赵秀某与工行加区支行、侯某某、李某某、李某某案外人执行异议之诉纠纷一审民事判决书

赵秀某
王建彬（黑龙江王建彬律师事务所）
中国工商银行股份有限公司加格达奇支行
牛晓芳（加格达奇光明法律服务所）
侯某某
王程（黑龙江正旗律师事务所）
李某某
李某某

原告赵秀某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人王建彬，系黑龙江王建彬律师事务所律师。
被告中国工商银行股份有限公司加格达奇支行。
负责人唐为明，系该行行长。
委托代理人牛晓芳，系加格达奇光明法律服务所法律工作者。
被告侯某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人王程，系黑龙江正旗律师事务所律师。
第三人李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
第三人李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
原告赵秀某诉被告中国工商银行股份有限公司加格达奇支行（以下简称工行加区支行）、被告侯某某、第三人李某某、第三人李某某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赵秀某及其委托代理人王建彬，被告工行加区支行的委托代理人牛晓芳，被告侯某某及其委托代理人王程，第三人李某某，第三人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经庭审质证，被告工行加区支行对原告提供的证据1证人闫红证言的真实性请法院审核后认定；对证据2证人张璐的证言无异议；对证据3证人刘玉春所说40万元现金的来源认为不真实；对证据4证人赵明迪所说的装钱的袋子大小问题不认可，认为不真实，即使都是百元现钞，也根本装不下60万元现金，其余部分无异议；对证据5的（1）至（10）无异议，（11）至（13）与本案无关，且与上次开庭时证人证言矛盾，不予认可。
被告侯某某对原告提供的证人证言均不认可；对银行的证明和明细、房屋所有权证的真实性无异议，但对证明的问题不认可，对原告取得房证的时间有异议；对其他证据不认可，证据不真实。
第三人李某某对原告提供的证人闫红的证言无异议；对其他三位证人证言不予质证；对原告所举所有书证认为李某某之前不认识原告，知道原告经营的英子发廊，是通过买卖房屋才认识的，才留下原告的电话号码。
第三人李某某对原告提供的证人闫红的证言无异议，对证人张璐、刘玉春的证言不予质证，对证人赵明迪的证言认为李某某承认出具了收条，当时确实有人在场，但叫什么名不知道；对原告所举所有书证不发表质证意见。
被告侯某某向本院提供的证据如下:
1、原告于2015年3月9日执行异议听证会中提供的李某某名下房屋所有权证；
2、2015年3月6日加格达奇区房产管理局出具的关于李某某名下房屋所有权（W3677号、W3678）相关事实；
3、（2014）加执字第78号卷宗中的查封公告；
4、房屋买卖协议书；
5、两张收据；
6、执行异议申请书（原告提交的）；
7、2015年3月9日听证笔录；
8、（2015）加执异字第1号案外人执行异议裁定书；
9、本案起诉状；
10、2014年3月14日执行裁定书（冻结李某某名下W03565和W03677房籍）；
11、2014年4月15日的（2014）加执字第56-2、78号执行裁定书（查封李某某名下W03677和W03678房籍）；
12、（2014）加执字第56号卷宗中李某某财产申报表；
13、2014年3月14日李某某的询问笔录；
14、2014年4月11日案外人周武提交的执行异议申请书；
15、2014年4月15日的（2014）加执字第56-1号执行裁定书；
16、（2014）加执字第78号卷宗中法院工作人员到格达奇区区房产管理局查询李某某、李某某名下不动产手写记录单；
17、车籍档案单；
18、（2014）加执字第56、78、101、141号执行裁定书（冻结车籍）；
19、李某某名下W3677、W3678房屋房籍档案。
以上证据均为复印件。
被告侯某某提供上述证据欲证明原告与第三人李某某之间的房屋买卖关系虚假，原告是为李某某隐匿转移财产，逃避执行，不让侯某某实现合法债权。理由为:1、原告对2014年4月17日法院张贴查封公告置之不理，在2015年2月28日才提出异议申请；2、原告的执行异议申请书和案外人执行异议之诉的起诉状中购房款及房证的交付时间有矛盾之处，异议申请书中购房时间是2013年4月5日，同日交付房款60万元，2013年4月11日交款40万元并交付房证，而起诉状中将交款时间变成了2013年4月5日和2013年7月5日，房证交付时间变成2013年7月5日；3、李某某在财产申报清单中写明“新天地有三户精品屋转让给了赵秀某还没过户（等待过户）”，而2014年3月14的询问笔录中李某某明确承认“具体房产我也记不清了，因为有的房屋我卖了没有过户，这方面我去房产局查一查，如与财产报告令有出入再告知你们法院。”“三户房屋都转让了”与“有的房屋我卖了没过户”相矛盾；且案外人周武称三户房屋中有一户卖给了他，经核查属实，与三户都转让给赵秀某相矛盾；4、李某某在财产申报清单中未写明其所有的车辆，属于隐匿财产，而原告与李某某的房屋买卖的做法也是为了达到转移财产的目的；5、对房屋买卖协议、收条存在合理怀疑。交易数额这么大，房屋买卖协议中房屋的面积不准确，不符合常理；手写的“16、18号曾签过字”不知什么意思，存在一房两卖的可能；第四条关于他项权利的约定被划掉，双方刻意回避房屋有他项权，按正常的交易习惯，任何人不会花100万元买有抵押的房屋；6、2013年4月5日原告与李某某签订房屋买卖协议书，却让李某某代收购房款，不符合交易习惯；7、2013年7月5日李某某给原告打的收条中约定李某某协助原告办理过户手续，但原告自接手该房屋后一直不找李某某办理过户，原告在知道房屋被冻结后亦不予理会，始终不向李某某主张权利，对一周内给付全款，原告未给付，李某某不向原告主张权利，对三个月后原告才给李某某购房尾款，双方均不主张违约金，不符合交易习惯；8、借款合同和抵押合同的借款时间为2012年10月31日至2012年11月30日止，而解除冻结通知单的时间却是2013年7月5日，原告自认的交易时间为2013年4月5日，在该房屋存在他项权的状态下，原告还购买，说明买卖虚假。
经庭审质证，原告对被告侯某某提供的证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。1、原告未去房产查档，也不知道房屋被查封的事，原告听说房屋被查封后，提出了执行异议，提供了相关证据；2、执行异议申请书中有笔误，在听证笔录中提交两份收条时，已纠正；3、原告没有虚假购房，原告在购买房屋后，多次找李某某办理房屋过户手续，但李某某在外地陪孩子，又生孩子，迟迟不回加格达奇，所以没有及时办理过户手续；4、李某某在《被执行人财产申报表》中明确写明“新天地有三户精品屋转让给了赵秀某还没过户（等待过户）”，这个事实通过庭审能够证明有两户确实卖给了原告，另一户卖给了周武。李某某不存在虚假申报的情况，有可能是李某某记忆上的偏差，确实是卖给了原告两户，法院对房屋的查封是错误的；5、2014年3月14日李某某的询问笔录中“我在新天地有三个商铺，有的我卖了，我去房产局查一下”说明李某某当时的房产很多，具体哪户卖了哪户过户了，自己都记不清，法院在执行过程中没有进行认真审查，查封行为存在错误；6、扣押一辆宝马车的清单，与原告无关；7、原告与李某某签订的房屋买卖协议、李某某写了收条，符合常理，建筑面积差0.64平方米忽略不计，也符合常理；关于贷款，原告也提供了相关证据，虽然贷款期限为一个月，但李某某逾期偿还贷款，房证一直押在加格达奇区房产管理局，直到2013年7月5日，原告给付李某某40万元购房款，原告和李某某一起到小额贷款公司偿还的贷款，由小额贷款公司的工作人员去加格达奇区房产管理局取的房证，原告在小额贷款公司等着，李某某把房证交给了原告；银行取款单18.5万元、银行抵押贷款合同偿还日期及加格达奇区房产管理局解除房屋冻结通知单的日期完全一致，也能够证明房屋买卖合同的成立及真实存在，房产交易全部完成。
被告工行加区支行对被告侯某某提供的证据的真实性无异议，对证明的内容请法院依法核实后进行认定；但工行加区支行对法院查封第三人李某某宝马小型汽车一事并不知情。
第三人李某某对被告侯某某提供的证据无异议；但认为房屋买卖协议是两年前的事情，具体什么情况想不起来了；《被执行人财产申报表》中李某某出现笔误，没有把周武的那户分列出来；李某某与李忠玉有债务关系才把宝马车抵给李忠玉。之前李某某确实有很多房子，因为当时在炒房子，后来法院找李某某问有多少房产，李某某记不清了，说得去加格达奇区房产管理局查一下，李某某卖的房子，买方有过户的，有没过户的，记不清了；认可收条和协议且都是提前打印好的，原告100万元都给李某某了，面积差0.64平方米，李某某没有计较。
第三人李某某对被告侯某某提供的证据的真实性无异议；但认为李某某与李忠玉有债务关系，宝马车在几年前就已经被李忠玉收回去使用了，当时没过户，是后来过的户；收取60万元的收条是李某某出具的。
本院在执行卷宗中调取的（2014）加商初字第28号民事调解书、（2014）加商初字第116号民事判决书、（2014）加执字第56-2号、78号的执行裁定书、（2015）加执异字第1号案外人执行异议裁定书。
本院认为:根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条  的规定，原告为了排除执行涉案房屋必须同时满足四个要件:在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。本案涉案房屋查封时间为2014年4月15日，原告所举的房屋买卖协议书签订的时间为2013年4月5日，是在查封时间之前；原告所举的2013年9月向新天地商业广场交纳消防等管理费及代收水电等费用的票据及租赁合同能证明原告于2013年9月起对房屋实际占有并使用收益了，时间是在查封时间之前；原告所举的两份收条、银行存款凭证、证人刘玉春证明借款给原告40万元及小额贷款公司的档案，能证明原告已向李某某支付了全部购房款，小额贷款公司向房产部门下发了房产抵押贷款解除冻结通知单，取回房证，李某某将房证交付原告；原告所举的证据相互印证形成链条，故原告与李某某签订的房屋买卖协议书是合法有效的，买卖关系是真实存在的；关于未办理过户登记原告是否存在过错，因原告要求办理房屋权属过户登记，必须由李某某协助，李某某一直在外地，导致至今房屋权属未过户到原告名下，主要过错在李某某，原告存在小部分过错，如果以此执行涉案房屋，对原告显失公平。综上，原告要求判决不得执行该执行标的的诉请，应予支持。
根据《中华人民共和国物权法》第九条  第一款  规定，原告虽与第三人李某某签订了房屋买卖协议书，本院确认该房屋买卖合同合法有效，但其至今尚未办理房屋权属过户登记，尚未取得法律意义上的房屋所有权，其主张确认涉案房屋所有权为原告所有缺乏法律依据，不予支持。原告要求李某某配合原告办理房屋过户登记，不属于本案审理范围，不予审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第一百三十条  ，《中华人民共和国物权法》第九条  第一款  ，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条  、第三百一十一条  、第三百一十二条  之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下:
一、不得执行卫东新天地商业广场纽约街12、14号和16、18号（房权证号为加区房权证卫东字第W2009（03677）号、第W2009（03678）号）两处商服房屋；
二、驳回原告赵秀某的其他诉讼请求。
案件受理费100.00元（原告已预交），由被告侯某某、中国工商银行股份有限公司加格达奇支行各负担50.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。

本院认为:根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条  的规定，原告为了排除执行涉案房屋必须同时满足四个要件:在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。本案涉案房屋查封时间为2014年4月15日，原告所举的房屋买卖协议书签订的时间为2013年4月5日，是在查封时间之前；原告所举的2013年9月向新天地商业广场交纳消防等管理费及代收水电等费用的票据及租赁合同能证明原告于2013年9月起对房屋实际占有并使用收益了，时间是在查封时间之前；原告所举的两份收条、银行存款凭证、证人刘玉春证明借款给原告40万元及小额贷款公司的档案，能证明原告已向李某某支付了全部购房款，小额贷款公司向房产部门下发了房产抵押贷款解除冻结通知单，取回房证，李某某将房证交付原告；原告所举的证据相互印证形成链条，故原告与李某某签订的房屋买卖协议书是合法有效的，买卖关系是真实存在的；关于未办理过户登记原告是否存在过错，因原告要求办理房屋权属过户登记，必须由李某某协助，李某某一直在外地，导致至今房屋权属未过户到原告名下，主要过错在李某某，原告存在小部分过错，如果以此执行涉案房屋，对原告显失公平。综上，原告要求判决不得执行该执行标的的诉请，应予支持。
根据《中华人民共和国物权法》第九条  第一款  规定，原告虽与第三人李某某签订了房屋买卖协议书，本院确认该房屋买卖合同合法有效，但其至今尚未办理房屋权属过户登记，尚未取得法律意义上的房屋所有权，其主张确认涉案房屋所有权为原告所有缺乏法律依据，不予支持。原告要求李某某配合原告办理房屋过户登记，不属于本案审理范围，不予审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第一百三十条  ，《中华人民共和国物权法》第九条  第一款  ，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条  、第三百一十一条  、第三百一十二条  之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下:

一、不得执行卫东新天地商业广场纽约街12、14号和16、18号（房权证号为加区房权证卫东字第W2009（03677）号、第W2009（03678）号）两处商服房屋；
二、驳回原告赵秀某的其他诉讼请求。
案件受理费100.00元（原告已预交），由被告侯某某、中国工商银行股份有限公司加格达奇支行各负担50.00元。

审判长：徐文波
审判员：李季
审判员：许丽丽

书记员：纪巍