远安县童某某场鸡火锅店与刘某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：远安县童某某场鸡火锅店，经营场所远安县鸣凤镇临沮大道172号，注册号420525600234175。
经营者：陈岩松，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住当阳市,
委托代理人：杨先波（特别授权代理），湖北沮城律师事务所律师。
被告：刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住远安县，

原告童某某场鸡火锅店与被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，双方同意庭外调解30天。原告童某某场鸡火锅店经营者陈岩松及其委托诉讼代理人杨先波,被告刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告童某某场鸡火锅店向本院提出如下诉讼请求：一、被告立即给付原告装修补偿款和停产停业损失共计179836元。（一）停产停业损失。停车场地面积392㎡，按照经营面积30元∕㎡补偿6个月为392㎡×30元∕㎡×6个月=70560元；餐厅门店经营面积190.79㎡×40元∕㎡×6个月=45789.60元；以上合计116349.6元。（二）门店经营场地装修。1、地砖面积（含一层房1、2、3、4、5、6及一层厨房）：84.49㎡×110元∕㎡=9293.90元；2、厨房墙面砖面积（一层厨房）：39.23㎡×100元∕㎡=3923元，8.46㎡×120元∕㎡=1015元；3、瓷砖踢脚线（含一层房1、2、3、4、5、6）：83㎡×18元∕㎡=1494元；4、内墙面乳胶漆（含一层房1、2、3、4、5、6、7）：229.48㎡×30元∕㎡=6884.40元；5、石膏吊顶面积（含一层房1、2、3、4、5、6及一层厨房）：86.47㎡×130元∕㎡=11241.10元；以上合计33851.4元。（三）门窗及其它。1、防撬门五块（含一层房1、2、3、4、5、6）：5块×1200元∕块=6000元；2、塑钢门窗（含一层客厅,一层1、2房）。门：6.96㎡×160元∕㎡=1114元；窗：2.88㎡×160元∕㎡=461元；3、铝合金窗（一层厨房，一层房4）：2.52㎡×180元∕㎡=454元；1.35㎡×180元∕㎡=243元；4、铝合金成品门（一层卫生间2）：1×720元=720元；５、厨房台面（一层厨房）：8.46㎡×160元∕㎡=1354元；6、水泥壁柜（一层厨房）：2.16㎡×250元∕㎡=540元；7、水池（一层厨房2个，室外2个）：4×100元∕个=400元；8、铝板雨棚：19.36㎡×80元∕㎡=1549元；9、空调拆装费：10台×200元∕㎡=2000元；10、LED发光字招牌：6800元；11、砖砌杂屋一间：3000元；12、水电明装：5000元；以上合计29635元。二、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原告租赁被告房屋经营童某某场鸡火锅店多年。2016年8月1日原告与被告连续签三年房屋租赁合同，租赁期限自2016年8月1日至2019年8月1日止。房屋租赁合同续签后，原告取得被告同意，又投入资金对被告房屋进行装修。2017年12月18日，因鸣凤城区城中村改造项目建设，被告与远安县鸣凤镇人民政府签订房屋征收补偿协议，被告的房屋被拆迁并获得相应补偿。原告与被告的房屋租赁合同因房屋征收提前解除，被告获得的房屋拆迁补偿费用中部分装修费和停产停业损失应归属原告。为此，原告找拆迁人和被告协商归属原告的补偿数额，双方未达成协议，故原告诉至本院。
被告刘某某辩称：一、原、被告双方就相关事宜面谈过几次，但均因原告在协商时提出无理过分要求而协商未果。二、关于原告所主张的各项经营补偿及装修明细；其中（一）停车场地面积392㎡，该道场位于被告大门前，于2010年6月在此餐馆未开业就已建好，且原告主张的392㎡×30元∕㎡×6个月=70560元，拆迁办未补偿给被告，故对此不予认可；关于餐厅经营面积，其房屋产权都属于被告，实属补偿给被告，且汪家村拆迁范围所有住改非征迁户，不论自营和他人租赁经营，都是按政策补偿给房主的。（二）经营场地装修，被告在与原告租房合同中有1条，原告在经营中，在取得被告同意情况下，可对房屋进行适当装修。2013年原告在与被告签合同时，原告说要装修房子，不要涨房价，当时是生意最红火的日子，以当时市场价都在涨房价了，被告因原告要装修房子，由年租金3.6万元降为2.8万元，而一签又是三年，后又于2016年续签时被告提出租金为每年4.2万元，原告提出来装修了房子，房租要降，后定为年租金3.6万元。原告在要装修房子和装修了房子这个两句话中赖掉了房租4.2万元。1、地砖面积：老房子的地面砖是原告2015年贴的，但对地砖面积计算数额有点多，整个面积只有100多个平方米；2、厨房墙面砖石原告贴的，对此予以认可；3、瓷砖踢脚线是原告做的；4、内墙面乳胶漆是原告在被告房子原来乳胶漆的基础上粉刷的，且面积没有原告诉称的229.48㎡；5、吊顶石膏板，也只有6间房的面积，没有86.47㎡；（三）门窗及其他，1、关于防撬门5块：被告原来有3块木门，后来原告换成了5块防撬门，但中间隔了2块，挖门的过桥是被告提供的；2、塑钢门窗：是原告为经营方便把被告原钢木窗换成两扇简易塑窗，在换的过程中把原窗全损坏，后原告在搬迁中将此窗拆走；3、铝合金窗，原本有窗户，是原告为了经营将原来的窗户换掉了的；4、铝合金成品门被告原本装修的有，后面损坏了后，原告换的；5、厨房台面与原告无关，是2010年原来的童老板和被告共同建的，原告接手经营时，该厨房台面就已建成；6、水泥壁柜是原告修建的属实；7、水池共计4个，但其中的3个是原来的童老板和被告共同修改，与原告无关；8、铝板雨棚、水泥瓦雨棚虽是原告修建的，但不应补偿给原告，原告在经营中将被告老房子与新房子之间的不锈钢雨棚全部损坏，换成水泥瓦雨棚，不锈钢雨棚补偿标准为120元㎡明显补偿标准高于水泥瓦补偿标准40㎡，所以两个雨棚补偿不应给原告；9、10台空调拆装费属实；10、LED发光字招牌是原告做的，但征地补偿没有这么多；11、砖砌杂屋属于违建，拆迁办未给予补偿，且之前在房租里原告扣了500元抵了这间杂屋。12、水电明装是原告还未来经营餐馆时，被告就已经安装好，故该项征收费用被告不予认可。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。一、被告承认为原告装修的补偿明细及数额。地砖面积84.49㎡×110元∕㎡=9293.9元；厨房墙面砖面积：39.23㎡×100元∕㎡=3923元，8.46㎡×120元∕㎡=1015元；瓷砖踢脚线：83㎡×18元∕㎡=1494元；石膏吊顶面积：86.47㎡×130元∕㎡=11241.10元；水泥壁柜：2.16㎡×250元∕㎡=540元；塑钢门：6.96㎡×160元∕㎡=1114元；空调拆装费：10台×200元∕㎡=2000元；LED发光字招牌：6800元，以上合计37421元。二、被告认为不应归原告的补偿数额。1、关于停产停业损失的数额。经本院核实，被告刘某某所得住改非停产停业损失为39.47㎡×40元∕㎡×6个月=9472.80元，其他停产停业损失为72.02㎡×30元∕㎡×6个月=12963.60元，以上合计22436.4元。2、门窗防撬门5块：5×1200元∕块=6000元；塑钢窗：2.88㎡×160元∕㎡=461元；铝合金窗：2.52㎡×180元∕㎡=454元；1.35㎡×180元∕㎡=243元；铝合金成品门一套：1×720元=720元；铝板雨棚：19.36㎡×80元∕㎡=1549元；内墙面乳胶漆：229.48㎡×30元∕㎡=6884.40元；以上合计16311.4元。3、厨房台面8.46㎡×160元∕㎡=1354元；4、水池4个×100元∕个=400元；5、砖砌杂物一间。拆迁办未给予补偿；6、水电明装5000元。

本院认为，一、被告辩称因原告装修，被告减免了房租42000元，原告不应向被告主张装修补偿及停产停业损失。本院认为，被告辩称减免原告房租或减免房租抵原告装修补偿无证据证实，原告亦不认可，本院不采信。二、关于原告应得的补偿数额。（一）、关于被告承认原告装修补偿37421元，应归原告。（二）关于停产停业损失。经本院核实为22436.4元，被告刘某某辩称停产停业损失是补偿给房主的，与原告无关。《远安县棚户区改造项目集体土地征收补偿与安置方案》（以下简称为征收补偿方案）第八条第2项“存在租赁关系的房屋，只对房屋所有权人进行补偿，房屋承租人依据租赁合同与产权人协商解决”。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定，房屋租赁时间为2016年8月1日至2019年8月1日，房屋租金为每年36000元，每半年支付一次，因被告房屋被征收，原、被告双方的租赁合同于2018年2月初解除。原告因拆迁停产停业造成损失，被告的房屋以租赁为主要用途，因拆迁造成被告的租金损失比补偿的停产停业损失还要多，本院确定该停产停业损失原、被告各分得50%为11218.2元。（三）关于门窗及雨棚补偿。被告辩称上述门窗有的是原告将被告木门、窗拆下来后更换的，有的是原告将被告门窗、雨棚损坏后再安装的，雨棚损坏后安装的水泥瓦雨棚导致补偿标准降低，应用原告自己安装的铝板雨棚补偿作抵，被告只认可增加的两块防撬门2400元。本院认为，对被告认可的两块防撬门补偿2400元，应归原告；其他的门窗及雨棚补偿，原告分70%为9737.98元；以上合计12137.98元。（四）关于厨房台面。原告陈岩松主张厨房台面计算标准为8.46㎡×160元∕㎡=1354元，被告刘某某辩称，该厨房台面是2010年原来的童老板和被告共同建成，原告在接手经营时，该厨房台面就已存在。故厨房台面与原告无关。关于原告就厨房台面1354元的诉讼请求，不是原告租赁被告房屋时做的，本院不予支持。（五）关于水池4个。原告陈岩松主张水池4个×100元∕个=400元；被告辩称4个水池中有3个是原来的童老板与被告共同修建，与原告无关。本院认为，其中3个水池不是原告租赁被告房屋时做的，本院不予支持，对其中1个水池的赔偿款即100元确定归原告所有。（六）关于砖砌杂物1间。原告主张该杂物间价值3000元，被告辩称原告在之前的房租里以500元抵扣了该间杂物，且该杂物间属违建，拆迁办未给予补偿。经核实补偿中没有关于杂屋的补偿款，对原告该项请求，本院不予支持。（七）关于水电明装。被告获得水电明装费用17573元，其辩称水电明装是被告在原告未到此经营餐馆前就已安装，原告后来又部分改装。双方均未提交证据，原告主张5000元水电明装费用在合理范围内，本院予以支持。综上被告应给原告补偿款65877.18元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：

一、被告刘某某补偿原告远安县童某某场鸡火锅店经济损失65877.18元，限本判决生效之日起30日内履行。
二、驳回原告远安县童某某场鸡火锅店其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4152元，减半收取2076元，原告远安县童某某场鸡负担1076元，被告刘某某负担1000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宜昌市中级人民法院。

审判员 张冬云

书记员： 刘丽俐