赵某某与彭某某、第三人佳木斯金科房地产开发有限责任公司、张某某案外人执行异议之诉纠纷一案一审民事判决书

原告（执行案外人）：赵某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省桦南县。
委托诉讼代理人：马迅，黑龙江省桦南县中心法律服务所法律工作者。
被告（申请执行人）：彭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。
委托诉讼代理人：邹琳，黑龙江博佳律师事务所律师。
第三人（被执行人）：佳木斯金科房地产开发有限责任公司，住所地佳木斯市向阳区。
法定代表人：韦德志，该公司董事长。
第三人（被执行人）：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省桦南县。

原告赵某某与被告彭某某、第三人佳木斯金科房地产开发有限责任公司（以下简称金科公司）、张某某案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵某某委托诉讼代理人马迅、被告彭某某委托诉讼代理人邹琳到庭参加诉讼。第三人金科公司、张某某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵某某向本院提出诉讼请求：1.请求确认坐落在桦南县秀北社区金科新城×号楼×单元×××室房屋（建筑面积107.59平方米、产籍号1-××××-×××-010701）所有权为原告所有，并停止对该房屋的执行；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：2015年8月20日，案外人陶胜玉与第三人金科公司签订了《工程承包协议》，协议约定：将桦南县秀北社区秀北小区3、4、5、6号楼热网、外排水、化粪池、外挂大理石、外热网、内部电梯等楼房配套设施工程承包给案外人陶胜玉施工，工程结算以6号楼住宅抵付工程款，案外人陶胜玉享有优先处置权。原告与案外人陶胜玉一同施工。2015年8月20日，第三人将6号楼的住宅抵顶给陶胜玉，陶胜玉与第三人公司签订了《商品房买卖合同》，第三人将位于桦南县秀北社区金科新城×号楼×单元×××室住宅（建筑面积107.59平方米、产籍号1-××××-×××-010701）抵付案外人陶胜玉工程款，并出具了抵付工程款收据。2015年8月30日，原告与案外人陶胜玉签订了《楼房买卖协议书》，陶胜玉又将案涉房屋抵顶给原告，当日原告实际占有并使用至今。原告依法获得案涉房屋的所有权，没有办理产权登记的原因系开发商欠税等原因所导致。根据物权优于债权的原则，原告享有案涉房屋的所有权，且足以排除强制执行的民事权益，请求法院确认案涉房屋为原告所有，停止执行案涉房屋，故原告诉至法院。
彭某某辩称，被告提出查封案涉房屋，2014年10月24日第三人因拖欠被告借款，以房抵债的形式将案涉房屋抵给被告，当时签订了《商品房买卖合同》，经法院审理进行查封；原告提供的证据证明第三人拖欠案外人陶胜玉的工程款，以房抵债，2016年4月30日与陶胜玉签订的《商品房买卖合同》，与原告无关，且该合同的签订日期在被告合同签订之日之后，未经法院审理，认定该合同无效，原告作为本案诉讼主体不适格；根据《物权法》的规定，不动产权属以登记为准，案涉房屋在房屋管理部门仍登记在金科公司名下，属于金科公司所有，原告未提供相关证据证实归原告所有；原告未办理预告登记，不享有优先权，被告办理了预告登记，享有优先权；被告与第三人是借贷关系，且经过法院判决，而原告与第三人是拖欠工程款，以房抵债，属于经营性欠款，且未经过法院审理，从签订合同时间看，被告在先，原告在后，法院已经执行并查封了案涉房屋，而原告以房抵债未作抵押登记；假设原告优先权成立，也超过法律保护期限，因此，原告不享有优先权。
金科公司、张某某未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告举示的原告身份证（复印件）、本院（2018）黑0803执异44号执行裁定书（复印件）各1份，黑龙江省宏瑞建筑工程有限责任公司营业执照（复印件）、组织代码机构证（复印件）、税务登记证（复印件）、建设单位法人授权书（复印件）、法人何俭波身份证（复印件）各1份，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的证据：1、2015年8月20日陶胜玉与第三人签订的《工程承包协议》、《商品房买卖合同》、2015年8月30日，陶胜玉与原告签订的《楼房买卖协议书》、2016年4月30日桦南县地方税务局及第三人出具的销售不动产统一发票一、二联各1份，证明原告涉案房屋是抵顶工程款取得。经庭审质证，被告对陶胜玉与第三人签订的《工程承包协议》、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票的真实性没有异议，对陶胜玉与赵某某签订的《楼房买卖协议书》的真实性有异议，对证明问题亦有异议，工程承包合同关于以房抵债，第四项、第五项明确标明以实际侧量为准，说明该工程协议以房抵债这事实处于待定状态，而且未经法院审理；开发单位已给赵某某开据了不动产发票，未办理产权证，开发商无过错，赵某某有明显过错，应自担后果责任；法院查封时，该房产的所有权仍然属于开发单位。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。2、物业费收据2份、购电发票1份、购水票2份、取暖费发票1份、照片2张，证明原告已实际入住案涉房屋并依法占有使用。经庭审质证，被告对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为原告属于非法侵占。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。对被告提供的证据：1、本院（2016）黑0803民初2362号民事判决书（复印件）1份、本院2017黑0803执135号执行裁定书（复印件）1份、本院、（2018）黑0803执异44号执行裁定书（复印件）1份，证明第三人金科公司拖欠被告借款，经法院判决的事实；被告申请强制执行，法院查封了案涉房产。经庭审质证，原告对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为该组证据不能证明被告对案涉房屋享有所有权，同时该组证据能够证实被告与第三人之间系民间借贷关系。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。2、《商品房买卖合同》1份，证明2015年8月11日案涉房屋已在不动产登记机构办理了预告登记，房屋管理部门出具了《商品房买卖合同》，该房屋所有权应归被告所有，未经被告同意，第三人将房屋转卖他人不发生物权效力。经庭审质证，原告对该组证据的真实性及证明问题均有异议，认为合同没有法定代表人签字，合同有明显涂改的痕迹。本院经审查认为，该商品房买卖合同中买受人、建筑面积、金额、签订时间等处存在明显涂改痕迹，本院对该组证据的真实性不予确认。
本院经审理认定事实如下：2015年8月20日，案外人陶胜玉与第三人金科公司签订了《工程承包协议》，协议约定：将桦南县秀北社区秀北小区金科新城3、4、5、6号楼热网、外排水、化粪池、外挂大理石、外热网、内部电梯等楼房配套设施工程承包给案外人陶胜玉施工，工程结算以6号楼住宅抵付工程款，案外人陶胜玉享有优先处置权。原告与案外人陶胜玉一同施工。2015年8月20日，第三人将6号楼的住宅抵顶给陶胜玉，陶胜玉与第三人公司签订了《商品房买卖合同》，第三人将位于桦南县秀北社区金科新城×号楼×单元×××室住宅（建筑面积107.59平方米、产籍号1-××××-×××-010701）抵付案外人陶胜玉工程款，并出具了抵付工程款收据。2015年8月30日，原告与案外人陶胜玉签订了《楼房买卖协议书》，陶胜玉又将案涉房屋抵顶给原告，第三人金科公司为原告出具了销售不动产统一发票。当日原告实际占有，进户后交纳了物业费、采暖费、水电费，并实际装修占有使用至今。因金科公司的原因，该房屋尚未办理房屋产权登记。
另查明，彭某某与金科公司、张某某民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月5日作出（2016）黑0803民初2362号民事判决，判令金科公司、张某某给付彭某某借款120万元。判决生效后，彭某某向本院申请强制执行，本院于2017年3月2日作出2017黑0803执135号执行裁定，查封金科公司在桦南县秀北社区金科新城×号楼×单元×××室住宅（建筑面积107.59平方米、产籍号1-××××-×××-010701）等房屋。案外人赵某某提出执行异议。本院于2018年6月26日作出（2018）黑0803执异44号执行裁定，驳回案外人赵某某的异议请求。赵某某不服，提起本案诉讼。

本院认为，案外人陶胜玉与第三人金科公司、张某某及案外存在施工承包关系和以房抵债的事实，从以房抵顶工程款的协议看，当事人约定的是用在建房屋抵顶已欠的工程款，该以房抵顶工程款协议为当事人对欠付的工程款进行结算的约定，合法有效。赵某某是通过以房抵顶工程款购买的案涉房屋，其与金科公司建立了商品房买卖合同法律关系，金科公司为原告开具了销售不动产统一发票亦表明其对商品房买卖合同法律关系的确认。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在被告申请法院查封案涉房屋前，金科公司已将房屋抵债给原告，说明双方已建立起买卖合同法律关系，通过抵债行为已支付房屋价款。原告赵某某交纳了相关费用，已装修入住实际占有房屋。因案涉楼盘未经过质量验收，未办理产权登记的责任不在赵某某。赵某某对案涉房屋的权利足以对抗被告基于债权法律关系的执行，被告的抗辩理由没有事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称，其办理了商品房抵押预告登记，享有优先受偿权。本院认为，在本案判决前，被告未能提供案涉房屋抵押预告登记的相关手续，即使有手续，如未办理抵押权登记手续，亦不产生抵押权效力，不享有对案涉房屋优先受偿权，故对被告的抗辩理由不予采纳。
综上所述，原告赵某某对案涉房屋进行了实际占有，具备准物权的性质，其应优先于彭某某享有的普通债权。赵某某提起执行异议请求阻却对案涉房产执行的理由成立，本院予以支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用
的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：

一、坐落于黑龙江省桦南县秀北社区金科新城×号楼×单元×××室住宅产籍号1-××××-×××-010701）归原告赵某某所有；
二、停止对黑龙江省桦南县秀北社区金科新城×号楼×单元×××室住宅产籍号1-××××-×××-010701）的执行，并解除查封。
案件受理费3300元，由被告彭某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
本院（2018）黑0803执异44行异议裁定于本判决生效时自动失效。

审判长 陈林
人民陪审员 于开洋
人民陪审员 崔光俊

书记员： 吴静波