迅达集团枝江迅达置业有限公司与王某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）:迅达集团枝江迅达置业有限公司。住所地枝江市马家店街办江汉大道东侧。组织机构代码：66226825-X。法定代表人:卢光，董事长。委托诉讼代理人:阮卫华，公司员工。委托诉讼代理人:陈志，湖北骁阳律师事务所律师。被告（反诉原告）:王某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住枝江市。委托诉讼代理人:王启彬(被告之父)，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住枝江市。委托诉讼代理人:廖玉发，湖北演绎律师事务所律师。

原告（反诉被告）迅达公司诉称：1、判令被告返还租赁房屋，支付2015年9月1日至2015年12月30日期间的租金73594.52元，并从2015年12月31日起按608.22元/日标准向原告赔偿因被告占用租赁房屋期间给原告造成的经济损失，直至被告向原告返还租赁房屋为止；2、判令由被告承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）王某辩称，被告不欠原告的租金，理由是租赁房屋面积767.72平方米，按天计算是608.22元/天，但是只有585.58平方米是合规、可以使用的，漏雨面积182.14平方米，折合金额69552.6元，迅达公司所说的时间是2015年12月30日，但在2015年12月25日迅达公司擅自断电，68726.6元的租金应该是113天，中途停电有8天，当（原告）发通知的时候，王某不欠租金，（原告）发通知书解除合同是非法的，迅达公司违法解除合同，导致酒楼停业，王某有巨大经济损失，要求迅达公司承担违法解除合同的全部责任。反诉原告王某当庭变更反诉请求：判令反诉被告赔偿反诉原告房屋装修损失722457.6元；对加盟费、停业损失及履行合同相关损失据实赔偿，并返还租房押金（实为保证金）和物业管理费押金，同时，变更漏水时间为2014年6月5日起及判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。反诉被告迅达公司辩称:1、迅达公司不存在违约行为，王某的反诉请求没有事实法律依据，其主张违背客观事实且与约定合同不符，迅达公司对王某提出的房屋不能满足安全和环保需要，这是王某应自行承担的责任，作为出租方没有合同义务来满足这个条件，王某在2015年8月就应该支付下年度22.2万元的租金，但王某并未履行义务，迅达公司依照合同约定已经向王某提出解除合同通知，解除合同的条件成立，双方权利义务至合同解除之日止已终止;2、反诉原告主张的各项损失，都是反诉原告为经营餐馆所必须的费用，因自身的原因导致合同解除，损失应自行承担。因此迅达公司认为反诉原告的反诉请求于法不符，请求驳回。原告迅达公司为支持其诉求，提交以下证据：一、2014年3月30日签订的房屋租赁合同，证明1、迅达公司将领秀之江B1(10-11),2F（10-13）共767.72平方米房屋出租给王某。2、房屋的现状交付，经双方验收，交付房屋符合要求。3、租赁期限是2014年9月1日至2019年8月31日。4、租赁用途是商业经营。5、租金的标准是每年22.2万元，原告要求第一年租金在2014年的4月10前付清，以后每年的租金分年支付，每年度到期前一个月要支付。6、约定了合同的解除，在承租方拖欠房租五天以上，出租方有权单方面收回房屋，解除合同。7、合同中对收回房屋后对房屋装饰装修的处理问题。8、争议的管辖。二、2015年12月30日，解除合同及催交租金的通知书，证明原告已经书面通知被告因被告拒不支付租金，已经解除了双方的合同，要求王某办理相关的结算，要求根据合同约定交清租金，返还房屋。如果被告不返还房屋，要求被告承担损失。三、3张照片，证明2016年1月5日再一次在餐馆进行了张贴告知。王某对于证据1真实性不持异议，认为是一个格式合同，约束了被告没有约束原告；对于证据2不认可，被告没有验收，没有签订验收的书面文件;关于房屋维修问题，合同约定得很清楚，原告应该及时维修，房屋漏水后王某一直在找迅达公司，但是没有解决;2015年12月30日通知书解除合同，被告没有收到，只是原告单方面发出的，通知书是不符合规定的，被告不欠原告租金;对于证据3在2015年12月26日停电后，店面已经关门，张贴的告示，被告不清楚。双方都有联系方式而且被告就在餐馆附近居住，（被告）没有收到解除合同通知。反诉原告王某为证明自己的主张，向本院提交如下证据：第一部分，原告提供的租赁物不符合约定条件及原告违约的证据。1、王某的身份证复印作，证明被告的主体身份；2、2014年6月5日给原告送达的告知函以及据椐送达现场录音整理的文字记录。证明原告没有按双方约定履行通电、供气、烟道处理等义务，存在违约行为；3、2014年11月10日原告工作人员到“渝中味”餐馆现场查看消防通道漏水的视频，证明原告提供的房屋不符合约定的条件；4、2015年11月3日被告给原告送达的关于解决供电及遗留问题的函，包括酒楼八名员工的联名签字。证明被告反映的问题原告久拖不决，而且无故停电，严重影响被告正常经营，同时证明原告违约的事实；5、2015年12月14日枝江市公安消防大队责令限期改正通知书，表明排油烟系统设计不符合规定，油烟无法及时排出，存在安全隐患。第二天即2015年12月15日，被告将上述情况书面告知了原告。证明原告的房屋不符合约定条件，在设计上存在先天性缺陷，不能开餐馆；6、2015年12月17日枝江市环保局责令改正违法行为决定书。环保局认为，原告的房屋没有环评手续，2015年12月18日即第二天被告将环保局的决定书告知了原告。环保部门意见证明原告提供的租赁物不符合约定条件，不能开餐馆；7、2015年12月15日，被告本人及妻子、父亲与原告方胡总、阮总关于房屋漏雨、消防、环保处罚通知及无故停电交涉的对话记录﹙有录音﹚。证明：⑴2015年8月31日前被告不欠原告任何费用；⑵被告向原告反映的问题迟迟没有得到解决，而且是在2014年8月份以前就以书面形式提出来了，表明原告未履行合同义务；⑶被告明确提出:只要原告把房屋维修好了，问题解决了，能够正常经营了立马交租金；⑷原告多次未经许可擅自停电，导致被告无法正常经营，造成被告损失，且被告方阮总认为停电是他履行合同的方式；﹙5﹚原告提供的房屋不符合约定条件和用途，不能满足从事饮食业的需要；（6）被告恳请原告拿出城意，尽快解决实际问题，表明被告确实耗不起；8、2015年12月26日，即停电当天被告给原告送达的书面函，证明原告停电的事实和被告已经停业的事实；9、2015年12月28日，被告与原告就停电及停电造成原告损失问题双方交涉的录音记录，证明被告多次反映的问题未能解决，最终导致被告停业，责任在原告方；10、2016年1月5日，被告及父亲在卢总办公室就上述问题作最后一次交涉的情况。证明被告停止经营是原告造成的，一切损失应由原告承担；11、一组照片7张。其中有5张是现场照片，1张是2014年11月10日原告工作人员鲜某查看漏雨现场，证明原告房屋本身质量存在问题，1张是被告2015年12月15日给原告送达书面函的照片，证明原告工作人员正在阅读签收书面函；12、光碟一盘。里面有录音和录像，记录了原、被告双方反复交涉的过程及原告到现场查看房屋漏雨的视频，是对上述有关书证、书函的佐证；新证据：13、宜昌市中级人民法院二审庭审笔录，证明原告明知被告是经营餐饮行业，排烟及其他设施都是按照原告要求做的；14、原告的装修施工许可证，证明餐馆装修是经过原告同意的。第二部分，原告造成被告损失，被告要求赔偿损失的证据。1、实物证据，一组照片12张，证明“渝中味”餐馆的装修质量和标准很高和被告的损失情况；2、加盟费用的合同及收据，其中包括加盟费及权益金合同、加盟保证金收据、餐具及服装费等采购费用合同和设计费合同。证明被告支出的加盟费等相关费用；3、被告为开餐馆购置的特定物品合同及收据共计12项，其中包括租房保证金。证明被告此项的损失数额。其中：﹙1﹚中央空调及换气扇购销合同；﹙2﹚厨房设备及排烟设备购销合同；﹙3﹚麻将机购销合同及收据；﹙4﹚桌椅家具购销合同；﹙5﹚餐饮系统购销合同及软件系统；﹙6﹚监控设备有实物；﹙7﹚显示屏有实物；﹙8﹚天然气报装费及押金交费证明；﹙9﹚传菜电梯购销合同及收据；﹙10﹚租房保证金收据；﹙11﹚每月水电费用超收的收据；﹙12﹚被告两辆汽车车窗被砸被盗的出警证明及修车费收据；4、原告停电造成的被告库存冻货损失，证明被告的商品损失；5、2014年12月至2015年3月同期每天营业额汇总单，证明原告停电导致被告2015年12月25日至2016年2月16日52天餐饮旺季的损失额；迅达公司对于第一部分证据，认为所提交的证据均不能证明原告出租的房屋不符合约定条件，也不能证明迅达公司违约；关于被告给原告送达告知函，水电气都是到户，实际处理要用户处理；对于停电问题，2015年11月3日停电，按照合同约定2015年8月被告就应该交下一年度租金，在协商未果情况下，原告只能采取短暂停电办法，目的是督促被告缴纳租金；消防大队责令限期改正通知书，只是针对餐馆业主经营者发出的通知，排烟系统存在安全隐患，经营者要整改；没有经过环保局环评，应该由经营者自行承担，不是针对出租方的；关于房屋出租，原告是现状出租，原告建房之前不知道用于商业用途的哪个种类经营，被告是查看房屋之后才签订合同的，出租方不清楚是否适合餐馆经营，但是承租方应该清楚，整个的现场照片属实，原告认可，反诉原告称13间房屋（受影响），原告认为2间（房屋受影响）且不影响整体经营，（房屋漏水）在2015年6月就出现了，即使出租方不修缮，承租方可以修缮并向出租方索要费用；对于电话录音，坚持原来庭审意见，反诉原告提供的2015（6）年1月5日电话录音，王某表述收到物业通知书但是之前又说没有收到通知，与客观事实不符。对于新证据真实性不持异议，只能证实被告要装修房屋原告同意装修，但是并不能表明如何装修怎么装；对于笔录不能证明反诉原告待证事实；对证人的证言持异议，因为按照约定是商业用途，餐饮是商业用途，不违反约定，但是不能保证原告出租的房屋符合餐饮业，因为出租房屋不是预先设计的；（原被告）双方认可2016年1月5日就应该解除合同，所以本案的争议合同2016年1月5日已经解除。对于第二部分证据实物证据，原告认为不能证明商业损失，缺乏证明目的，加盟费用及购置相关设施是经营成本的一种支出，反诉原告违约，对于风险应自行承担，合同解除后，实物的价值是多少，不清楚，反诉原告的违约导致合同解除，损失应由自行承担；对于车辆被砸造成的损失与本案没有关联；停电造成的冻货损失没有证据；对于营业额应以税务部门数据为准；原告的质证意见同原庭审意见。经原告（反诉被告）迅达公司、被告（反诉原告）王某相互举证、质证，本院确认以下事实：迅达公司、王某于2014年3月30日签订《房屋租赁合同》，约定迅达公司将领秀之江B1﹟1F（10-11）,2F（10-13），六间（两层）共767.72平方米的房屋出租给王某，租赁期限为2014年9月1日至2019年8月31日，租金每年22.2万元。王某承诺承租房屋仅作为商业经营，不作为居住使用。合同签订且交付使用时支付第一年度租金，以后每年提前一个月支付。合同约定在租赁期间，迅达集团保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修责任除双方在合同及补充条款中约定外，由迅达公司负责。租赁期间，拖欠房租累计五天以上，迅达公司有权解除合同，收回出租房屋。合同同时约定，租赁期满后或因乙方（被告）责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有；（2）要求乙方恢复原状；（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。王某租赁房屋用于经营“渝中味”酒楼，其租赁房屋在经营期间5处房屋有漏水现象影响使用。2015年8月，王某应依约向原告支付下一年度租金，但王某未支付。2015年12月26日，迅达公司对出租房停电，2015年12月30日、2016年1月5日，迅达公司两次书面通知王某，已于2015年12月30日解除了双方租赁合同，其中2016年1月5日的解除合同通知书张贴于王某承租的门面房大门上。后王某与迅达公司多次交涉无果。另查明，2015年12月14日，枝江市公安消防大队向王某发出《责令限期改正通知书》，认为厨房燃气、排油烟系统设计不符合规定，油烟无法及时排除，油垢堆积过厚，存在安全隐患。2015年12月17日，枝江市环保局向王某发出《责令改正违法行为决定书》，认为该酒楼于2014年4月建设，同年7月投入经营，未办理环评手续。2017年11月16日，在本院主持下，经原、被告协商，双方一致同意选择由枝江市土地勘测规划队对领秀之江小区“渝中味”酒楼因漏水影响使用面积进行测量，测量结果为：共5处、合计127.11平方米。经质证，原告认可其中三处有影响，但是对于“朝天门”包厢和值班室的受损关联性有异议，认为“朝天门”和值班室并无漏水情况，不影响房屋的餐饮正常使用；被告对受损面积有质疑：1、二楼受损面积：临江门、储奇门、金汤门这三个按照实际测绘，认可。值班室、朝天门、翠微门、消防通道是一个整体，由于墙体严重渗水，导致经营受损，应计算整体面积。一楼两个卡座墙体反潮导致营业受损失，这两个卡座没有测量进去，翠微门也没有测量进去。2、二楼是13个包间，整个二楼550平方米，涉及到公摊面积，公摊面积涉及到：卫生间、传菜电梯、过道、楼梯间及平台（公摊合计约150至200平方米之间）。3、长达18个月的经营损失，应计算经营损失。本院查明对于受影响使用后的实际承租面积及租金如下：合同每日租金=年租金÷365天=222000÷365=608.2元／日；合同每平方的日租金=日租金÷总面积=608.2÷767.72=0.79元／平方米；实际经营面积=合同面积-受影响面积=767.72-127.11=640.61平方米；每日房屋占用费=实际经营面积×每平方的日租金=640.61×0.79≈506.08元。
原告迅达集团枝江迅达置业有限公司（以下简称迅达公司）与被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼过程中,被告王某提起反诉,本案合并审理,于2016年12月14日作出民事判决。王某、迅达公司均不服该判决，向宜昌市中级人民法院提起上诉，宜昌市中级人民法院于2017年6月9日作出（2017）鄂05民终1101号民事裁定，发回重审。本院于2017年8月23日立案后，依法另行组成合议庭，于2017年10月9日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告迅达公司的委托诉讼代理人阮卫华、陈志，被告王某及其委托诉讼代理人王启彬、廖玉发到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并经审判委员会讨论决定,现已审理终结。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。迅达公司与王某签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。针对原、被告的主要诉辩主张，本院评述如下：一、王某能否因承租房屋漏水拒交租金。王某认为因房屋漏水，迅达公司没有尽到修缮义务，故停止支付租金，其真实意图系行使抗辩权。本院认为，签订合同的目的在于鼓励交易，抗辩权只有在一方不履行合同义务，对方就无法实现合同目的情况下方可行使。本案中迅达公司作为出租方，目的是获得租金收益，义务是提供租赁房屋及保障王某能够正常使用；王某的合同目的在于获得租赁房屋的经营收益，义务是按合同约定支付租金。合同履行过程中，租赁房屋虽存在漏水情形，并不能证明该情形足以致使王某不能大部分使用经营租赁房屋。如果漏水现象足以影响王某目的性经营，根据《合同法》规定，在出租方应维修而未维修的情况下，承租方可自行维修，维修费由出租方负担。不仅如此，根据王某提交的证据及书面代理词，漏水现象最早现于2014年6月5日，而租赁期限为2014年9月1日至2019年8月31日，即漏水出现在双方签订合同后，租赁期限开始前。王某完全可以及时主张权利。同时根据王某向法庭提交的2014年12月至2015年3月同期每天营业额汇总单，漏雨并未使王某的经营产生质的影响。故王某拒付租金行为，不属于行使抗辩权，属于违约行为。王某未采取积极措施，致使合同不能继续履行，导致损失扩大，除扣减受影响的房屋租金外，迅达公司不承担其他责任。因此，被告没有按合同约定缴纳房屋租金，应当承担违约责任。因被告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行致使合同解除，依据双方合同约定，其装修等损失应由被告自行承担，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿房屋装修等损失的反诉请求，本院不予支持；二、迅达公司提供的租赁房是否符合合同要求。双方签订的租赁合同，约定该房屋用于“商业经营”。王某认为，根据枝江市公安消防大队、环保局的整改通知书，该出租房屋不能用于餐饮业。本院认为，迅达公司仅需提供符合法律规范的租赁房屋。经营者在经营期间，改换行业（只要是商业经营）也不违反合同约定。至于承租人将承租房屋用于何种具体行业，在于承租人的选择。在承租人租赁时，应当结合自己的行业需要，尽到注意义务；三、迅达公司的责任。在王某承租的房屋出现漏水并交涉后，迅达公司应及时履行合同约定的维修义务而未修缮，存在违约行为。迅达公司辩称，该漏水系他人装修所致。本院认为，不论依合同约定还是《合同法》相关规定，迅达公司作为房屋所有人，对房屋具有维修义务，且在向王某主张解除合同前，对出租房屋停电也属违约之举，因此也应当承担相应的责任，迅达公司要求王某支付相关租金及占用期间费用的诉讼请求，本院认为应扣减受影响面积即被告应付原告租金从2014年9月至2015年12月25日共475天×506.08元/日＝240388元，王某已付22.2万元，余下18388元抵付被告的损失；四、关于合同解除。根据《合同法》相关规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。租赁房屋为王某承租，被王某实际占有，迅达公司于2016年1月5日通过在租赁房屋门上张贴通知书的形式主张解除合同，不违反法律法规的强制性规定。且原被告在本案二审时均认可房屋租赁合同的解除时间为2016年1月5日，故本院认定该合同于2016年1月5日解除；合同解除后，被告并未腾退房屋向原告返还，应向原告支付房屋占用费，故原告要求被告返还租赁房屋、赔偿因被告占用租赁房屋期间给原告造成经济损失的诉讼请求，本院予以支持；租赁合同解除时，承租房屋并未因被告的经营行为受损，故被告（反诉原告）要求返还保证金的反诉请求，本院予以支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还物业管理押金的反诉请求，因反诉原告未向本院提交相关证据，其请求本院无法支持。关于被告辩解，其租赁房屋受影响面积还应包括消防通道等处，经本院现场踏勘，被告所述之处需要把装潢拆开才能看出是否受潮、发霉，而这些地方从外观看并不影响使用，故本院认定受影响的房间为5处127.11平方米，被告的该辩解不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定。判决如下：

一、被告王某于本判决生效之日起10日内返还原告迅达集团枝江迅达置业有限公司承租房屋；二、被告王某从2016年1月6日起按每日506.08元向原告迅达集团枝江迅达置业有限公司支付房屋占用费至被告王某腾退迅达集团枝江迅达置业有限公司承租房屋之日止；三、原告（反诉被告）迅达集团枝江迅达置业有限公司于本判决生效之日起10日内退还被告（反诉原告）王某保证金3万元；四、驳回原告（反诉被告）迅达集团枝江迅达置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1640元，由原告（反诉被告）迅达集团枝江迅达置业有限公司负担；反诉案件受理费11025元，由被告（反诉原告）王某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。