赵艳霞、许宗兰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审第三人）：赵艳霞，女，1958年11月3日出生，汉族，住黑龙江省鹤岗市工农区。委托诉讼代理人：王天姝，黑龙江艾未律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许宗兰，女，1953年4月12日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：安佳远（系被上诉人儿子），住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：刘汉虹，佳木斯市郊区大众法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：佳木斯万基房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市前进区中山路109号。法定代表人：于文波，董事长。

赵艳霞上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人许宗兰针对上诉人的全部诉讼请求；2.案件受理费及全部诉累损失均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实存在重大错误，上诉人赵艳霞与被上诉人万基公司之间订立的商品房买卖合同依法有效成立，不存在任何无效的情形。首先，上诉人与万基公司签订商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该协议自签订之日起成立并生效。且万基公司配合上诉人办理了相应的产权登记手续。其次，原审判决认定许宗兰与万基公司协议有效的理由与上诉人一样，但上诉人依照《物权法》第九条规定办理了登记备案，而许宗兰却没有任何登记行为，显然对于不动产而言上诉人与万基公司之间的合同明显优于许宗兰的。二、原审判决适用法律存在明显错误。上诉人与万基公司之间的合同不存在任何无效的情形。原审错误适用合同法第52条及物权法规定。退一步讲，依照物权法第十五条规定，上诉人与万基公司之间的合同显然是有效的。许宗兰辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。许宗兰提供的证据可以证明其购房、入住的事实，赵艳霞签订的合同虽在产权部门备案，但发生在许宗兰之后，且没有实际占有、使用该房屋。赵艳霞与万基公司签订的商品房买卖合同，名为买卖实为借贷，不应适用物权法相关规定。许宗兰向一审法院起诉请求：1.依法确认许宗兰与佳木斯万基房地产开发有限公司于2009年5月31日签订的房屋认购协议书有效；2.位于佳木斯市××友谊小区××楼××号、面积65.12平方米房屋归许宗兰所有；3.被告为原告办理房屋产权证；4.被告与第三人签订的商品房买卖合同无效；5.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年5月31日，原告许宗兰与被告签订房屋认购协议，协议约定了被告将友谊小区A楼，房源号为1-0527-046-000102号、面积65.12平方米房屋以260480元卖给原告，原告已于2011年8月30日付清房款。原告于2012年3月入户使用至今，并按期交纳物业费、供热费、卫生费等相关费用。2012年1月19日，被告与第三人签订商品房买卖合同，约定将上述房屋以227920元卖给第三人，该商品房买卖合同在产权部门备案。一审法院认为，许宗兰于2009年5月31日与万基公司友谊小区工程指挥部签订认购协议一份，许宗兰购买万基友谊小区1-0527-046-000102号房屋，面积65.12平方米，价格260480元。该认购协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，协议自签订之日起成立并生效，双方均应按照协议约定全面履行自己的合同义务。原告许宗兰已交纳了全部房款，并已于2012年3月1日入住并使用该房屋，缴纳相关使用费至今。该商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。虽然被告万基公司与第三人赵艳霞于2012年1月19日签订了商品房买卖合同，并在佳木斯市不动产交易与管理中心登记备案，但原告许宗兰已经于2012年3月1日开始入住该争议房屋。许宗兰与万基公司的认购协议有效，其依据该合同享有万基友谊小区A楼1-0527-046-000102号房屋的所有权。赵艳霞的房屋买卖合同形成于许宗兰与万基公司的认购协议之后，且其没有实际入住，购买房屋而不及时办理入户手续有悖常理，故赵艳霞与万基公司2012年1月19日签订的商品房买卖合同因侵害了他人利益而无效。判决：一、许宗兰与佳木斯万基房地产开发有限公司于2009年5月31日签订的房屋认购协议书有效；二、位于佳木斯市××友谊小区××楼××号、面积65.12平方米房屋归许宗兰所有；三、赵艳霞与佳木斯万基房地产开发有限公司于2012年1月19日签订的商品房买卖合同无效；四、驳回许宗兰的其他诉讼请求。案件受理费6707元，由佳木斯万基房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：许宗兰提供微信记录一份，欲证明赵艳霞是小额贷款公司的放贷户，其与万基公司之间名为买卖实为借贷。赵艳霞质证认为，该证据系复印件，无法与原件核实，且微信聊天人身份无法查实，聊天内容与赵艳霞无关。本院经审查，因无其他证据佐证，对该证据不予认定。本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。
上诉人赵艳霞因与被上诉人许宗兰、佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服佳木斯市郊区人民法院（2017）黑0811民初1237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

本院认为，本案争议的焦点问题，一是赵艳霞与万基公司签订的商品房买卖合同是否有效；二是争议房屋归谁所有。首先，认定合同是否无效应依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定。本案中没有任何证据能够证明赵艳霞与万基公司签订的商品房买卖合同有《合同法》第五十二条规定的情形，因此，原审法院认定该合同无效不当。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，许宗兰与万基公司签订的《认购协议》具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款，因此该协议应当认定为商品房买卖合同。第三，赵艳霞与万基公司签订的商品房买卖合同中加盖的“商品房买卖合同登记备案专用章”只是一种行政管理行为，并不是《中华人民共和国物权法》中规定的为使物权变动产生效力进行的登记。第四，赵艳霞、许宗兰对万基公司享有的均是债权，根据债权具有平等性原则，赵艳霞对万基公司享有的要求履行合同的权利与许宗兰对万基公司享有要求履行合同的权利相等，因万基公司已将房屋交付给许宗兰，许宗兰已经居住多年，在赵艳霞、许宗兰债权相等的情况下，应优先保护已占有使用房屋者。据此，本案争议房屋应归许宗兰所有。综上所述，赵艳霞的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持佳木斯市郊区人民法院（2017）黑0811民初1237号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销佳木斯市郊区人民法院（2017）黑0811民初1237号民事判决第三项。二审案件受理费6707元，由赵艳霞负担。本判决为终审判决。

审判长　　晋文红
审判员　　姜广武
审判员　　王雪洁

书记员：付丽丽