赵某某与彭某某、第三人佳木斯金科房地产开发有限责任公司、张某某案外人执行异议之诉纠纷一案一审民事判决书

原告（执行案外人）：赵某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省桦南县。
委托诉讼代理人：马迅，黑龙江省桦南县中心法律服务所法律工作者。
被告（申请执行人）：彭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。
委托诉讼代理人：邹琳，黑龙江博佳律师事务所律师。
第三人（被执行人）：佳木斯金科房地产开发有限责任公司，住所地佳木斯市向阳区。
法定代表人：韦德志，该公司董事长。
第三人（被执行人）：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省桦南县。

原告赵某某与被告彭某某、第三人佳木斯金科房地产开发有限责任公司（以下简称金科公司）、张某某案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵某某委托诉讼代理人马迅、被告彭某某委托诉讼代理人邹琳到庭参加诉讼。第三人金科公司、张某某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵某某向本院提出诉讼请求：1.请求确认坐落在桦南县秀北社区金科新城×号楼×号车库（建筑面积35.67平方米、产籍号1-××××-×××-000118）、×单元×××室房屋（建筑面积79.58平方米、产籍号1-××××-×××-020702）所有权为原告所有，并停止对该房屋的执行；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：原告赵某某与第三人金科公司分别于2015年11月2日、2015年12月7日签订了《商品房买卖合同》，第三人将位于桦南县秀北社区金科新城×号楼×号车库（产籍号1-××××-×××-000118）和×单元×××室住宅（产籍号1-××××-×××-020702）出售给原告，并出具了收据，当日原告实际占有并使用至今，原告依法获得案涉房屋的所有权，没有办理产权登记的原因系开发商欠税等原因所导致。根据物权优于债权的原则，原告享有案涉房屋的所有权，且足以排除强制执行的民事权益，请求法院确认案涉房屋为原告所有，停止执行案涉房屋，故原告诉至法院。
彭某某辩称，被告于2015年8月对案涉房屋在不动产登记机构作了预告登记，根据相关法律规定，该登记具有物权效力，案涉房屋属于被告所有，金科公司、张某某未经被告同意，将房屋转卖他人的行为不发生物权效力，原告与第三人签订的《商品房买卖合同》应属无效；原告未办理预告登记，不享有优先权，被告办理了预告登记，享有优先权；被告与第三人是借贷关系，且经过法院判决，而案外人魏殿波与第三人是拖欠工程款，以房抵债，属于经营性欠款，且未经过法院审理；从签订合同时间看，被告在先，原告在后，法院已经执行并查封了案涉房屋，而原告以房抵债未作抵押登记。
金科公司、张某某未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告举示的原告身份证（复印件）、（2018）黑0803执异46号执行裁定书（复印件）各1份，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的证据：1、2015年11月2日、2015年12月7日原告与第三人签订的《商品房买卖合同》、商品买卖收据各2份，证明涉案房屋系原告购买第三人房屋并支付全部价款，原告系依法取得，原告对涉案房屋具有所有权及优先受偿权。经庭审质证，被告对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为不足以认定真实发生的房屋买卖关系，应当结合是否交款及银行凭证来认定。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。2、涉案房屋和车库用电服务一卡通卡（复印件）各1张、2016年1月26日桦南县秀北社区金科新城物业出具的涉案房屋和车库物业费、取暖费、入户费收据6张，购电发票4张、水务安装费票据1张、购水发票2张、2016年车库取暖费发票1份、2018年车库和住宅取暖费发票2份、物业费收据3张、涉案房屋和车库照片7张，证明原告已实际入住案涉房屋并依法占有使用。经庭审质证，被告对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为原告属于非法侵占。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。对被告提供的证据：1、（2016）黑0803民初2362号民事判决书1份、2017黑0803执135号执行裁定书1份、（2018）黑0803执异46号执行裁定书1份，证明第三人金科公司拖欠被告借款，经法院判决的事实；被告申请强制执行，法院查封了案涉房产。经庭审质证，原告对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为该组证据不能证明被告对案涉房屋享有所有权，同时该组证据能够证实被告与第三人之间系民间借贷关系。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。2、《商品房买卖合同》2份、收据2份，证明2015年8月案涉房屋已在不动产登记机构办理了预告登记，房屋管理部门出具了机打的《商品房买卖合同》，该房屋所有权应归被告所有，未经被告同意，第三人将房屋转卖他人不发生物权效力。经庭审质证，原告对该组证据的真实性及证明问题均有异议，认为合同没有法定代表人签字；两份收据中收款方式为抵押，没有实际发生买卖关系；签订合同的时间为2015年8月11日，是在原告与第三人签订抵付工程款商品房买卖合同之后，该组证据能够证明被告与第三人之间是民间借贷关系，并不存在商品房买卖合同关系，被告对争议的房屋不享有所有权。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。
本院经审理认定事实如下：原告赵某某与第三人金科公司分别于2015年11月2日、2015年12月7日签订了《商品房买卖合同》2份，第三人将位于桦南县秀北社区金科新城×号楼×号车库（产籍号1-××××-×××-000118）和×单元×××室住宅（产籍号1-××××-×××-020702）出售给原告，并出具了收据。原告进户后交纳了入户费、供热费、水电费，实际装修占有使用至今。因金科公司的原因，该房屋尚未办理房屋产权登记。
另查明，彭某某与金科公司、张某某民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月5日作出（2016）黑0803民初2362号民事判决，判令金科公司、张某某给付彭某某借款120万元。判决生效后，彭某某向本院申请强制执行，本院于2017年3月2日作出2017黑0803执135号执行裁定，查封金科公司在桦南县秀北社区×号楼×号车库（建筑面积35.67平方米、产籍号1-××××-×××-000118）和×单元×××室住宅（建筑面积79.58平方米、产籍号1-××××-×××-020702）等房屋。案外人赵某某提出执行异议。本院于2018年6月26日作出（2018）黑0803执异46号执行裁定，驳回案外人赵某某的异议请求。赵某某不服，提起本案诉讼。

本院认为，原告与第三人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。金科公司为原告开具了收据亦表明其对商品房买卖合同法律关系的确认。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在被告彭某某申请法院查封案涉房屋前，金科公司已将房屋出售给原告赵某某，说明双方已建立起买卖合同法律关系，并实际支付了房屋价款。原告已装修入住，并交纳了相关费用，实际占有房屋。因案涉楼盘未经过质量验收，未办理产权登记的责任不在原告。原告对案涉房屋的权利足以对抗彭某某基于债权法律关系的执行，彭某某的抗辩理由没有事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称，其办理了商品房抵押预告登记，享有优先受偿权。本院认为，在本案判决前，被告未能提供案涉房屋抵押预告登记的相关手续，即使有手续，如未办理抵押权登记手续，亦不产生抵押权效力，不享有对案涉房屋优先受偿权，故对被告的抗辩理由不予采纳。
综上所述，原告赵某某对案涉房屋进行了实际占有，具备准物权的性质，其应优先于被告彭某某享有的普通债权。原告赵某某提起执行异议请求阻却对案涉房产执行的理由成立，本院予以支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用
的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：

一、坐落于黑龙江省桦南县秀北社区金科新城×号楼×号车库产籍号1-××××-×××-000118）、×单元×××室住宅（产籍号1-××××-×××-020702）归原告赵某某所有；
二、停止对黑龙江省桦南县秀北社区金科新城×号楼×号车库产籍号1-××××-×××-000118）、×单元×××室住宅（产籍号1-××××-×××-020702）的执行，并解除查封。
案件受理费1550元，由被告彭某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
本院（2018）黑0803执异46号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。

审判长 陈林
人民陪审员 于开洋
人民陪审员 崔光俊

书记员： 吴静波