赵维和与崔某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：赵维和，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黑龙江省兰西县人，住兰西县。
委托诉讼代理人：石冬雪，河北宝成律师事务所律师。
被告（反诉原告）：崔某，男，xxxx年xx月xx日出生，朝鲜族，黑龙江省鹤岗市人，住鹤岗市东山区。
委托诉讼代理人：赵桢，河北拓石律师事务所律师。
第三人：香河亿达房地产经纪有限公司，住所地：河北香河新兴产业示范区富力新城一期保障房项目2号楼102门市。

原告赵维和（反诉被告，以下简称原告）与被告崔某（反诉原告，以下简称被告）、第三人香河亿达房地产经纪有限公司（以下简称亿达房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵维和及其委托诉讼代理人石冬雪、被告崔某及其委托诉讼代理人赵桢到庭参加诉讼，第三人亿达房产经纪公司经本院传票传唤，未到庭。本案现已审理终结。
赵维和向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖认购协议》，被告返还原告购房首付款1100000元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年4月4日，原、被告经第三人居间签署《房屋买卖合同》、《房屋买卖认购协议》，约定被告将其名下位于香河县出售给原告，房屋面积83.28平方米，成交价1495000元。合同约定原告首付款1100000元，贷款395000元，截至2017年4月11日，原告按照合同约定交付首付款1100000元。廊坊市出台房屋限贷政策，致使原告合同目的无法实现，原、被告协商未果，故起诉望支持原告诉请。
崔某辩称，1、原告的诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。原、被告在第三人居间下依法签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》系双方当事人真实意思的表示，具有法律效力，不违反任何法律规定及行政法规，不存在任何法定解除的情形，双方均应依据诚实信用原则全面履行自己的合同义务；2、《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》不违反任何限购限贷政策，不存在任何履行障碍，原告主张违反限购限贷政策无依据。双方签订合同时，完全是在知晓并精通房地产交易政策的中介公司的居间下签订的，双方作为具有完全民事行为能力的成年人，对签署如此大额标的的合同均是经过深思熟虑、慎重考虑后作出的抉择，合同签订后双方已经完成了大部分的合同义务，即使后来廊坊地区出台限购限贷政策，也是在双方合同签订之后，双方的合同履行并不会存在任何障碍，双方合同不会因为之后出台的限购政策导致无效或无法履行；3、原告在合同履行过程中明确表明拒绝继续履行合同义务，以资金能力不足或者因房屋价格下跌给自己造成了损失违约拒付尾款，其行为完全违背了诚实信用原则，应当承担继续履行合同并赔偿损失、承担违约金等法律责任，被告不存在任何违约行为，不应承担任何责任。
反诉原告崔某向本院提出的反诉请求：1、继续履行《房屋买卖合同》、《房屋买卖认购协议》，给付反诉原告尾款395000元；2、判令反诉被告给付反诉原告因迟延履行合同以及严重违约给反诉原告造成的损失、按照合同约定应当承担的违约金共计人民币747500元（按照总房款1495000元的50%计算）；3、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年4月4日，反诉原告与反诉被告经第三人居间签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖认购协议》，约定反诉原告将自己位于香河县出售给反诉被告，房屋面积83.28平方米，总房价为1495000元。合同签订后，反诉被告向反诉原告支付了房屋首付款1100000元，反诉原告将涉案房屋交付给了反诉被告，后因反诉被告以种种理由拒不履行包括给付房屋尾款395000元在内的各项合同义务，双方的房屋买卖合同陷于停滞至今。双方签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖认购协议》系双方当事人真实意思的表示，无违反任何法律规定，根据诚实信用原则，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，反诉被告的严重违约行为给反诉原告造成了极大的损失，同时根据合同约定反诉被告作为违约方应当承担相应的违约责任，为维护反诉原告的合法权益不受侵犯，特此反诉，请求依法公正裁判。
反诉被告赵维和辩称，不同意反诉原告的反诉请求，请法院予以驳回。1、涉案合同签署于现行廊坊地区限购限贷政策之前，因反诉被告家庭名下已有两套商品住房，根据市房管局及廊坊银监分局、市人行颁布的房地产市场调控意见暂行停止发放第三套及以上住房的贷款，致使反诉被告贷款购买涉案房屋的目的无法实现，应视为不可抗力，根据合同法第94条规定，反诉被告有权行使合同解除权且不应承担任何违约责任；2、反诉原告主张的违约金并不符合合同约定，因反诉被告并非违约方，且该违约金的主张与反诉原告的实际损失并不相符，违约金明显过高。
第三人亿达房产经纪公司未到庭陈述。
本院经审理认定事实如下：2017年4月4日，原、被告经第三人亿达房产经纪公司提供居间服务签署了《房屋买卖合同》、《房屋买卖认购协议》，根据合同约定被告将其坐落于香河县出售给原告，房屋建筑面积83.28平方米，房屋成交价1495000元，原告于2017年4月14日前将首付款1100000元（含定金50000元）交于被告，剩余购房款395000元，原告以银行贷款方式给付，原告向银行或公积金管理中心申办抵押贷款，因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照以下方式解决：原告自行筹齐剩余房价款支付给出卖人，具体时限视具体情况而定；原告继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由原告自行负担。现房自本合同签订之日起交首付款当日内交房。当事人双方同意，符合下列条件时，双方共同向房屋权属登记部门申办办理房屋权属转移登记手续：1、该房屋取得房产证之日起30日内；买受人（即本案原告）取得批贷许可证之日起30日内。经原、被告双方协商在房本下来之前不影响正常过户情况下，被告同意原告更名一次，如不配合视为违约（在收到首付款之后）。合同签订后，原告于2017年4月11日将房屋首付款（含定金）共计1100000元通过银行转账方式支付给被告，被告为原告出具首付款证明一份。现涉案房屋不动产权证已经下发。
2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室印发关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见，要求香河县当地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品住房和二手住房；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。原告户籍所在地为黑龙江省兰西县，原告妻子黎忠范户籍所在地为河北省三河市燕郊开发区。原告及其妻子黎忠范已在三河市燕郊开发区购买住房2套，原告称受限贷政策影响，合同目的无法实现，要求解除与被告签订的相关合同。2018年11月14日，被告给原告打电话协商合同履行事宜，原告表示缺钱，不要房子了。2018年11月15日，原、被告双方继续通过微信协商，原告表示廊坊地区限购，无法履行合同，被告要求继续履行合同。
以上事实有当事人陈述、《房屋买卖合同》、《房屋买卖认购协议》、收条、中国建设银行转账凭证、户口本、结婚证、房屋产权证、通话录音、微信聊天记录、《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》等证据予以证明，本院予以确认。

本院认为，原、被告经由第三人亿达房产经纪公司签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖认购协议》是双方真实意思表示，合同成立并已生效，原、被告双方均应按合同约定履行相应义务。合同签订后，原告按约向被告支付了购房首付款（含定金）共计1100000元，被告向原告交付了房屋。现原告以廊坊市出台房屋限贷政策、合同目的无法实现为由，要求解除原、被告签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖认购协议》，要求被告返还其购房首付款1100000元，被告不予认可，认为《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》不违反任何限购限贷政策，不存在任何履行障碍，原告违约拒付尾款的行为违背了诚实信用原则，应当承担继续履行合同并赔偿损失、承担违约金等法律责任，反诉要求原告继续履行《房屋买卖合同》、《房屋买卖认购协议》，给付房屋尾款395000元并给付因迟延履行合同以及严重违约造成的损失、按照合同约定应当承担的违约金共计747500元。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖认购协议》日期为2017年4月4日，在廊坊市实施限购限贷政策之前，且涉案房屋合同成交价为1495000元，原告已经交付被告购房首付款1100000元，即原告已经完成了大部分房款给付义务，剩余少部分房屋尾款395000元，根据合同第四条第四款、第十七条，原告以银行贷款方式给付，原告向银行或公积金管理中心申办抵押贷款，因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，原告自行筹齐剩余房价款支付给被告，具体时限视具体情况而定，或原告继续申请其他银行贷款，至贷款批准，在房本下来之前不影响正常过户情况下，被告同意原告更名一次，可见，剩余房屋尾款被告可以自行筹集给付或继续申请银行贷款给付，也可更名给其他人完成合同义务，即原、被告合同可以多种方式继续履行，限购限贷政策并非合同继续履行的必然障碍，故原告要求解除《房屋买卖合同》、《房屋买卖认购协议》、被告返还购房首付款1100000元的诉讼请求，本院不予支持，被告要求继续履行《房屋买卖合同》及《房屋买卖认购协议》的反诉请求，本院予以支持，现涉案房屋不动产权证已经下发，被告应按合同约定协助原告办理房屋权属转移登记手续，原告应给付被告剩余购房款395000元。被告要求原告给付因迟延履行合同以及严重违约造成的损失、按照合同约定应当承担的违约金共计747500元，本院认为，违约金请求应以实际损失为参照，被告未提交任何证据证明合同未按约定期限履行给其造成了损失及损失的具体数额，故被告该反诉请求，本院不予支持。原、被告在本诉、反诉中均未向第三人亿达房产经纪公司主张权利，故第三人亿达房产经纪公司在本案中不承担责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、驳回原告赵维和的诉讼请求。
二、原告赵维和继续履行与被告崔某于2017年4月4日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖认购协议》；被告崔某于判决生效后五日内协助原告赵维和办理坐落于香河县房屋权属转移登记手续；原告赵维和于办理房屋权属转移登记手续当日给付被告崔某房屋尾款395000元。
三、驳回反诉原告崔某其他反诉请求。
四、第三人香河亿达房地产经纪有限公司不承担责任。
本诉案件受理费减半收取7350元，由原告赵维和负担，反诉案件受理费减半收取5688元，由被告崔某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。

审判员 王学民

书记员： 田元