赵福林、任某某等与武某某等确认合同效力纠纷一审民事判决书

原告：赵福林，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，现住齐齐哈尔市建华区。
原告：任某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，住黑龙江省龙江县。
委托诉讼代理人：赵福林（系原告任某某丈夫），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，现住齐齐哈尔市建华区。
被告：武某某（曾用名武洪章），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，干部，住黑龙江省龙江县。
委托诉讼代理人：郭世乾，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，龙江县景星镇法律服务所法律工作者，住黑龙江省龙江县。
被告李春艳（系被告武某某妻子），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，龙江县医院医生，住黑龙江省龙江县。
委托诉讼代理人：郭世乾，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，龙江县景星镇法律服务所法律工作者，住黑龙江省龙江县。
被告：徐平，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省龙江县。
委托诉讼代理人：姜云祥，黑龙江华益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：才晶岩（系徐平丈夫），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省龙江县。

原告赵福林、任某某与被告武某某、李春艳、徐平确认合同效力纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告赵福林、原告任某某委托诉讼代理人赵福林，被告武某某、李春艳及其委托诉讼代理人郭世乾，被告徐平及其诉讼代理人到庭参加诉讼。庭审中，原告赵福林、任某某申请撤回对被告李春艳的起诉，根据合同的相对性原理，被告李春艳并非涉案合同的当事人，故本院口头裁定予以准许，并记入笔录。本案现已审理终结。
原告赵福林、任某某诉称，2010年8月8日，他们与被告武某某、徐平签订了房产买卖合同，将其所有的房屋卖给被告武某某、徐平用于合伙开发商品房，当时合同约定房屋总价2,800,000元，订立合同时付款1,020,000元，2011年10月1日前付清全部房款。徐平付款1,020,000元之后一段时间后徐平退伙了，没再付款。被告武某某以及武某某委托他人代为偿还部分房款和利息，但时至今日已经八年仍拖欠买房款460,000元和部分利息及违约金，余欠款经他们年年索要未果。故诉至法院，要求确认与被告签订的房产买卖合同有效。
原告赵福林、任某某向本院提交了如下证据：
2010年8月8日,房产买卖合同复印件一份。用以证明与被告徐平和武某某签订了房屋买卖合同，合同真实有效。
被告武某某有异议，提出李春艳不知道这件事，房产买卖合同的这个字确实是武某某签名的，是代为张海涛和李宝军签署的，而且原告在诉状中也称是开发，但实际并不是武某某个人买房，是代为张海涛和李宝军签署开发济沁河乡阳兴家园买卖合同，在签字时徐平给付的房款，武某某没有实际购买这个房屋。当时签订协议是在徐平家签的，一直谈到半夜才将价格谈下来，因为原告赵福林不认识张海涛和李宝军，怕存在风险，就坚持让武某某和徐平在房屋买卖合同书上签字。因此，张海涛和李宝军就委托武某某代为签字，当时考虑房屋动迁困难，武某某就同意在房屋买卖合同书上签字了。因此，就形成了房屋合同上的签字，当时还签订了一份欠条，买房款是由张海涛和徐平交给了原告赵福林的。赵福林又将房照、土地证、房屋买卖合同交给了张海涛进行了开发，没有交给武某某。当时尾欠款也是张海涛给李宝军，然后李宝军给的赵福林。
被告徐平对该证据真实性、客观性无异议。当时徐平签订房屋买卖合同不是自用而购买该房，而是为了李宝军和张海涛开发使用，徐平的1,020,000元不单纯是购买该房款，而是参与开发了投资款，后来该款被李宝军退还，徐平也退出了参与开发。
被告武某某、李春艳辩称，一、该合同上被告武某某妻子李春艳未参与与赵福林房屋买卖的相关民事法律行为，也未在合同上签字按印，故李春艳与本案没有直接的利害关系，非本案适格的被告，驳回原告赵福林对被告李春艳的诉讼请求。二、被告武某某虽然在房屋买卖合同书及尾欠房款欠据上签字，其身份为张海涛和李宝军的代理人，不受上述合同和欠据的约束，其不成为合同的相对方，故武某某不应成为本案的被告，理由如下：1.武某某的签字属于代理行为。武某某与徐平是同学关系，与张海涛、李宝军是战友关系。张海涛、李宝军、徐平三人合伙开发房地产项目，动迁过程中与原告赵福林达成房屋买卖协议。为得到赵福林的信任，张海涛、李宝军提出请武某某代为签署房屋买卖合同和房款欠据，同时该代理行为也是赵福林要求的。合同签订后，原告赵福林向张海涛、李宝军履行了交付房屋和所有手续的合同义务，并接受张海涛、李宝军给付的部分房款；张海涛等对所购房屋拆扒；武某某并未对该房屋享有实体权利。以上三点均能证明武某某在合同书上的行为是民事代理行为，非合同约束的对象。2.民事法律成立的要件之一是意思表示真实。涉案合同中，武某某并无购买原告赵福林房屋的意思表示，其签字动机仅是代替战友张海涛、李宝军完成合同的订立，从而得到赵福林对张海涛、李宝军的信任。可见，合同中真正向赵福林发出要约，表示购房意愿的是张海涛、李宝军。3.原告赵福林明知武某某费购房人而同意其代理行为。赵福林签订合同后，向张海涛、李宝军履行了交付房产及所有手续的义务，而并未向签约人武某某履行该义务，表明赵福林同意武某某对张海涛、李宝军的代理行为，而且是明知的。4.徐平退出合伙情况属实，是李玉堂和武某某做的中间人调解的。综上所述，驳回原告赵福林的诉讼请求。
被告武某某、李春艳向本院提交了如下证据：
1.关于开发济沁河阳光家园的协议复印件两张、中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书复印件两张、税务登记证、企业法人营业执照、法人身份证、组织代码机构证复印件各一份。用以证明实际开发者是张海涛和李宝军，并不是武某某私买的房屋。原告赵福林、任某某有异议，提出此组证据与本案无关，提出他们与徐平和武某某签订的房屋买卖合同是客观存在的事实。被告转让给谁开发与他们无关，至于张海涛和李宝军开发房产没有资质挂靠在别人名下也与他们无关，他们只是出售房屋，与开发没有关系。当时徐平和武某某共同合伙开发，谁来出资建设他们不知道，并认为将房屋卖给徐平和武某某就得管徐平和武某某要钱；
2.2010年8月8日欠据、说明、借据复印件各一份，用以证明2010年8月8日欠据出具时间和此争议的房屋买卖合同签订是同一天，当时合同约定价款是2,800,000元，当天晚上被告徐平给拿了1,020,000元，下欠1,780,000元，在欠据上徐平和武某某都有签字，担保人李宝军和张海涛也有签字，实际是张海涛和李宝军委托武某某签的欠据。而且原告赵福林也承认下欠460,000元，1,780,000元变成460,000元，也不是武某某给付赵福林，而是李宝军和张海涛给付赵福林的。原告赵福林、任某某有异议，提出该证据均为复印件，且证明人没有出庭，不能证明任何问题，对该证据不予质证。被告徐平当晚拿出1,020,000元的事实不存在，余欠款也由武某某和武某某委托他人给了一部分；
3.李宝军和张海涛的证言各一份。证明实际开发者是张海涛和李宝军，当时有徐平，但是徐平后来退出了。原告赵福林、任某某有异议，提出本证据属于证人证言无法核实，不能证明该事实。并且该证明的事实也不属实，实际上他们当时是把房屋卖给武某某和徐平，没有卖给张海涛和李宝军，本证据不能证明本事实，没有质证的必要。
被告徐平辩称，原告起诉房屋买卖这个是属实的；当时徐平参与买卖房屋不是自用，而是用于开发，投资1,020,000元，开发的主体是李宝军和张海涛；徐平退出了开发，投资的1,020,000元也由李宝军和张海涛退还给徐平了，所以被告徐平就不应该对以上的房屋买卖涉及权利和义务承担任何责任。
被告徐平向本院提交了如下证据：
补充协议书、情况说明、退股协议复印件各一份，用以证明她与武某某是同学，与李宝军和张海涛并不认识，她投资1,020,000元是与武某某合作开发，而后武某某又引进李宝军和张海涛开发，由于她与李宝军和张海涛并不熟悉，所以无法合作，就退出了合作，所投资的1,020,000元也退回来了，所以开发阳光家园与她无关。原告赵福林、任某某没有异议，情况属实真实有效，本证据也能证明是武某某与徐平合伙开发房地产，购买了他们的三处房产。补充协议书、退股协议与本案无关不予质证。
经审理查明，2010年8月8日，原告赵福林、任某某与被告武某某、徐平签订了房产买卖合同，将其所有的坐落在龙江县济沁河乡的三处房产、土地使用面积4,174平方米卖给被告武某某、徐平，当时合同约定房屋总价2,800,000元，订立合同时付款1,020,000元，2011年10月1日前付清全部房款。徐平付款1,020,000元之后一段时间后徐平退伙了，没再付买房款。被告武某某以及武某某委托他人代为偿还部分房款和利息，但时至今日已经八年仍拖欠房款460,000元和部分利息及违约金，余欠款经他们年年索要未果。故诉至法院，要求确认与被告签订的房产买卖合同有效。
同时查明，被告武某某主张的2010年8月8日他与原告赵福林签订的房产买卖合同，是张海涛、李宝军委托他代为签字，但未能举证，原告又予以否认。

本院认为，原告赵福林、任某某与被告武某某、徐平签订的房产买卖合同的效力问题是本案的争议焦点。因为在签订涉案房产买卖合同时，合同双方当事人具有相应的民事行为能力；是双方真实、自由的意思表示；不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反公序良俗；而且涉案房产、国有土地均为不动产，其转让行为采用了法律规定的书面形式，还有涉案合同双方当事人履行了合同的主要义务，故原告赵福林、任某某与被告武某某、徐平签订的房产买卖合同合法有效。
另外，被告武某某主张的2010年8月8日他与原告赵福林签订的房产买卖合同，是张海涛、李宝军委托他代为签字。因为被告的这一主张只有自己的陈述，但未能举证，原告又予以否认，故该民事代理行为不能成立，被告的这一主张，本院不予采纳。
综上所述，原告赵福林、任某某的诉讼请求，既有事实依据，也有法律依据，故本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

确认原告赵福林、任某某与被告武某某、徐平签订的房产买卖合同合法有效。
案件受理费25元，由被告武某某、徐平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。

审判员 刘承君

书记员： 高云华