车红某因与东京城林业局房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）车红某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人金福堂，黑龙江佳鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黑龙江省东京城林业局。
法定代表人蔺家申，男，职务，局长。
委托代理人宋君铭，东京城林业局法律顾问。

上诉人车红某因与被上诉人东京城林业局房屋买卖合同纠纷一案，不服东京城林区基层法院（2014）东民初字第27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月12日、4月22日公开开庭审理了本案。上诉人车红某及其委托代理人金福堂，被上诉人的委托代理人宋君铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2011年3月17日，车红某与其丈夫付业平共同到东京城林业局售房处准备购买民安小区门市房，林业局工作人员告知17栋楼有一门市房，是原购房人徐艳辉退回的，工作人员称没有钥匙不能打开该门市，其便到该门市房前看房后决定购买。林业局工作人员张玉文拿出原购房人徐艳辉交纳报名费500元的收据一张，并在收据上将“徐艳辉”更改为“车红某”并标注日期为2011年3月18日。当被告准备以全款付款的方式购房时，原告方工作人员发现原购房人是以贷款的方式对该房屋进行的核算，核算审核单记载：“购楼人员徐艳辉，选房卡编号01281号，选房位置民安区17栋1113、2112号，选房面积97.197平方米、97.197平方米。售楼款项97.197平方米×5800元=563742元（首付283742元、贷款280000元）、维修基金563742元×2%=11274元，收款合计575016元。核算日期2010年11月17日，有效日期2010年11月25日，徐艳辉签字。”工作人员便重新更换选房卡及核算审核单，在填写2011066号选房卡时只写民安小区17栋1113号，选房面积97.197平方米，漏写了二层即2112号房，也未对2112号房进行核算，故在车红某核算审核单中记载：“购楼人员车红某，选房卡编号2011066号。选房位置民安区17栋1113号，选房面积97.197平方米。售楼款项97.197平方米×3700元=359628元，维修基金359628元×2%=7192元，收款合计366820元。核算日期2011年3月17日，有效日期2011年3月25日，车红某签字。”2011年3月23日，车红某依据该审核单向原告专用银行帐户以现金存入359628元，次日林业局给其出具收据一张，同时还出具被告缴纳民安17栋1113号门市维修基金7192元收据一张。当车红某持收据准备与林业局签订商品房买卖合同时，林业局合同组的工作人员发现其未缴纳同一门市二层的2112号门市房款，立刻告知补交房款，其未补交便离开售楼处。2011年8月份，车红某自行将该门市房安装卷帘门后并装修了室内两层。为此，双方多次协商未果。林业局于2013年12月曾向东京城林业地区公安机关控告被告撬门侵占房屋，至今仍未有结果。另，2010年8月本案诉争的门市房经哈尔滨森贺房产测绘有限公司测绘，1113号、2112号房屋面积分别为97.197平方米、97.197平方米，该诉争的门市房为一户两层。
原审判决认为，本案诉争系房屋买卖合同纠纷，被告预交报名费准备购买诉争的门市房时，原告只对1113号门市房每平方米价款、付款方式、维修基金进行了书面核算，被告按照原告出具的核算单记载的房屋价格将房款汇到原告指定银行的帐号上。由此可以证明，双方只是就1113号单层门市房进行了交易。待双方准备签订书面商品房买卖合同时，原告发现核算单漏算了该门市房中二层2112号的面积和价款，便及时与被告释明让其补齐2112号房款，被告未能及时补款并在诉争房屋没有实际交付的情况下私自对2112号进行了占有并装修，导致此次纠纷的发生。原审法院认为，原、被告虽未签订书面商品房买卖合同，但被告以其实际行为成就了双方事实上的商品房买卖合同关系，此次纠纷是因原告方工作人员工作疏忽，漏算房屋二层面积及价款所致，但被告交纳房款时所依据的核算单明确标明面积是97.197平方米、单价是每平方米3700元，被告作为一个完全民事行为能力的成年人，应当对单层和两层房屋面积的大小有明确认识，当原告工作人员明确告知被告核算有误让其补交房款时，被告不但未补交还私自装修占用该门市房，被告的行为侵害了原告的合法财产权益。原告主张被告补齐房款或全部返还，考虑到1113号与2112号是不可分割的一户二层，并且被告已将1113号房款交清，二层的2112号房屋已由被告实际占有，并投入部分资金对上下二层进行了装修，应视为被告对2112号（二层）亦有购买的意愿，故被告按东京城林业局出售该门市房的价格即2112号房屋每平方米2100元×97.197平方米＝204113.7元及维修基金204113.7元×2％＝4082.27元，总计208195.97元补齐较为合理。现原告只主张房款及维修基金208000元，余款195.97元视为放弃权利。原告主张被告补交房款所产生的利息，因此次纠纷即漏算购房款的过错是原告方因工作疏忽而造成的，故对此项主张不予支持。被告主张此案已超过诉讼时效，因原告提供的证据能够证实原告方未间断向被告主张权利，被告虽提出反驳意见，但未提供反驳的相关证据证实，故对被告此项主张不予认定。根据《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告车红某于本判决生效后三十日内给付原告2112号购房款及维修基金总计208000元；二、驳回原告东京城林业局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4420元，由被告车红某负担。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
另查明，本案诉争房屋仅有一个门可通行，一、二层无窗口，屋后有楼梯。张正义及争议房屋原购房人徐艳辉购房合同中核算面积也为一层，但均明确写明购买房屋房号为两个，虽均按一层核算，但核算单价为5800元／平方米。
又查明，车红某虽主张其实际装修并使用诉争房屋一层和二层系经东京城林业局领导同意而非其具有实际购买意愿，但未提供证据证实。
本案争议焦点为：上诉人车红某是否应当给付被上诉人东京城林业局购房款及维修基金208000元。

本院认为，上诉人车红某与被上诉人东京城林业局达成房屋购买意向，车红某于2011年3月23日交付房款后，与东京城林业局签订售楼合同书时，林业局发现该房屋原购买人徐艳辉签订的选房卡及核算审核单上为17栋1113号及2112号上下两层，房款为97.197M2×5800=563742元、维修基金11274元，收款合计为575016元，因其工作人员失误，在填写车红某的选房卡及核算审核单时仅填写17栋1113号，房款按一层面积核算为97.197M2×3700=359628元，房屋维修基金也依1113号面积收取为7192元，收款合计366820元，林业局要求车红某补交诉争房屋二层（2112号）房款及维修基金，车红某未接受，双方经后期协商未达成合意。车红某与东京城林业局签订的购房核算审核单具备房屋买卖合同的主要条款，且当事人已履行义务，此审核单应视为房屋买卖合同，车红某在林业局未交付房屋的情况下对诉争房屋1113号及2112号均进行了占有并装修，应视为其对诉争房屋有购买意愿，并已实际履行合同，该合同成立并有效。车红某主张因东京城林业局在核算单上仅写明一层面积，并已付款，其仅购买诉争房屋的一层；又主张其他购房户的核算单上也仅写明一层面积，可以表明林业局是将两层房屋按一层核算，即按3700元／平方米价格售出，因此不应补交房款。经审查，该房屋系一户双层，仅有一门可通行，为一个整体不可分割，车红某主张仅购买其付款的一层（1113号）不符合交易原则。虽其他购房合同中核算面积也仅为一层，但均明确写明购买房屋房号为两个，且核算单价为5800元／平方米，车红某主张林业局以3700元／平方米售予其争议房屋整体双层未提供证据证实，本院对其上诉主张不予支持。该房屋原购买人徐艳辉的合同及其他购房人的合同均系5800／平方米，此价格应为当时房屋的市场价格，车红某应按此价格履行，即应当补交诉争房屋二层（2112号）购房款及房屋维修基金合计208000元。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由因缺乏证据，无法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4420元，由上诉人车红某负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　董春香 代理审判员　　于　威 代理审判员　　邓　尧

书记员：周天廷