买卖关系不予支持。
关于房屋租金及合同解除问题。自2012年起，原、被告未签订书面租赁合同而实际按照之前达成的书面租赁合同约定继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条  之规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，原、被告就该两间房屋达成了不定期租赁合同，原告未提供证据充分证明双方就2014年度达成的租金标准，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条  之规定，该租金标准应按照以往交易习惯确定，即以2010年7月25日租赁合同约定的租金数额及被告交纳的2012年至2013年的租金数额为标准，为两间房屋每月800元，因此，本院对原告主张的每间每月800元的租金标准不予支持，在原告履行出租人义务的情况下，被告应当按照两间房屋每月800元标准向原告支付租赁期间的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条  之规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，原告于2014年9月12日向被告送达解除通知后，原告有权解除与被告之间的房屋租赁合同，被告应将该两间房屋交还原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第六十一条  、第一百二十五条  、第二百一十五条  、第二百三十二条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条  之规定，判决如下:
一、被告汪某喜于本判决生效后三十日内腾退位于远安县鸣凤镇解放路3号1-2号房屋并交还原告远安县金某商贸公司；
二、被告汪某喜于本判决生效后三十日内按两间房屋每月800元标准向原告远安县金某商贸公司支付自2014年1月1日起至房屋腾退之日止的房屋租金；
三、驳回原告远安县金某商贸公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取360元，由被告汪某喜负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

本院认为:关于原告主体资格问题。原告作为企业法人在被吊销营业执照后未组织清算，亦未进行注销登记，虽其丧失经营资格，但法人资格仍然存续，原告在处理国有企业改革事务引起的争议时，具有诉讼主体资格，可以以自己名义起诉、应诉。
关于本案焦点问题。本案争议焦点在于原、被告就本案所涉两间房屋形成的法律关系是买卖关系还是租赁关系。原告主张与被告就该两间房屋达成租赁关系，出具自2000年以来的租赁合同以及原告交纳费用情况加以证明，被告主张与原告就该两间房屋达成买卖关系，出具双方达成特殊协定的内容加以证明。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条  之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合在被告交纳35038元款项后与原告续签房屋租赁合同，并从2012年起未签订书面合同的情况下继续交纳相关费用的行为来作体系解释、目的解释，对特殊协定的内容应理解为购买房屋租赁权，并非单从字面意思理解的购买房屋所有权，对原、被告就该两间房屋达成的法律关系认定为租赁关系为合同的真实意思，符合原、被告双方达成的一系列合同的交易目的，被告交纳的35038元和19200元应认定为房屋租金。被告辩称不识字、原告强制性收取被告费用等原因不构成受胁迫、违背自身真实意愿的情形，且被告未对买卖关系成立的主张提供购房收据等证据加以充分证明，且对其后交纳费用的行为未做出不是租金的合理解释以及提交相关证据加以证明。因此，本院对原告主张的租赁关系予以支持，对被告主张的买卖关系不予支持。
关于房屋租金及合同解除问题。自2012年起，原、被告未签订书面租赁合同而实际按照之前达成的书面租赁合同约定继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条  之规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，原、被告就该两间房屋达成了不定期租赁合同，原告未提供证据充分证明双方就2014年度达成的租金标准，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条  之规定，该租金标准应按照以往交易习惯确定，即以2010年7月25日租赁合同约定的租金数额及被告交纳的2012年至2013年的租金数额为标准，为两间房屋每月800元，因此，本院对原告主张的每间每月800元的租金标准不予支持，在原告履行出租人义务的情况下，被告应当按照两间房屋每月800元标准向原告支付租赁期间的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条  之规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，原告于2014年9月12日向被告送达解除通知后，原告有权解除与被告之间的房屋租赁合同，被告应将该两间房屋交还原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第六十一条  、第一百二十五条  、第二百一十五条  、第二百三十二条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条  之规定，判决如下:

一、被告汪某喜于本判决生效后三十日内腾退位于远安县鸣凤镇解放路3号1-2号房屋并交还原告远安县金某商贸公司；
二、被告汪某喜于本判决生效后三十日内按两间房屋每月800元标准向原告远安县金某商贸公司支付自2014年1月1日起至房屋腾退之日止的房屋租金；
三、驳回原告远安县金某商贸公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取360元，由被告汪某喜负担。

审判长：刘杨
审判员：向世勇
审判员：上官红梅

书记员：汪袁平