赵某某与梁某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：赵某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住秦皇岛市昌黎县。
委托代理人：江川、周静，河北蓝澳律师事务所律师。
被告：梁某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住秦皇岛市。
委托代理人：黄桂明，男，xxxx年xx月xx日出生，现住秦皇岛市。系被告的丈夫。
委托代理人蔡永来，河北永和盛律师事务所律师。
第三人：交通银行股份有限公司秦皇岛分行，统一社会信用代码：×××。
负责人：王卫东，行长。
委托代理人：陈丽云，河北渤海明达律师事务所律师。

原告赵某某与被告梁某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。依据原告赵某某的申请追加交通银行股份有限公司秦皇岛分行（以下简称交行）为本案第三人参加诉讼。原告赵某某及委托代理人江川、周静，被告梁某的委托代理人黄桂明、蔡永来，第三人交通银行股份有限公司秦皇岛分行的委托代理人陈丽云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵某某向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告依约向原告返还双倍定金40万元。2、请求判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中原告增加诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效；2、判令被告继续履行房屋买卖合同，3、判令被告配合原告办理房屋过户手续。事实与理由：2017年3月25日原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的万和郡小区5号楼2805号房屋房款合计62万元。双方约定：原告于合同签字的同时,给付被告购房定金20万元,被告应配合原告办理贷款及产权过户等相关手续。被告违约,双倍退还原告定金;原告违约；定金不予退还,由此产生的一切经济损失由违约方负责。合同签署后,原告依约履行了义务,但截至目前为止被告拒绝履行贷款及产权过户等相关手续,现被告的行为已经构成严重违约,并侵犯了原告的合法权益,故依据法律相关规定起诉至贵院,请予以支持。
被告梁某辩称，1、关于双倍返还定金四十万，我方认为不合法，没有法律依据，法庭不应予以支持。40万元的诉请没有法律依据，按诉讼标的总额，其诉请违背担保法第94条规定，定金罚则数额不得超过主合同的20%。担保法解释第121条中规定超过部分人民法院不予支持。2、关于是否违约，在房屋买卖合同中双方明确约定，双方认可2年的宽限期，本案争议房屋2年内无法办理房本不是被告违约。合同法解释一第九条规定，未办理登记手续，合同标的物所有权及其他物权不能转移。物权法第九条规定不动产转移消灭经登记发生效力，未经登记不发生效力。根据双方约定，物权转移之前被告不构成违约，不构成双倍返还罚则。3、关于增加第三人，第三人与本案不是同一法律关系，本案是房屋买卖，第三人与本案是房贷。4、第三人与房屋买卖无利害关系，如何判决与第三人利益无关。本案第三人既不是有独立请求权的第三人也不是无独立请求权的第三人，产权变更之前不能变更抵押贷款，增加第三人是原告对诉权的滥用。5、原告诉请为四项，既要双倍返还定金又要住房，我方认为原告的诉请没有法律依据，应该依法撤销第一项诉请，如果原告不撤销，则原告第二项至第四项诉请没有法律依据。6、合同效力问题，我方认为原、被告签订的合同效力待定，情势发生变更，原告诉请没有道理，请法院予以驳回。
第三人交行陈述，1、原、被告之间系房屋买卖合同纠纷，与第三人不存在任何法律关系，不存在任何利害关系，交行不应作为第三人参加诉讼。2、被告梁某按借款合同约定履行还款义务，无违约事实。
经审理查明，2017年3月25日，经广纳源房地产中介介绍，原告赵某某作为购买方（乙方），被告梁某作为出售方（甲方）签订《房屋买卖合同》。约定，一、甲方将其所有的万和郡小区5栋2805号房屋出卖给乙方，房屋面积为86平方米；二、房屋总价为62万元；三、签订合同时，乙方付给甲方购房定金20万元，甲方于2017年9月1日前配合乙方办理产权过户以后将房屋交付乙方；五、甲方违约，双倍退还乙方定金；乙方违约，定金不予退还。补充条款：2、甲方未办房本，尽快办理，办理下来以后再办理贷款过户手续。3、如果9月1日前没有办理过户手续不算甲方违约。4、如因地产原因房本未办理，甲方退还给乙方购房定金20万。合同签订后原告向被告支付了20万元。被告梁某将购房合同及购房发票押在广纳源房地产中介处。
原告为证明被告违约的根本原因是房价上涨，被告要求原告多出8万元并且不许原告贷款，向本院提交了2017年5月9日，原告与被告之间的录音，2017年12月29日，中介王君荣与被告的录音。被告对原告提交的录音的质证意见为：证明目的不认可，不能证明被告违约。且该录音是原告单方面录制。
原告方申请证人马某出庭作证，其证言为：2017年3月25日原告赵某某与被告梁某商量好房价及付款方式，双方签订房屋买卖合同，梁某将购房合同及购房发票押在广纳源房地产中介处。后给梁某打电话办理过户手续，梁某因为房屋涨价，与赵某某协商多要8万元购房款，但是没有协商成功。原告对证人证言的质证意见为：原告与被告房屋交易的过程，房屋买卖合同系双方平等自愿签订的，但被告单方拒绝履行合同造成违约，交易无法继续进行，且合同的交易价格符合当时的市场规律。被告对证人证言的质证意见：1、证人与原告是同学关系，证据效力应该小于没有利害关系的人。2、证人是中介人，不是原告和被告之间涉及上下级关系，证人作证的内容没有资格对原、被告进行指手画脚。3、证人作证的内容无法证明被告违约，更能证明被告的各种手续在证人手中押着，被告曾经向证人要过手续，根据以上事实，原告方证人无法证明被告违约，证人证明的内容有明显的倾向性，基于此请求法庭对证人马某的证言不予采信。
本案争议房屋系被告于2012年12月10日从秦皇岛润和房地产开发有限公司按揭贷款购买，贷款金额为390000元，截止到2018年3月6日，被告已还本金34668.45元，尚欠本金355331.55元。
被告至今未取得本案争议房屋的不动产权属登记证书。原告称，本案争议房屋在2017年9月份就具备了办证条件。被告表示除本案争议房屋之外无其他住房。诉讼中本院征求第三人的意见，是否同意原告替被告偿还贷款，第三人表示同意按借款合同履行，借款主体是梁某。
以上事实，有原、被告、第三人陈述及相关证据在卷佐证。

本院认为，2017年3月25日，原告赵某某与被告梁某签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应当按照合同约定履行，原告按照合同约定向被告支付了20万元，但被告收到20万元购房款后未及时办理抵押登记注销手续；在房屋具备办证条件的情况下未及时偿还贷款办理不动产权属登记证书；原告提交的录音证据、证人张某当庭出庭作证所做的证言能够证明被告在房屋买卖合同履行的过程中存在违约行为。被告应当按照合同约定承担向原告双倍返还定金的违约责任。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》的规定，一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中赵某某与梁某约定的房屋总价为62万元，赵某某向梁某交付的20万元，其中12.4万元应为定金，7.6万元应为购房款。现本案争议房屋有抵押贷款亦未取得不动产权属登记证书；被告表示除本案争议房屋之外无其他住房；第三人表示同意按借款合同履行，借款主体是梁某。综上，赵某某与梁某之间的《房屋买卖合同》不能实际履行，梁某应当按照定金罚则向赵某某返还24.8万元及7.6万元购房款合计32.4万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决如下：

一、被告梁某于本判决生效后十日内给付原告赵某某324000元；
二、对原告赵某某的其他诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费10000元，由被告梁某负担5226元；原告赵某某负担4774元，于本判决生效后10日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。

审判长 董春来
审判员 韩有强
人民陪审员 吕凤玲

书记员： 范宏娟