过某某与上海米某企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)过某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市。
　　委托代理人刘安峰，上海先诚律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)上海米某企业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人汤李养。
　　委托代理人李德权、张佳俊，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
　　原告过某某与被告上海米某企业管理有限公司(以下称“米某公司”)及反诉原告米某公司与反诉被告过某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)过某某及其委托代理人刘安峰，被告(反诉原告)米某公司的委托代理人张佳俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告过某某诉称，原被告于2017年10月就本市中山北路XXX号长城大厦B1楼A区A40商铺签署了《商铺租赁合同》，约定原告向被告承租该商铺用于经营便利店，租期自2017年12月1日起至2020年11月30日止，月租金28000元，原告须支付首期租金与押金等费用。根据被告提供的、其关联方与商铺产权人签订的《房屋租赁合同》之约定，该商铺已取得消防、环保等验收合格证明，但被告应自行申报“二次装修”后的消防竣工与环保验收备案。合同签订后，原告按约向被告支付了房租、租房押金、营业执照撤销押金、水电费及相应的充值卡押金等各项费用。合同签订时，被告告知商场的消防条件合格，但如经营餐饮则需另行办理验收手续。2017年11月，原告接收商铺投入装修，还为经营便利店与相应的加盟许可方签订了“特许加盟合同”；2017年12月中旬，原告开始营业；租赁期间，被告因商场发生火警存在重大安全隐患而被消防部门施以行政处罚；2018年4月16日，消防部门向商户发送了消防整改信息，原告因此停业离场；2018年5月19日，原告与被告签订《补充协议》一份，被告同意无条件减免原告一个月房租且在停业整改期间加倍减免房租，实际停业期间为十二个月，即自2018年4月16日起至2019年4月21日止，以此计算，被告应向原告赔偿十三个月的房租；后因商铺在消防验收方面始终不合格，原告只得于2018年8月1日与加盟许可方解除了特许加盟合同，为此还向对方支付了违约金，原告一次性向加盟许可方支付的加盟费、按月已向加盟许可方支付的2018年4月16日起至2018年8月15日止的加盟管理费、置备的存货等均属于经济损失；2019年4月4日，原告以手机短信的方式通知被告解除租赁合同；2019年4月10日，原告将商铺店门钥匙交还被告，但现场仍保留了装修与物品；2019年6月25日，原告将以系争商铺为注册经营地的“上海市普陀区天晴食品经营部”向工商部门办理了注销登记。以上事实由当事人之间的租赁合同与补充协议、原告在租赁期间向被告支付各类费用的凭证、原告为装修与加盟所签署的合同及付费凭证、与装修有关的材料清单与施工图、设备预算表、存货结算表、消防部门的执法短信与公告、原被告之间的通讯记录、现场照片、工商登记与注销手续等予以证实。原告认为，由于被告在消防安全验收方面的过错及之后较长的整改期限导致商铺租赁合同无法正常履行，继而造成了原告的经济损失，为此双方曾就对原告的补偿问题签署了《补充协议》，但被告并未履行承诺，在合同目的无法实现的情形下，原告有权通知被告解除合同并要求其承担各项违约责任。考虑到经营活动不具备继续的可能性，商铺内的装修与设备对原告而言不再具有使用价值且已此损失已提起了赔偿，故该商铺可由被告随时收回。现提起诉讼，请求判令：一、涉案租赁合同及补充协议于2014年4月4日解除；二、被告按每月28000元的标准，向原告赔偿十三个月的租金计364000元；三、被告退还已付费用并赔偿经济损失，其中应退费用为：租房押金56000元、2018年4月16日至2018年5月31日的租金42000元、营业证照撤销押金5000元、水电充值卡押金200元、水费2000元、电费5000元，上述水电费可按实结算；应赔偿的损失为：店铺的固定装修损失95000元、店铺内的可移动设备损失173606元、加盟费损失20000元、加盟违约保证金50000元、加盟管理费13360元、存货损失110000元，上述损失赔偿部分中的装修与设备价值由法院予以酌定；四、被告以诉请第二、三项的应付款为本金，自租赁合同解除的次日即2019年4月5日起按银行同期贷款利率支付逾期付款利息，至本案件判决生效之日止。
　　被告米某公司辩称，一、当事人签署租赁合同时，商铺所在的商场整体消防验收合格，原告租得商铺后需自行装修并根据合同约定办理消防的“二次验收”，此后商铺在消防方面产生的问题不能归责于被告；二、原告在租赁过程中有延迟付租行为，被告有权扣除相应的租金及押金，故如需解约的，应以原告付租的截止日即2018年5月31日为解约日，而原告向被告发送解约通知的行为系其单方意思表示，双方于2018年5月19日签署了《补充协议》这一行为表明《商铺租赁合同》并未于原告认定的2018年4月4日解除，同时，根据该协议约定，原告一旦提起诉讼则《补充协议》失效，原告要求按此协议赔偿十三个月租金的诉求无合同依据；三、2018年5月21日，被告根据消防部门的要求通知原告进行整改，从消防部门于2019年3月7日作出的“营业前申请消防安全检查合格公告”可知，商铺已整改完毕在消防安全方面不存在问题；四、被告于2019年4月10日收取了原告的商铺店面钥匙，但此系为原告转租提供便利，且商铺内至今保留了装修与物品，故不能视为原告向被告返还了商铺。原告所主张的装修与物品的损失可由法院予以酌定，但此类损失系原告未及时返还商铺所致，应由其自负，此行为还导致被告无法将商铺再次出租而形成经济损失；五、虽然原告已就其经营的店面办理了工商注销登记，但其未按合同约定及时履行该义务导致被告在商铺通过消防验收后无法继续对外招租获益，由此产生的经济损失高于被告向原告收取的营业执照撤销押金，故此押金不应再返还原告；六、对原告向被告支付的各类费用予以认可，水电费应当按实结算，但原告提供的、其与案外人之间发生的装修费、加盟费、购货款等证据的真实性、关联性均无法确认，故原告要求赔偿此类费用缺乏依据；七、原告主张利息所对应的本金并非发生于2019年4月5日前，也不符合合同约定。综上所述，对原告诉请不能同意。
　　反诉原告米某公司诉称，根据涉案《商铺租赁合同》，反诉被告须在租金到期日前十五日足额支付下一期三个月的租金，如逾期交租的，每拖欠一日，须按本金的5%支付滞纳金。按上述约定，反诉被告应于2018年2月12日支付2018年3月至5月的租金，数额经当事人协商一致为74667元，但其实际付租日为2018年3月20日，故提起反诉，请求判令：一、反诉被告支付滞纳金1269.34元(以74667元为本金，按反诉原告自愿调整的日千分之五计，自2018年2月13日起算至2018年3月19日止)；二、本案受理费由反诉被告负担。
　　反诉被告过某某辩称，因反诉原告延迟十余日交房，故经双方协商一致对2018年3月至5月的租金及付租日作了调整，此为反诉原告之过错所造成，对其反诉诉请不能同意。
　　经审理查明，2017年10月12日，过某某作为承租方、米某公司作为出租方签订《商铺租赁合同》一份，主要约定内容有：承租方将系争商铺用于经营便利店，签约前通过现场勘查确认商铺符合交付标准及经营需求，待原告自行办理经营证照、消防开业检查等手续后方可正式经营；租期自2017年12月1日起至2020年11月30日止，月租金28000元，合同签署当日支付首期租金84000元与押金56000元，押金可在合同期满、出租方收回场地后退还，如承租方有违约行为则由出租方没收押金及租金；承租方必须在租金到期日前提前15天足额支付下期租金，逾期按实欠租金的5%支付滞纳金，逾期15天则出租方有权终止租赁关系收回房屋；装修免租期为45天，承租方在装修时自行办理消防“二次验收”，装修期间按每平方米28元支付与监察管理、垃圾清运、保安相关的装修服务费，装修押金5000元待装修检验合格后退还，每户商铺均需安装油烟油水的净化、排放、分离装置；水费单价按6元计、电费单价按1.45元计，均以充值的方式准时支付，餐厨与生活垃圾由商厦统一处理并收费；承租方应在合同期满或提前解除之日起5天内办理营业执照的迁移或注销手续，由出租方退还剩余押金。上述合同签订后，过某某向米某公司支付了2017年12月1日至2018年2月28日的租金84000元、2018年3月11日至2018年5月31日的租金74667元、租房押金56000元、营业证照撤销押金5000元、水电费充值卡押金200元、水费2000元、部分电费5000元等费用，部分由米某公司出具收据。2017年10月27日，原告以涉案商铺为经营场所，为其经营的“上海市普陀区天晴食品经营部”办理了工商注册登记，登记类型为“个体工商户”；2018年5月19日，原告以上述营业部的名义与被告签订《补充协议》一份，主要约定的内容有：被告接消防部门整改通知后，原告配合自2018年5月31日起停业，为帮助原告渡过休业期，被告同意减免原告一个月的房租，并在停业整改期间“加一倍减免”，如原告向第三方透露上述免租事项或向被告提起诉讼的，则此协议“无效”；租赁期间，米某公司收到消防部门的整改通知后告知了原告在内的各商户；2019年3月7日，消防部门就工程地址为“中山北路XXX号长城大厦地下一层”发布网络公告，确认该处“公众聚集场所投入使用、营业前申请消防安全检查”的结果为“合格”；2019年4月10日，被告向原告出具收据确认收到商铺店面的钥匙；2019年6月3日，原告提起诉讼请求判如诉请；2019年6月25日，原告为其营业部办理了工商注销手续。本案诉讼过程中，米某公司提起反诉，请求判决如其反诉诉请。
　　本案查明的反诉事实同本诉。
　　本院认为，出租方应提供符合约定用途的房屋，在商铺租赁关系中，消防安全能否达标显然是判断商铺是否符合经营条件的重要标准。米某公司自认租房过程中曾接行政部门的通知就涉案商铺相关的消防安全问题进行整改，又无法提供当时商铺已通过消防安全验收的证据，在此情形下，商户因商铺不符合经营条件而停业的行为事出有因，由此产生的后果应由米某公司承担主要责任；同时，原告作为承租商铺的经营者，对于从业必备的资质与条件显然更为了解，为避免商业风险，其理应在租房时对即将投入运营的商铺之软硬件包括消防安全验收合格证明等进行必要的核查而无论租赁合同是否对此作了形式上的约定，其在接收商铺并完成装修后，直至接出租方通知方确定商铺在消防安全方面存在隐患而停业，足以表明其对上述核查义务有所懈怠，故在本次停业事故中应承担次要责任。根据查明的事实，至少在消防部门于2019年初对商铺所在的建筑工程发布消防安全检查合格公告前，无证据表明涉案商铺在消防安全方面的隐患已被消除，鉴于该隐患存在的长期性，当事人签署的商铺租赁合同之目的显然不再具有实现的可能与必要，原告要求解除合同于法有据，本院予以支持，同时，涉案补充协议系当事人为了结本次纠纷所签，租赁合同解除后，该补充协议不再具备履行基础，应一并解除，在无确凿证据表明当事人曾对解约达成合意或一方曾收到另一方的单方解约通知的前提下，本院以原告提起诉讼之日为解约日。合同解除后，应按租赁双方的各自过错对权利义务进行结算，具体的结算内容围绕当事人的本反诉进行，包括：一、原告弃置租赁场地内的装修与设备并确认商铺可由米某公司收回，则米某公司可自行清场，从原告接收商铺之日至租赁合同解除日，其作为房屋的使用方应向米某公司支付租金而无论是否实际经营，鉴于商铺在消防安全方面的瑕疵，应付租金的数额由本院在合同原定租金的基础上予以酌减并在原告已付的租金中扣除，多收取的租金则由米某公司返还；二、押金的性质为保障合同关系得以继续，现租赁合同既已解除，米某公司再占有原告支付的押金类钱款于法无据，应予返还，应当指出的是，“营业执照撤销押金”一项，因有证据表明原告已将商铺坐落地登记为住所地的个体工商户营业证照注销，基于租赁合同非正常终止且出租方的过错责任，无论该注销行为何时发生，米某公司均无权再留置该押金；三、租赁期间发生的水电费用系原告为达到经营目的而向米某公司支付，部分已作为原告投入的经营成本用于盈利，在经营不利而解约之后，此类费用作为损失或尚未结算的钱款同样可按当事人的过错程度由米某公司作部分返还，考虑到费用数额较低，加之商铺在经营活动停止后租赁双方又缺乏正常有效的沟通渠道，再要求双方通过校对账目等方式对此费用结算徒增成本与不便，故米某公司须返还的钱款数额由本院予以酌定；四、原告为商铺投入的装修与设备购置费用属于合同解除后原告无法继续经营所产生的经济损失，应由米某公司予以赔偿，因部分证据比如付款凭证等均由原告单方出具，证明效力不足，在当事人对装修与设备的价值均同意由法院酌定的基础上，本院对米某公司的赔偿责任根据案情予以认定，考量的因素有双方的过错责任、原告提供相关的证据、租赁过程中财产的折旧程度等；五、除上述应返还或应赔偿费用外，鉴于自身的过错程度及在法律依据与证据方面的不足，对原告要求米某公司赔偿退出加盟店的损失、存货损失及费用的逾期利息等诉请不予支持。此外，从文义分析，当事人之间的补充协议显然是为继续租赁关系所设，协议中减免租金的条款与损失赔偿亦不能等同，在该协议并未实际履行，租赁关系已解除的情形下，原告引用该协议中的租金减免条款要求得到赔偿缺乏法律与合同依据，本院同样不予支持；相对的，即使原告对部分租金的支付略有延迟，但此类行为属履约瑕疵而非根本性违约，在租赁合同解除后当事人已按各自责任分担后果的前提下，考虑到客观案情，本院对米某公司再要求原告支付逾期付租滞纳金的反诉不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、原告过某某与被告上海米某企业管理有限公司就上海市中山北路XXX号长城大厦B1楼A区A40商铺签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》于2019年6月3日解除；
　　二、被告上海米某企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告过某某租金人民币10000元；
　　三、被告上海米某企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告过某某租房押金、营业执照撤销押金、水电卡充值押金人民币61200元；
　　四、被告上海米某企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告过某某水电费人民币1000元；
　　五、被告上海米某企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告过某某装修与设备损失人民币70000元；
　　六、对原告过某某的其余诉请不予支持；
　　七、对反诉原告上海米某企业管理有限公司的反诉诉请不予支持。
　　本案受理费人民币12858元，由原被告各半负担。
　　本案反诉受理费人民币50元，减半收取，计人民币25元，由反诉原告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：吴静娟

书记员：曹  彬