赵某与被告曲某某房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书

原告：赵某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托诉讼代理人：李一斌，黑龙江精诚律师事务所律师。
被告：曲某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托诉讼代理人：吴红伟，黑龙江宏硕律师事务所律师。

原告赵某与被告曲某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月31日、2018年2月11日公开开庭进行了审理。原告赵某及其委托诉讼代理人李一斌、被告曲某某及其委托诉讼代理人吴红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵某向本院提出诉讼请求：1.要求判令撤销赵某与曲某某于2017年2月16日签订的《房屋租赁协议书》；2.要求曲某某返还赵某房屋租赁费3万元；3.要求曲某某赔偿赵某经济损失3万元。事实和理由：2017年2月16日，赵某与曲某某签订《房屋租赁协议书》，曲某某自称位于海林市金恒小区15号楼4号门市为其所有，并租给赵某，租赁期限为一年，年租金3万元，赵某取得租赁房屋的使用权。2017年3月10日赵某将租赁门市装修完工时，案外人贾辉找到赵某称该门市所有权为其所有，要求赵某搬出。为此，赵某多次找曲某某要求退还房屋租赁费3万元和赔偿经济损失。2017年9月份，曲某某与贾辉纠纷一案通过法院判决确认争议房屋所有权归贾辉所有。基于曲某某欺诈行为和赵某签订合同时存在重大误解情形，导致赵某的合法权益受到重大损害。
曲某某辩称，1.赵某诉求撤销房屋租赁协议，不符合合同法规定，赵某应向法庭提供证据证明如何欺诈赵某，重大误解是怎样产生的，曲某某没有欺诈行为，赵某也不存在重大误解；2.租赁合同约定的开始时间是2017年3月1日，截止时间是2018年2月28日，该租赁合同的履行已接近合同期满，如果撤销租赁合同也应按剩余的租赁期限折抵租赁费，赵某陈述租赁物的所有权归贾辉所有，但法院最后确认争议房屋归海林市房地产综合开发有限公司所有，房屋所有权变动并不影响租赁合同继续履行;3.赵某主张经济损失不应得到法律支持，赵某在承租标的物时，曲某某已将标的物装修。请求法院驳回赵某的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
赵某向本院提供证据如下：
1.房屋租赁协议书、收条1份（收条书写在房屋租赁协议书背面）。证明2017年2月16日，赵某与曲某某签订了房屋租赁协议书，曲某某将海林市金恒小区15号楼4号门市出租给赵某，协议约定租赁期限为一年，年租金3万元。租赁房屋的供热费由曲某某承担。曲某某保证租赁房屋无产权纠纷。2017年2月17日，赵某将房屋租赁费3万元支付给曲某某。
曲某某对证据的真实性没有异议。但认为保证租赁房屋无产权纠纷是指签订合同时房屋产权没有纠纷。
2.收据6份、恒大电器售货单3份。证明赵某装修产生费用共计21311元。赵某受到此经济损失要求曲某某承担赔偿责任。
曲某某对该组证据的合法性、真实性有异议。认为该组证据均为非法定正式发票，赵某购买了证据中的物品应当提供物证或者视频资料证明以上物品为其在租赁标的物室内使用。赵某装修没有得到曲某某同意，不应予以保护。学习课桌、电视等物品均为动产，租赁合同是否继续履行不影响使用价值。
3.海林市盛源供热有限公司《关于限期缴纳供热费的通知》1份。证明曲某某拖欠所实际出租房屋2016年-2018年供热费，根本没有履行与赵某所签订的房屋租赁协议书第三条该房屋的供热费由曲某某承担的条款。赵某无法正常使用房屋，造成巨大损失。
曲某某对证据的真实性没有异议。认为赵某证明的问题恰恰证实曲某某向赵某出租的房屋是曲某某所有，赵某与曲某某双方签订合同时不存在欺诈和重大误解，该通知作为书证仅能证明供热公司发出了缴纳供热费的催缴行为，并不能证明出租标的物因欠费而停止供热并给赵某造成巨大损失。
曲某某向本院提供证据如下：
1.房屋租赁协议书1份。证明租赁合同的租赁期限为1年，截止日期为2018年2月28日。赵某与曲某某双方约定曲某某赔偿赵某的损失条款是第4条、第5条，而不包括解除合同或者撤销合同。
赵某对证据的真实性没有异议。认为协议书第7条明确约定曲某某保证该房屋无产权纠纷，但是在履约过程中赵某该租赁房屋所有权人并非曲某某，曲某某在与赵某签订协议时故意隐瞒事实，曲某某存在欺诈行为，赵某有权行使撤销权。根据合同法第58条的规定，合同被撤销后受损失的一方有权要求过错方赔偿责任，不仅限于协议中约定的内容。
2.商品房买卖合同书、收据、商品房销售备案登记表各1份。证明租赁标的物是曲某某与海林市房地产综合开发有限公司于2014年1月28日以买卖的方式取得所有权，海林市房地产综合开发有限公司收取了曲某某1189800元。说明赵某与曲某某签订房屋租赁合同时，曲某某对租赁标的物具有所有权，不存在欺诈行为和赵某存在重大误解行为。该房屋在房产部门已登记在曲某某名下。
赵某对证据的真实性没有异议。认为虽然曲某某与海林市房地产综合开发有限公司签订了商品房买卖合同并取得了房产部门销售备案登记表，标明房屋为金恒小区15号楼4号，但是在曲某某与贾辉争议一案中，贾辉持有的是15号楼4号门市负一层的手续，曲某某租赁给赵某的是4号门市的负一层。在另案的结果中已经确定负一层门市为贾辉所有，而非曲某某，并且已经进入评估和拍卖，故此曲某某不能以持有买卖合同就能证明租赁给赵某的门市房为其所有。并要求曲某某出示与贾辉之间的民事判决书。
本院依职权调取如下证据：
1.案外人贾辉与海林市房地产综合开发有限公司诉讼、执行案件中与本案有关的（2016）黑1083财保43号民事裁定书、（2016）黑1083民初1311号民事调解书、（2017）黑1083执异43号执行裁定书、成交确认书各1份。
赵某对4份法律文书没有异议。认为从法律文书中可以看出海林法院在2016年12月5日查封本案租赁标的物，已登记在贾辉名下。2017年8月31日，曲某某撤回了案外人异议，视为认可贾辉为标的物权利人，法院并于2018年1月在淘宝网中拍卖该标的物成交，说明曲某某对租赁标的物没有所有权。
曲某某对4份法律文书没有异议。认为（2016）黑1083民初1311号民事调解书第2页载明海林市房地产综合开发有限公司将房屋抵押给案外人贾辉，开出合同的日期是2014年6月15日，曲某某与海林市房地产综合开发有限公司签订的买卖合同2014年1月28日，前者是抵押，后者是买卖，指向的标的物是同一标的物即本案租赁标的物，租赁标的物归属于贾辉是赵某错误的表述，该租赁标的物只是执行实现债权拍卖，房屋拍卖时间是2018年1月16日，但拍卖所得人李茂荣是否履行了交付拍卖购房款尚待查证，需要证明支持。曲某某撤回执行异议的时间是2017年8月31日，以上事实和时间足以说明曲某某将房屋出租给赵某时具有出租权，故不存在欺诈或者赵某存在重大误解。
2.海林市胜达测绘有限公司出具的房产分层分户图2张、拍摄现场照片1张。
赵某对该组证据没有异议。认为通过该组证据能够证实本案4号门市房与4号负一层门市属于两间不同的商品房，赵某与曲某某所签订的房屋租赁合同表明的标的物为4号门市房，这也是曲某某向法庭出示商品房买卖合同中所标明的房屋，而在实际履行中曲某某将4号负一层门市交付给赵某使用，赵某在签订合同之时就误认为4号负一层门市就是4号门市，这是照片中赵某开办明德学堂的房屋。所以赵某在签订合同时存在重大误解。同时，曲某某在签订租赁协议时，明知4号与负一层4号属于不同的两个房屋，其对负一层没有所有权，在签订合同后也没有取得该负一层的所有权，或得到实际产权人的追认，其存在欺诈行为，为此本人提出撤销权主张。
曲某某认为两份分层分户图属于证明范畴，按照民诉法解释115条规定，单位出证明文件应当由撰稿人和法定代表人签字盖章后方发生证明效力，该两份分户图没有撰稿人和法定代表人签字并加盖公章，同时，若证明存在4号门市和4号负一层门市的情形，应该提供规划部门的规划许可证和15号楼的施工图纸，来查验是否存在负一层的问题，如果存在负一层请测绘部门、规划部门、房产部门出具证据证明，既然存在负一层那么非负一层的1号门市，2-5号门市怎么上楼，据曲某某所知如果把本人出租给赵某的门市设定为负4号门市那么1-5门市均无法上楼。而且，在1-5号门市的正面没有外置楼梯。后面也没有门市房的门，所以曲某某认为所谓的负4号门市，就是4号门市，海林市房地产综合开发有限公司给的钥匙也是所谓负4号门市，曲某某对该所谓的负4号门市为了出租进行了装修，如铺设地板，建造卫生间，刮大白，安装灯饰等行为。贾辉作为案外人与开发商建立民间借贷法律关系，开发商将所谓4号门市抵押给贾辉而不是买卖，开发商将房屋交付给曲某某，说明认可负4号门市就是4号门市。所以曲某某装修收取租金是合法行为，不存在欺诈和存在赵某重大误解行为。
3.与贾辉的谈话笔录1份和谈话现场照片3张。
赵某对该组证据没有异议。认为虽然贾辉是没有强行让本人搬出房屋，但贾辉和本人说的时候本人已经装修完了。与曲某某联系，曲某某保证租赁房屋是其本人的。
曲某某对该组证据没有异议。认为法院调取执行部门的证据已经证实负一层4号门市是先抵押给贾辉，而后在执行阶段作为执行标的物评估拍卖，至此说明贾辉不是负一层4号门市的所有人。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议证据分析认证如下：
赵某提供的证据2：收据6份、恒大电器售货单3份。证明装修房屋产生费用共计21311元。该组证据缺乏其他证据佐证，不足以形成证据链条，证明力薄弱。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年1月28日，曲某某与海林市房地产综合开发有限公司签订了海林市金恒城市花园小区15号楼4号门市（79.32平方米）的商品房买卖合同。海林市房地产综合开发有限公司向曲某某出具了1189800元的收据。并在海林市房地产管理办公室进行了备案登记。随即，曲某某对房屋进行了占有使用。2017年2月16日，赵某与曲某某签订了海林市金恒城市花园小区15号楼4号门市的房屋租赁协议书。租赁期限为一年，自2017年3月1日至2018年2月28日；年租金3万元；曲某某承担该房屋的供热费；保证该房屋无产权纠纷。2017年2月17日，赵某向曲某某交纳租赁费3万元。2017年3月，赵某为开办“明德学堂”装修租赁房屋时，案外人贾辉向其提出自己才是房屋所有人，曲某某亦坚称自己才是房屋所有人。贾辉未有强行让赵某搬出的言语和行为，赵某占有使用租赁房屋至今。
另查明，2014年6月15日，海林市房地产综合开发有限公司向贾辉借款1000000元，以出售海林市金恒城市花园小区15号楼-1层4号门市（79.32平方米）、-1层5号门市（95.77平方米）的方式，作为还款保证。2016年12月5日，贾辉向本院申请诉前财产保全，查封了上述两处房屋。2017年2月24日，经本院主持调解，贾辉与海林市房地产综合开发有限公司达成调解协议，海林市房地产综合开发有限公司向贾辉偿还借款本金、利息合计1215000元。在该案的执行过程中，曲某某发现租赁给赵某的房屋成为执行标的物，向本院提出执行异议。后于2017年8月31日，又向本院撤回了执行异议申请。据此，在该案的执行过程中，本院认定曲某某租赁给赵某的房屋实际为海林市金恒城市花园小区15号楼-1层4号门市，归海林市房地产综合开发有限公司所有，并于2018年1月16日确认拍卖成功。在拍卖过程中，本院公示了赵某的租赁情况，赵某放弃了优先购买权。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。具有法定情形的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
由此可见，赵某的诉讼请求是否成立，取决于赵某在订立房屋租赁合同时是否构成重大误解，曲某某是否构成欺诈。
所谓重大误解订立的合同，是指签订合同的一方当事人由于错误的认识和理解，在违背其真实意思的情况下与对方订立的合同，如果按合同履行将会使自己利益受到巨大损失，根本达不到订立合同的目的。本案中，赵某与曲某某订立房屋租赁合同时，曲某某持有商品房买卖合同、备案登记表并实际占有使用房屋，赵某认为曲某某是房屋所有权人，并无认识和理解上的错误，符合一个成年人的认知标准。后来因房屋产权发生的一系列纠纷，并不是赵某在订立合同时应当预知、预见的，赵某主观上无过错。另一方面，合同法规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。至赵某2018年1月5日起诉时租赁合同已履行10个多月，余期不足2个月，而且曲某某、贾辉及法院的执行都没有阻止赵某继续占有使用租赁房屋的行为，房屋始终由赵某占有使用。租赁合同的继续履行能够实现合同目的，并不会给赵某造成利益上的损失。因此，赵某订立房屋租赁合同不构成重大误解。
所谓欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示。本案中，曲某某租赁给赵某的房屋是其通过买卖的方式从海林市房地产综合开发有限公司取得的，并已占有使用多年。而且，从房屋的实际位置上来看该房屋是建在地面一层，足以让曲某某相信其取得的房屋是海林市金恒城市花园小区15号楼4号门市。而后，经过法院的执行才最终明确其取得的房屋不是15号楼4号门市，而是15号楼-1层4号门市。从本案发生、发展的过程审查曲某某的行为，并未发现其具有欺诈的主观故意。因此，曲某某不构成欺诈。
综上所述，赵某要求撤销与曲某某于2017年2月16日签订的房屋租赁协议，曲某某返还房屋租赁费3万元，赔偿经济损失3万的诉讼请求，未向本院提供确实充分的证据证明赵某构成重大误解、曲某某构成欺诈，不符合法律规定，本院不予支持。曲某某在合同履行过程中未按合同约定交纳供热费，属于违约行为，赵某可以另行主张权利。曲某某认为自己没有欺诈行为，赵某不存在重大误解的抗辩理由，符合法律规定，依法成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

驳回赵某对曲某某的诉讼请求。
案件受理费1300元，减半收取计650元，由赵某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省
牡丹江市中级人民法院。

审判员 于游洋

书记员： 于冬梅