赵某与十堰市昌发房地产开发有限公司一审民事判决书

原告：赵某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，湖北省十堰市人，居民，住十堰市茅箭区。
委托诉讼代理人：李顺志，湖北邦辉律师事务所律师。代理权限：代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解等特别授权。
被告：十堰市昌发房地产开发有限公司，住所地：湖北省十堰市天津路49号。统一社会信用代码91420300714665610M。
法定代表人：杨光才，系该公司董事长。
诉讼代表人：十堰市昌发房地产开发有限公司破产管理人，该管理人负责人董哲。
委托诉讼代理人：余多，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省十堰市茅箭区。系被告公司职工。代理权限：代为提交诉状、代递法律文书等一般代理。
委托诉讼代理人：吴兰，湖北瑞通天元（十堰）律师事务所律师。代理权限代为提交诉状、代递法律文书等一般代理。

原告赵某诉被告十堰市昌发房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，十堰市中级人民法院于2018年9月6日裁定指定本院审理，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李顺志、被告十堰市昌发房地产开发有限公司的委托诉讼代理人余多均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法撤销原告同意解除2011年7月20日，7月27日签订的商品房预售合同的民事行为；2、判令被告继续履行合同向原告交付龙津大厦一期1单元（16-17）-06（16-17）-04两套房屋并为原告办理不动产权利登记；3、请求人民法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审时变更为：要求撤销对预售合同的解除行为，并继续履行预售合同，向原告交房并办理房产证。法庭辩论前又变更为：因为置换协议无效确认原置业计划书有效。事实理由：2011年7月20、27日，原被告签订了两份商品房预售合同。约定原告购买被告开发的龙津大夏一期1单元（16-17）-06，（16-17）-04两套房屋，面积分别为166.93平方米和117.44平方米，单价分别为3600元㎡、4000元㎡，随后原告分两次共支付了首付购房款60万元。房屋建好后，被告方管理人员袁军、陆兴学又将房屋卖给了王友顺和陆兴学，并欺骗原告说房屋已经被法院查封，无法取得房屋也无法退款。并诱骗原告称龙津二期房屋没有纠纷，还带原告本人去看了建设好的二期房屋，迫使原告同意以二期1号楼3031层D户型两套房屋来置换原告在一期购买的两套房屋，于2017年7月18日与被告签订了房屋置换《协议》，与此同时袁军将原告签订的一期购房合同强行要回并撕毁。而被告与原告签订的置换房屋协议的两套房没有取得预售许可证，违反行政法规的强制性规定，导致置换协议无效，所以双方2011年签订的置业计划书合法有效。在破产清算程序中，原告对破产管理人未确认的优先债权依法提起诉讼，符合法律规定。
被告十堰市昌发房地产开发有限公司辩称：1、原告已经就涉案房屋的购房款60万元向管理人申报了债权，管理人也确认其为有效债权，原告在债权有效的情况下，又主张被告公司向其交付房屋没有法律依据，且只能就债权金额或性质提起破产债权确认之诉，不能就同一法律关系同一涉案房产另行提起撤销之诉。2、原告主张撤销的理由不成立，涉案的两套房屋没有网签在原告的名下，且于2015年10月23日被法院查封，为此原告要求退款但由于公司没有资金返还，于是公司与原告协商同意将房子置换到龙津二期，以一期应退购房款抵扣二期购房款，并于2017年7月18日签订了置换协议，并非原告所称被告采取欺诈的手段迫使原告解除了原置业计划书，原告主张的撤销理由根本不存在。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：2011年7月20、27日，原被告签订了两份《客户置业计划书》，标明原告置业标的为：龙津大厦一期1幢1单元16-17层06号【即后期测绘确定房号（16-17）-02】，面积为166.93㎡，单价为3600元㎡的复式楼以及1幢3单元16-17层04号，面积117.44㎡、售价4000元㎡复式楼，原告分别于2011年7月20日和26日分两次通过银行向被告公司账户汇款各30万元首付款，被告也在当日为原告各出据湖北省企业单位往来结算收据，载明收赵某借款（不计息）收据两份，各30万元，十堰市昌发房地产开发有限公司加盖了财务专用章。当时，该处房屋主体建设已经完成，于2011年12月2日取得了预售许可证，于2013年2月竣工交付。但未同原告网签房屋买卖合同，也没与原告进一步履行合同。2015年9月26日，被告向其企业总经理陆兴学和员工王顺有分别开出了上述两套房的购房款收据，但房屋产权仍在被告公司户下，2015年10月23日被张湾区人民法院查封,现在仍处于查封状态。2017年7月18日，原告与被告签订了房屋《置换协议》，以二期1号楼30-31层D户型两套房屋来置换原告在一期购买的两套房屋，同时将原告签订的置业计划书收回撕毁。被告陈述称，龙津二期主体楼已经封顶，属于烂尾楼，一套都没有交付，尚未取得预售许可证。

综上，本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。违反法律、行政法规规定的合同无效。而原被告于2017年7月18日签订的以龙津二期1号楼30-31层D户型两套房屋来置换双方置业计划书中龙津一期两套房屋的《置换协议》涉及的龙津二期房屋，依照行政法规规定应当办理房屋预售许可证而未办理，应当认定该协议无效。因此，对原告请求确认置换协议无效的诉讼请求予以支持。由于无效合同自始没有约束力，因无效合同取得的财产应予以返还，故原被告因置换协议无效而导致双方返回到置换协议之前的民事法律关系之上，即双方于2011年7月20日和27日签订的两份《客户置业计划书》确定的民事法律行为，合同标的物在起诉前已办理商品房预售许可证，可以认定该民事法律行为有效。因此，对原告请求确认置业计划书有效的诉讼请求予以支持。关于被告辩称原告已就涉案房屋购房款60万元申报债权并被确认为有效债权的情况下，无权提起本案诉讼的辩解主张，由于两案之间的诉讼标的不同，本案不属重复诉讼，因此原告依法有权提起本案诉讼。关于管辖问题，本案属有管辖权的人民法院依法指定本院管辖，故本院有权管辖并审理。关于被告辩称原告请求撤销理由不成立的辩解意见，由于原告已变更诉讼请求，故该主张不在变更诉讼请求后的审理范围。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定判决如下：

一、宣告原告赵某与被告十堰市昌发房地产开发有限公司于2017年7月18日签订的以龙津二期1号楼30-31层D户型两套房屋来置换双方2011年7月20日、27日置业计划书中龙津一期1幢1单元16-17层06号【即后期测绘确定房号（16-17）-02】以及1幢3单元16-17层04号两套复式楼房屋的《置换协议》无效。
二、确认原被告于2011年7月20日、27日签订的客户置业计划书系有效的民事法律行为。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费14513.16元减半收取7256.58元，由被告十堰市昌发房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。

审判员 叶贵方

书记员： 饶祥