赵某某、王某某等与乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司、河北森朝房地产开发有限公司借款合同纠纷一审民事判决书

原告：赵某某。
委托诉讼代理人：朱超，河北言复律师事务所律师。
原告：王某某。
委托诉讼代理人：朱超，河北言复律师事务所律师。
被告：乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司。
法定代表人：陈士宝，该公司经理。
委托诉讼代理人：李建国，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
被告：河北森朝房地产开发有限公司。
法定代表人：樊佳琦，该公司经理。
被告：于建民。
委托诉讼代理人：李建国，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
被告：陈士宝。
委托诉讼代理人：李建国，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。

原告赵某某、王某某与被告乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司、河北森朝房地产开发有限公司、于建民、陈士宝借款合同纠纷一案，本院于2016年8月12日立案受理后，依法适用简易程序由审判员王平勋独任审判，于2016年11月10日、2016年12月14日两次公开开庭进行了审理，原告赵某某、王某某及二原告委托代理人朱超、被告乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司（以下简称金志远辉房地产公司）、被告于建民、被告陈士宝三被告委托代理人李建国第一次开庭到庭参加审理，原告赵某某、王某某二原告委托代理人朱超、被告于建民第二次开庭到庭参加审理，被告金志远辉房地产公司、被告陈士宝第二次开庭未到庭参加审理，被告河北森朝房地产开发有限公司（以下简称森朝房地产公司）经本院传票传唤，两次开庭都未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。
经审理查明：2012年11月12日被告金志远辉房地产公司与原告赵某某签订借款协议，向原告赵某某借款540万元，期限三个月，逾期违约责任，逾期一天按3‰支付违约金。2014年5月31日被告金志远辉房地产公司向原告赵某某、王某某出具收据一张，证实截止该日被告尚欠上述二原告借款本金利息共计7033333元，其中本金6000000元，利息1033333元。双方对上述事实无异议，但被告称利息已超过法定上限。开庭审理中双方确认1033333元中885714元属合法利息。
2014年5月30日被告金志远辉房地产公司与原告王某某、赵某某签订“补充协议”约定：一、二原告购买被告开发的商业门脸位于金辉雅苑商业Q区1、2、3号商业门脸，建筑面积695.4平方米，单价11000元，总价7649400元。二、截止2014年5月31日，被告尚欠原告赵某某本金500万元、欠王某某本金100万元，欠二原告利息合计1033333元，总计7033333元，二原告各自占有的份额自行解决，被告不承担责任。三、被告同意以欠付二原告的借款本息折抵购房款，两项折抵后二原告应当再支付被告购房款616067元，被告将该商业用房交付二原告使用时，二原告将616067元交付被告。四、因二原告购买的商业门脸被告用作售楼部用房，二原告同意被告自本协议签订之日起无偿使用两年，两年后交付二原告。……。2014年5月31日就上述约定双方签订金辉雅苑购房协议书，约定“……付款方式为：一次性付款，借款本息折抵购房款。……”。该协议上有双方盖章签字。同日被告金志远辉房地产公司给二原告出具收据：今收到王某某、赵某某借款本金及利息顶付商铺Q区1号2号3号款，柒佰零叁万叁仟叁佰叁拾叁元整，7033333元。二原告、被告金志远辉房地产公司分别签名盖章。
2014年8月15日被告金志远辉房地产公司作为甲方、被告森朝房地产公司作为乙方与原告王某某、赵某某作为丙方签订“补充协议二”：“因甲方股东及法定代表人的变更，甲乙丙三方就甲丙双方之前《房屋协议》及《补充协议一》基础上经充分协商现再达成如下补充协议：一、三方一致确认甲方向丙方借款本金人民币陆佰万元整（60000000）。截止到2014年5月31日，甲方尚欠丙方利息为人民币壹佰零叁万叁仟叁佰叁拾叁元（1033333）。上述欠款本金及利息合计柒佰零叁万叁仟叁佰叁拾叁元整（7033333），该欠款本金及利息甲丙双方在之前的《购房协议》及《补充协议》中已用乌兰察布市金辉雅苑项目Q区1、2、3户房屋作为抵顶（详见购房协议及补充协议）。二、本补充协议签订后甲乙丙三方附条件解除原甲丙双方签订的《购房协议》。即甲方付清丙方欠款本金及利息后，原《购房协议》及其《补充协议一》自动解除。三、本协议签订后甲乙双方有权处置甲方之前已出售给丙方的乌兰察布市金辉雅苑项目Q区1、2、3户房屋，该房屋出售价款的高低与丙方无关，但出售后的房款应优先偿还丙方欠款本金及利息。四、本补充协议签订后，甲乙双方从2014年6月1日起按照月息贰分利率支付丙方借款本金（人民币陆佰万元）利息。首笔利息，甲乙双方承诺于2014年9月30日前支付丙方，以后各期利息支付方式为月支付。但本息最晚应于2014年12月30日前付清。五、本补充协议签订后，甲乙双方违约原《购房协议》继续有效，丙方违约应当按照本协议涉及的欠款本金及利息总额20%支付甲乙双方违约金。但一方接受对方迟延履行的，不视为对方违约。本补充协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，至双方签字盖章后生效。甲方：乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司（盖章）2014年月日乙方：樊佳琦签字河北森朝房地产开发有限公司（盖章）2014年8月15日丙方：王某某、赵某某签字，2014年8月15日”。对上述“补充协议”“金辉雅苑购房协议”“抵款收据”“补充协议二”的真实性双方未提出异议。
2015年2月9日被告森朝房地产公司与被告于建民、陈士宝分别签订股权转让协议：被告森朝房地产公司持有被告金志远辉房地产公司的股权（包括其与二原告签订的补充协议二中所负义务）全部转让给被告于建民、陈士宝。股权转让后，被告金志远辉房地产公司全部债务由被告金志远辉房地产公司和被告于建民和陈士宝承担……被告森朝房地产公司不再享有任何股东权利，不再承担任何股东责任。该股权转让协议签订后通知了二原告。庭前二原告和被告森朝房地产公司均向本院提交了该协议复印件和原件。被告对该协议真实性未提出异议。
另查，陈士宝是被告金志远辉房地产公司法定代表人，于建民是该公司股东。
以上事实，有借款协议、收据、补充协议、购房协议、补充协议二、股权转让协议，当事人陈述等证据为证，且都经过当事人质证。

本院认为：一、关于被告的主体资格问题。被告金志远辉房地产公司借原告款项是当然被告。被告金志远辉房地产公司和被告森朝房地产公司与二原告签订的补“充协议二”中明确确认了借款合同本金及利息数额，且约定该借款由二被告偿还，因此森朝房地产公司也应是被告之一。但是森朝房地产公司已将其持有金志远辉房地产公司股权及其债务全部转让给了陈士宝、于建民。且已通知了二原告，二原告未表示异议，视为二原告同意该协议中关于自己债权的内容，因此于建民、陈士宝也应是被告。
二、关于双方争议的借款的权利义务是否已消灭问题。
1、从借款时间、购房协议时间看，该案借款时间是2012年11月12日，购房时间是2014年8月15日。中间时间借款未偿还完毕。
2、从被告金志远辉房地产公司给二原告出具的收据和购房协议看，该收据载明的数据是被告金志远辉房地产公司所欠二原告借款数据，折抵房款而非实际交款。
3、从购房协议的交付时间看，购房协议约定房屋初步定于2014年5月31日交付二原告。补充协议又约定该房屋由被告金志远辉房地产公司无偿使用两年，两年后交付给二原告。2014年8月15日达成的“补充协议二”中显示，是交付房屋还是偿还借款仍处于不确定状态。
以上三点可以确认上述协议是以房抵债行为。
4、从法律规定看，根据双方签订的“购房协议”和“补充协议”房屋买卖合同属于商品房预售合同。经查，截至2016年8月15日双方争议的房屋没有预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。据此二原告无法取得争议房屋的房产所有权。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产应当予以返还，……双方都有过错的，应当各自承担相应责任。
根据以上四点可以确认双方签订购房协议是无效的以房抵债行为，借款的权利义务未消灭。被告金志远辉房地产公司、被告陈士宝、于建民称购房协议与借款合同是两个并列法律关系，购房协议之债折抵了借款合同之债，借款合同权利义务已经消灭与事实不符，于法无据。
综上，原、被告签订的借款合同合法有效，双方签订的以房抵债的房屋买卖协议无效，该协议中的房屋与款项均未实际交付，不存在互相返还情形。二原告主张被告金志远辉房地产公司偿还借款本息、被告陈士宝、于建民承担连带偿还责任的主张应予支持。森朝房地产公司已将其持有金志远辉房地产公司股权及债务全部转让给了陈士宝、于建民，且已通知了二原告，二原告未表示异议，二原告起诉该案以该协议为证据之一，据此应视为二原告同意该协议中关于自己债权的内容，因此被告森朝房地产公司不再承担偿还责任。
依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第八十四条-第八十六条、第八十八条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：

被告乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司于本判决生效后30日内偿还原告赵某某、王某某人民币6885714（6000000元＋885714）元及利息（利息从2014年6月1日起按年利率24%计算，至本判决生效之日止）。被告陈士宝、于建民对上述款项承担连带偿还责任。
如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日。
案件受理费减半收取30517元，保全费5000元，由被告乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审判员　　王平勋

书记员：于希