赵某某与景雪某案外人执行异议之诉一审民事判决书

原告（执行案外人）:赵某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住佳木斯市前进区。
委托代理人：姜爱民，黑龙江中殿律师事务所律师。
委托代理人：张博，黑龙江中殿律师事务所律师。
被告（申请执行人）:景雪某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住佳木斯市向阳区。
委托代理人：贾丽，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。
第三人（被执行人）：佳木斯巨丰房地产开发有限公司，住所地佳木斯市向阳区中山路58号。
法定代表人：董影，董事长。
委托代理人：王金龙，法务行政经理。
第三人（被执行人）：赵宏，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现羁押于黑龙江省香兰监狱。

原告赵某某与被告景雪某、第三人佳木斯巨丰房地产开发有限公司（以下简称：巨丰公司）、赵宏案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用普通程序,于2018年6月11日公开开庭进行了审理。原告赵某某及其委托代理人姜爱民、张博，被告景雪某及委托代理人贾丽、第三人巨丰公司委托代理人王金龙、赵宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵某某向本院提出诉讼请求：1.依法判决立即停止对佳木斯市向阳区唐人中心E号楼2单元13层1室房屋的执行；2.确认原告对佳木斯市向阳区唐人中心E号楼2单元13层1室房屋享有所有权；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年5月4日收到佳木斯市郊区人民法院（2018）黑0811执异19号民事裁定书，该裁定书驳回原告的执行异议申请。现原告依法提起执行异议之诉。原告于2013年10月18日与巨丰公司签订了《佳木斯“唐人中心”商品房认购书》，并于当日交付了全部购房款，双方已经建成了买卖关系。双方房屋认购书签订后，原告多次要求该公司办理房屋产权证书，由于巨丰公司的原因，导致原告无法进行物权登记。2017年11月2日，原告与佳木斯惠泽物业管理有限公司签订物业合同。原告按照物业合同的约定交纳了本案争议房屋的物业费用，同时取得了该房屋的钥匙。但是，2018年4月，原告收到佳木斯市郊区法院（2018）黑0811执56号执行裁定书，因景雪某与赵宏、巨丰公司民间借贷合同纠纷，将原告的涉案房屋进行了保全，并且已经进入执行程序，欲对涉案房屋进行执行。原告认为，原告通过合法的买卖方式，与巨丰公司建立了合法的买卖关系，应当受到法律保护。
景雪某辩称,1.赵某某自称是购房者，那么是否与巨丰公司存在真实的买卖关系是判断赵某某是否享有排除强制执行的首要条件。是否具有真实买卖关系，单以书面买卖协议不能判断，协议可以倒签时间后签订，双方之间是否有给付购房款的银行流水是关键；2.即使赵某某与巨丰公司真实存在买卖合同关系，其依据买卖协议享有的也仅是债权，如果没有在被告景雪某查封之前实际对房屋进行占有使用，赵某某就不享有房屋的物权期待权，更排除不了强制执行。
巨丰公司述称，巨丰公司与赵某某之间签订房屋买卖合同，并按照约定为赵某某办理了争议房屋的入住，赵某某交纳了入户费用，对赵某某的诉讼请求无异议。
赵宏述称，借款是个人行为，与赵某某及巨丰公司无关。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.赵某某与巨丰公司签订的认购书。此证据能够证明，2013年10月18日，赵某某与巨丰公司签订商品房认购书一份，约定赵某某购买唐人中心E号楼2单元13层1室，面积129.5平方米房屋，价款632931元。对此组证据，本院予以采信；2.购房款收据、转账凭证。对证据的真实性本院予以采信，此证据能够证实巨丰公司于2013年10月17日收赵某某现金20000元，2013年10月18日赵某某通过转账形式转给王姝颖剩余房款612931元，巨丰公司为赵某某出具了收条；3.入户费票据、验收表、结算单、物业服务合同。此组证据能够证明，赵某某于2017年11月交纳了房屋的各项费用，办理了入户，并与佳木斯惠泽物业管理有限公司签订了《唐人中心物业服务合同》，对此组证据，本院予以采信；4.景雪某与巨丰公司签订的《佳木斯“唐人中心”商品房认购书》一份。对证据的真实性本院予以采信，该证据证明巨丰公司于2013年10月18日将案涉房屋以买卖的形式抵押给景雪某，但由于抵押未办理登记备案，抵押权未生效；5.本院调取赵某某名下的住房情况清单。此证据能证实，赵某某名下有住房三处，对此证据，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月18日，赵某某与巨丰公司签订《佳木斯“唐人中心”商品房认购书》一份，赵某某认购唐人中心E栋2单元13层1号，面积129.5平方米房屋，价款632931元。赵某某于2013年10月17日交付现金20000元，于2013年10月18日通过转账形式转给王姝颖剩余房款612931元，巨丰公司为赵某某出具了收条，巨丰公司自认王姝颖原系巨丰公司会计，巨丰公司收到了全部购房款。2017年11月2日，赵某某交纳了该房屋的水电费、燃气费、装修押金等费用并接收该房屋。当日，赵某某与佳木斯惠泽物业管理有限公司签订《唐人中心物业服务合同》。现巨丰公司开发的“唐人中心”楼盘尚不能办理产权证照。另，赵某某名下在产权部门登记有三处房屋。
2013年10月18日，景雪某与巨丰公司签订了多份《佳木斯“唐人中心”商品房认购书》，巨丰公司以房屋买卖的形式为赵宏向景雪某借款提供担保。2016年3月2日，景雪某向本院提起诉赵宏、巨丰公司民间借贷纠纷一案，并于2016年3月4日向本院提出财产保全申请，要求对巨丰公司所有的多套房屋（包括本案的E号楼2单元13层01室）予以查封。本院作出（2016）黑0811民初284号民事裁定书，查封了巨丰公司的多套房屋，并于2017年1月18日作出（2016）黑0811民初284号民事判决，判决赵宏偿还景雪某借款300万元及利息；巨丰公司对赵宏应偿还景雪某的300万元本金及利息在抵押物价值范围内承担抵押担保责任。巨丰公司上诉至佳木斯市中级人民法院，佳木斯市中级人民法院于2017年10月10日作出（2017）黑08民终513号民事判决，维持了本院（2016）黑0811民初284号民事判决。判决生效进入执行程序后，本院于2018年4月2日作出（2018）黑0811执56号执行裁定书，裁定对包括本案涉案房屋在内的多套房屋进行评估、拍卖。赵某某向本院提出异议，本院于2018年4月25日作出（2018）黑0811执异16号执行裁定书，驳回了赵某某的异议请求，赵某某不服，向本院提起案外人执行异议之诉。

本院认为，本案的争议焦点为赵某某与巨丰公司之间签订的商品房认购书能否认定为合法有效的商品房买卖合同，能否排除本院的执行行为。赵某某与巨丰公司签订的商品房认购书中，虽对双方当事人名称或姓名、商品房的基本情况及价款等进行了明确约定，但双方对商品房的交付时间、办证时间等没有明确约定，同时双方在认购书中约定，认购人应携此认购单和财务收据签订商品房买卖合同，因此，双方签订的认购书不具备商品房买卖合同的主要内容，仅应认定为预约合同，而赵某某在交付购房款后，又未及时与巨丰公司签订正式的商品房买卖合同，其自身存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”赵某某与巨丰公司的商品房认购书不符合该条第一项的规定，同时，赵某某名下存在多处房产，虽其称房产均不是自己的，但房屋的所有权归属应以登记为准，故赵某某的买卖行为亦不符合该法的第二项规定。
综上所述，赵某某的买卖行为不能排除本院对佳木斯市向阳区唐人中心E号楼2单元13层1室房屋的强制执行。赵某某所受损失，可另行向巨丰公司主张。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用
的解释》第三百一十二条规定，判决如下：

驳回赵某某的诉讼请求。
案件受理费9060元，由赵某某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。

审判长 董磊
人民陪审员 张晓英
人民陪审员 娄亚芹

书记员： 付斌