赵某与刘某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：赵某（反诉被告），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安国市祁州药市。委托诉讼代理人：侯少辉，河北顺治律师事务所律师。被告：刘某（反诉原告），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住定州市。委托诉讼代理人：刘鹏飞，河北世纪联合律师事务所律师。

赵某向本院提出诉讼请求：判决被告履行协助原告办理定州市明月豪苑小区9号楼2单元602室的房屋产权过户，案件受理费被告负担。事实和理由：原、被告2016年12月24日签订《房屋买卖合同》，当天原告向被告交付定金10万元，2017年1月20日又签订《补充协议》，向被告交付首付款及房款差额共计157800元。2017年3月1日原告入住并管理使用该房屋，被告违反《房屋买卖合同》及《补充协议》约定，不协助原告办理过户，请求依法判决。刘某辩称，对原告陈述的签订合同及付款事实无异议，但称我已将房屋交付给原告不是事实，是原告无处居住，我将房屋临时出租给原告，原告因在合理期限内未办理银行抵押贷款手续，被告以邮件方式发出履约通知书，通知原告双方的合同因原告违约已经解除，原告收到通知并签收，《房屋买卖合同》因原告违约已经解除。按照《房屋买卖合同》第三条第四款规定，双方合同权利义务已终止。原告支付的定金款我会返还给原告，双方互不承担责任。反诉原告刘某向本院请求：判决反诉原告与反诉被告赵某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》终止履行，并责令反诉被告赵某搬出该房屋，反诉费由反诉被告承担。事实与理由：我与赵某签订《房屋买卖合同》及《补充协议》并出具《履行义务通知书》后，赵某未能在工商银行成功申办个人住房贷款，致使我未能收到全部房款。根据《房屋买卖合同》第三条第四款第三项及第七条第二款约定，被反诉人因自身原因未能获得银行批准的，双方买卖合同终止，互不承担权利义务关系及违约责任。根据《房屋买卖合同》第四条第一款规定，自本合同签订之日起，双方必须在2016年12月30日（包含当日）前，将贷款资料准备齐全，去银行递交贷款申请并支付首付款。赵某从合同签订之日至今，一直未向工商银行成功申办房屋贷款额度审批，存在通过恶意欺骗方式侵占我的房屋、恶意不履行合同相关义务行为。2016年7月，我因工作调动需在石家庄市购买住房，因此出售自己唯一住房筹集首付款，至今石家庄房价已翻倍，由于赵某不履行合同义务，致使我未能收到房款，无力承受石家庄市的高房价，对我造成重大损失。通知其限期搬离房屋后仍不搬离，构成非法侵占，且又通过法院程序查封我的房屋，但其本人及家庭成员仍然居住使用其不具备物权的房屋，对我及家庭造成重大损失及心理伤害，请求判如所请。反诉被告赵某辩称，反诉原告刘某的请求不应当支持，双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》真实有效。刘某不配合我办理房屋过户，导致未交付房款。我以公公陈京好名义在工商银行已办理好贷款手续，等刘某配合我办理过户后再交付房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：2016年12月24日，原告赵某与被告刘某签订《恋家房产房屋买卖合同》，被告刘某将其座落在定州市明月豪苑小区9号楼2单元602室的房屋，以59万元价格出售给原告赵某，产权证号为西城区字第0523366号，面积107.42平方米，配套设施有：地下仓房9.67平方米（部分家具及生活用品）。房屋产权过户费用由刘某负担。签订合同时，房屋已经设定抵押，抵押权人为刘某。约定刘某2016年1月15号前办理抵押注销手续。合同签订时，赵某向刘某交纳购房定金10万元。在刘某同意条件下，赵某需要向银行申请二手房按揭抵押贷款购买房产，首付款不低于房屋价值30％，贷款额度最高不超过房屋价值的70％；赵某向银行提出贷款申请，交纳的首付款为31万元，贷款数额28万元、贷款期限为10年。赵某向工商银行办理抵押贷款，因自身原因未能获得银行批准的，本合同终止。赵某支付的定金和房价款应如数返还，互不承担违约责任，申办贷款过程中发生的费用赵某负担。合同签订之日起，原、被告必须在2016年12月30日（包含当日）之前，去银行递交贷款申请并支付首付款。自银行批贷之日起，双方在5日内办理产权过户手续，如不能按期办理产权过户违约方承担违约责任。刘某保证房屋具有完全所有权、没有设定任何形式的担保物权及权属纠纷或争议，能够按合同将房屋所有权转让给赵某，并将房屋及配套设施交付赵某使用。房屋交付日前发生的费用由刘某承担，交付日后发生的费用由赵某承担。刘某应在收到全部房款当天交付房屋，双方共同对附属设施等进行验收并交接。关于违约责任约定，合同签订后至银行审批期间，如刘某因个人原因出现了产权纠纷或有故意行为不再出售房产，不配合办理相关手续而导致此合同无法履行，由刘某承担违约责任，赔偿赵某相当于定金数额的违约金，首付款及定金退还赵某。合同签订后至银行审批是否同意赵某申请的住房贷款期间，如赵某因个人原因，不再购买此房产，导致此合同无法履行，由赵某承担违约责任，定金不予退还，首付款退还。双方提供的资料真实、可靠，赵某按要求交纳了定金及首付款，银行对赵某的还贷能力或风险回避等其它正常原因而造成赵某的住房贷款未获批准，刘某将退还赵某所交的定金及首付款，双方不再发生权利义务关系且互不承担违约责任。关于免责，如因洪水、火灾等不可抗力和法律、政府政策变化，导致合同不能全面履行的，合同权利、义务关系根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。合同终止时间为刘某得到全部房款后将房屋交付赵某并就相关约定事宜办理完毕时止。如一方违约时，守约方有解除本合同的权利，合同自双方签字之日起生效。《恋家房产房屋买卖合同》签订后当日，原告赵某向被告刘某支付定金10万元。2016年12月30日，为方便办理贷款需要，原告赵某以公婆陈京好、陈巧莲名义与赵某签订《买卖协议》，协议中约定待银行审批通过，被告刘某协助办理产权过户手续，过户费用由刘某自行承担。2017年1月20日，原、被告签订《补充协议》，约定贷款银行为中国工商银行定州支行，当日办理首付款，赵某支付首付款12.78万元及房款差额3万元，共计15.78万元，2017年4月1日后办理过户手续。当日，原告向被告刘某支付首付款及房款差额共15.78万元。双方又通过微信形式约定，刘某同意赵某2017年3月1日入住该房屋。2017年2月28日，刘某告知赵某领取房门钥匙，让赵某直接搬进房屋，同时告知仓房位置同意赵某占用。2017年3月11日，原告以其公公陈京好名义在中国工商银行定州支行申请办理房屋贷款手续，同年3月14日，银行经审批同意发放个人二手房购置贷款29万元，期限120个月。2017年4月6日，被告刘某以邮寄方式向原告赵某发出《履行通知书》，称双方约定2017年4月1日后办理房屋过户手续及完成贷款给付行为，鉴于从2016年12月至今买方未能完成贷款给付，正式通知恋家中介及赵某务必于2017年4月7日前办理房屋过户手续及贷款给付行为。逾期未能办理视为买方违约，刘某有权于2017年4月8日正式解除买卖合同，同时原告搬离房屋。另外，双方约定刘某应当在领取全部房款当天将该房屋交付给买方入住，目前入住行为是不定期租赁行为，逾期未能搬离则为非法侵占。在此期间，原告赵某要求被告刘某协助办理房产过户未果，引起诉讼。涉诉房屋的房产证书现由刘某持有，房屋由原告赵某占有使用。
原告赵某与被告刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月24日公开开庭进行了审理。原告赵某及其委托诉讼代理人侯少辉、被告刘某及其委托诉讼代理人刘鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原、被告双方签订的《恋家房产房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，双方均无异议，予以确认。双方应按照合同全面履行自己的合同义务。原告已按约定向被告履行了支付购房定金及首付款的义务，被告也应按约定履行协助原告办理房产过户的义务。双方在合同中约定，2016年12月30日前双方办理贷款申请，自银行批贷之日起，双方5日内办理产权过户，《补充协议》又约定2017年4月1日后办理过户，视为双方对原合同中办理过户时间的变更，也视为以递交贷款申请时间的变更。原告于2017年3月14日在办理好贷款手续后，但办理产权过户手续需双方共同到房产部门办理，庭审中刘某对原告赵某的贷款过程予以认可。因此原告赵某不属于因自身原因未能获得批准的情形。故原告有权要求被告刘某协助办理过户手续。被告刘某称房屋现为不定期租赁，因双方签订的是房屋买卖合同而非租赁合同，与事实不符并且原告赵某对此予以否认，对被告的辩称，不予采信。被告称合同已终止的依据是双方签订的合同中的第三条第四款第三项及第七条第二项，但因原告已经成功办理申请贷款，显然不适用上述情形。并且双方在合同中明确了合同的终止时间为刘某得至全部房款后将房屋交付赵某并就相关约定事宜办理完毕时止。因此，刘某称合同已终止理据不足，不予认可。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告称合同因原告违约已经解除，并于2017年4月6日向原告发出履行通知，要求原告4月7日前办理房屋过户手续及贷款给付行为，逾期未能办理视为买方违约，刘某有权于2017年4月8日正式解除买卖合同。对其说辞，首先原告的贷款手续已于同年3月14日办理完毕，不再存在“办理贷款给付行为”一说，被告要求原告4月7日前办理房屋过户手续，从时间上并不属于合理期限，而且办理过户手续也以被告配合为前提，原告起诉被告的理由是以被告未履行协助义务为由。故被告称逾期未能办理视为违约，被告所述的解除理由并未成立，也不符合上述合同解除的情形。因此，被告称合同已解除、双方权利义务已终止，本院不予认可，故被告以合同已经解除为由终止合同的履行，理据不足。对于合同的终止，双方在合同中有明确约定。在合同未解除的前提下，被告请求终止履行，故不予支持。双方签订的合同中虽约定房款交付完毕后再入住该房屋，但双方在聊天记录中重新约定入住时间，视为双方对交付房屋时间的变更。故刘某要求赵某搬离该房屋的请求不予支持；被告称原告无处居住，被告将房屋临时出租给原告，因原告否认，被告未提交充分证据证实，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：

一、刘某协助赵某办理定州市明月豪苑小区9号楼2单元602室的房屋产权过户手续，于判决生效后十日内履行完毕；二、驳回刘某的反诉诉讼请求。案件受理费80元、保全费3470元、反诉费80元，由刘某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审判长　　安丽萍
审判员　　陈　晨
审判员　　许　芳

书记员：申阳