赵艳霞、赵某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审第三人）：赵艳霞，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住黑龙江省鹤岗市工农区。委托诉讼代理人：王天姝，黑龙江艾未律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住黑龙江省。委托诉讼代理人：杨彪，佳木斯市郊区法律援助中心法律工作者。被上诉人（原审被告）：佳木斯万基房地产开发有限公司，住所地佳木斯市前进区中山路109号。法定代表人：于文波。

上诉人赵艳霞上诉请求：1、请求依法撤销黑龙江省佳木斯市郊区人民法院（2017）黑0811民初1059号民事判决，改判驳回被上诉人赵某某针对上诉人的全部诉讼请求；2、案件受理费，及全部诉累损失均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实存在重大错误，上诉人赵艳霞与被上诉人佳木斯万基房地产开发有限公司之间订立的商品房买卖合同依法有效成立，不存在任何无效的情形。首先，上诉人赵艳霞与被上诉人万基公司在2012年5月31日与万基公司签订了商品房买卖合同，购买万基友谊小区1-0527-046-031303号房屋。该认购协议是双方真实意思表示，且不违法法律法规的强制性规定，协议自签订之日起成立并生效，双方均应按照协议约定全面履行自己的合同义务。并且，上诉人赵艳霞在合同签订后及时地要求合同相对方，即被上诉人万基公司办理了相应的产权登记手续，赵艳霞在购买房屋时也实地考察了房屋的状态，及房屋产权登记状态，全部都属于空置的状态，并且与本案有重大利害关系的本案友谊小区项目部同时也是该工程的实际开发人（万基公司实质上属于被挂靠公司）张恒舜劝说上诉人该片地区开发的房产有实际投资价值，即投资后会有回报的价值，该地区若干时间被开发后升值空间很大，而上诉人作为一个外地人则轻信了这种说法，同时，实际上从本案体现出的同样情况的系列案件可看出该地区房屋出现大量的一房二卖甚至一房多卖的情况，而本案实质上也是一件“一房二卖”的案件。购买或对该地区开发的房产予以使用或投资的一般公众有很多，这与重大利害关系人张恒舜当时对上诉人劝说该房屋销售情况比较好的说法也相一致，而上诉人作为一个外地人对本地的实际情况并不甚了解，结合当时急切欲投资的心情，及张恒舜属于上诉人朋友介绍而来的朋友，购买当地几处房产完全符合常理，实际上就此而言上诉人在本案中完全处于一个被欺骗的受害者的身份，同时由于该几处房产本身就是为了投资，在办理了有关房屋登记手续后，当然没有必要全部实际入住，而是否入住，上诉人在购买房屋后当然也有权利进行选择，这也与常理完全相符。对于上述清晰的解释购房动机等情况，上诉人在原审中已经清楚明白的在原审庭审中进行了解释说明。依照《合同法》规定，合同成立必要的因素仅仅是意思表示是否一致，订立合同的动机并不是合同是否成立有效的因素，同时依照《民事诉讼法》第64条的规定，谁主张谁举证，被上诉人原审原告赵某某也没举示出任何上诉人有关动机违法、动机不符合常理的任何的证据。其次，原审判决认定被上诉人赵某某与万基公司之间合同有效的理由恰恰是“赵某某于2014年5月24日与万基公司友谊小区工程指挥部签订认购协议一份，购买万基友谊小区1-0527-046-031303号房屋。该认购协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，协议自签订之日起成立并生效，双方均应按照协议约定全面履行自己的合同义务。”同样的情况与理由，上诉人赵艳霞也完全符合并且依照《物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，即不动产物权的变更是以登记行为为生效要件，这是有关物权变动的强制性法律规定，本案中上诉人已经进行了相关的登记备案行为，且订立合同在先，商品房买卖合同已经经过登记备案，然而被上诉人赵某某的协议却未有任何登记的行为，显然对于不动产而言上诉人与万基公司之间的合同明显是优于被上诉人的。被上诉人赵某某与万基公司之间的协议明显是属于“以物抵债”的协议，并且该“以物抵债”的行为由于没有完成不动产登记交付的行为，由于“以物抵债”的行为只有在完成交付之时才始发生效力，因此实质上，被上诉人原审原告涉案的协议完全属于尚未生效的状态。二、原审判决适用法律存在明显错误。（一）上诉人与万基公司之间的合同不存在任何无效的情形，双方之间的合同不违反任何的强制性法律法规。原审庭审中，上诉人一直强调上诉人与被上诉人万基公司之间不存在任何《合同法》第52条规定的情形，根本不清楚涉案房屋存在被一房多卖的情形，依照《民事诉讼法》第六十四条，及《民诉法司法解释》第90、91、92条的规定，赵某某也没有举示出任何上诉人与合同相对方万基公司之间存在相互窜通的情形，根本不符合《合同法》第52条任何一种情形。《合同法》第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”显然，第一，该合同出自双方的真实意思表示，并不存在任何的欺诈、胁迫的手段订立合同，更没有损害国家的利益，上诉人在原审庭审中已经举示出了充分的证据予以证实；第二，该合同显然并不存在任何恶意串通的情形，当然不存在因此而导致损害国家、集体或者第三人利益；第三，不存在以合法形式掩盖非法目的的情形；第四，并没有损害任何的社会公共利益；第五，也没有任何违反法律、行政法规的强制性规定，并且赵某某若认为赵艳霞存在以上情形，依照《民事诉讼法》第六十四条、《民事诉讼法司法解释》九十条、九十一条的规定，即谁主张谁举证的原则，原告应就赵艳霞存在以上情形举示出相应证据予以证实，但是庭审中被上诉人赵某某并未有任何相关证据予以举示，当然依照以上《民事诉讼法》及其司法解释的规定，承担相应举证不利的责任。原审错误的适用了《合同法》第52条及《物权法》的规定，对于本案一房二卖的情形，上诉人同样是受害者，上诉人认为是被上诉人赵某某侵害了上诉人对房屋的合法权利，是被上诉人原审原告非法侵占了上诉人的财产，并侵害了上诉人的合法权益。对于原审判决认定的“不是双方真实意思表示”，没有任何证据予以支持，相反上诉人已经举示了充分的证据予以证实该合同是出自上诉人合同双方的真实意思表示。（二）被上诉人赵某某涉案合同的基础法律关系明显就是以物抵债的法律行为与法律关系，一种法律行为由其意思表示与合同要素最终只能存在一种对应的法律关系，以原审庭审中各种证据及被上诉人赵某某的自认，该基础法律关系就是一种抵债的意思表示及以物抵债的行为，根本不存在任何转化的情况。被上诉人赵某某以物抵债的协议根本尚未生效，而上诉人与万基公司之间的商品房买卖合同不仅有效成立，并且经过登记，显然前者体现出的法律关系并不能用以对抗上诉人与万基公司之间依法有效成立并生效的买卖合同关系。（三）退一步地说，依照《物权法》第十五条的规定，对于有权处分的法律行为，物权状态并不影响合同效力状态，而合同具有相对性，债权又具有平等性，上诉人与万基公司之间的商品房买卖合同显然是有效的。被上诉人赵某某辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人赵某某应取得争议房屋所有权。被上诉人万基公司辩称：上诉人的钱借给颜世芹和刘庆刚开办的小额贷款公司，然后贷给我公司的，抵押物不返还。原审原告赵某某向一审法院起诉请求：1、依法确认赵某某优先取得友谊小区A楼3单元031303号房屋所有权;2.被告继续履行合同，为原告办理房屋所有权证；3.被告与第三人签订的商品房买卖合同无效；4.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年5月24日，赵某某与万基公司友谊小区工程指挥部签订认购协议一份，张恒舜在出售方法定代表人处加盖名章。该协议约定，赵某某购买友谊小区1-0527-046-031303号房屋，面积92.57平方米，价款350930元。万基公司于2014年5月28日为赵某某出具收到购房款款收据一张，注明该房款转赵某某二九零工程款。2014年10月1日，赵某某入住该房屋，并办理了物业登记本，交纳了物业费等相关费用。2012年5月31日，万基公司友谊小区工程指挥部与赵艳霞签订商品房买卖合同，将友谊小区1-0527-046-031303号房屋出售给赵艳霞，价款157369元，该合同在房产部门登记备案。一审法院认为，赵某某于2014年5月24日与万基公司友谊小区工程指挥部签订认购协议一份，购买万基友谊小区1-0527-046-031303号房屋。该认购协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，协议自签订之日起成立并生效，双方均应按照协议约定全面履行自己的合同义务。该商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且万基公司已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。万基公司友谊小区工程指挥部给赵某某出具购房收据，虽该房屋系抵顶工程款而来，但在双方签订认购协议后，赵某某与万基公司之间因建设工程施工合同而产生的债权债务关系已经转化为买卖合同关系，故赵某某已履行了认购协议的合同义务。万基公司将房屋交付给赵某某，部分履行了合同义务。赵某某自2014年10月1日入住房屋后，交纳物业费等费用至今。赵某某与万基公司的认购协议有效，其依据该合同享有万基友谊小区1-0527-046-031303号房屋的所有权。赵某某可在该房屋具备办理产权证照条件时要求万基公司协助办理。赵艳霞的房屋买卖合同虽形成于赵某某的买卖合同之前，但其没有实际入住，购买房屋而不办理入户手续有悖常理，其在一个小区内购买八处房屋亦不符合常理，故赵艳霞与万基公司之间2012年5月31日签订的商品房买卖合同，并不是双方真实意思表示，应认定为无效。综上所述，对赵某某要求确认位于佳木斯市××友谊小区××号、面积92.57平方米房屋归其所有的诉讼请求予以支持；对赵某某要求确认赵艳霞与万基公司于2012年5月31日签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，予以支持；对赵某某要求万基公司办理产权证照的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，规定，判决：1、位于佳木斯市××友谊小区××号、面积92.57平方米房屋归赵某某所有；2、赵艳霞与佳木斯万基房地产开发有限公司于2012年5月31日签订的商品房买卖合同无效；3、驳回赵某某的其他诉讼请求。案件受理费6564元，由佳木斯万基房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人万基公司向法庭提供证明函一份，欲证明上诉人赵艳霞与被上诉人万基公司是贷款关系，不是真正的房屋买卖关系。因此证明函系万基公司单方面制作，且上诉人不予认可，本院不予采信。对一审法院查明的事实本院予以确认。
委托代诉讼理人：门玉珍，该公司员工。上诉人赵艳霞因与被上诉人赵某某、佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省佳木斯市郊区人民法院（2017）黑0811民初1059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

本院认为，本案的焦点问题，一是赵艳霞与万基公司签订的商品房买卖合同是否有效；二是争议房屋应归谁所有。首先，认定合同是否无效应依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定。本案中没有任何证据能够证明赵艳霞与万基公司签订的商品房买卖合同有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，因此，原审法院认定该合同无效不当。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，赵某某与万基公司签订的《认购协议》具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款，因此该协议应当认定为商品房买卖合同。第三，赵艳霞与万基公司签订的商品房买卖合同中加盖的“商品房买卖合同登记备案专用章”只是一种行政管理行为，并不是《中华人民共和国物权法》中规定的为使物权变动产生效力进行的登记。第四，赵艳霞、赵某某对万基公司亨有的均是债权，虽然赵艳霞与万基公司签订的合同在先，但根据债权具有平等性原则，赵艳霞对万基公司享有的要求履行合同的权利与赵某某对万基公司享有要求履行合同的权利相等，但万基公司已将房屋交付给赵某某，赵某某已经居住多年，在赵艳霞、赵某某债权相等的情况下，应优先保护已占有使用房屋者。据此，本案争议房屋应归赵某某所有。综上所述，赵艳霞的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、维持佳木斯市郊区人民法院（2017）黑0811民初1059号民事判决第一项、第三项；二、撤销佳木斯市郊区人民法院（2017）黑0811民初1059号民事判决第二项。一审案件受理费6564元，由佳木斯万基房地产开发有限公司负担。二审案件受理费6564元，由赵艳霞负担。本判决为终审判决。