赵某珍诉石某某坤朔房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事判决书

赵某珍
王军立（河北冀华律师事务所）
石某某坤朔房地产开发有限公司
李青锋

原告赵某珍。
委托代理人王军立，河北冀华律师事务所律师。
被告石某某坤朔房地产开发有限公司。
法定代表人邱美侠，职务该公司执行董事。
委托代理人李青锋。
原告赵某珍与被告石某某坤朔房地产开发有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李志敏独任审判，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人和被告委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第五条规定:“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同”。本案中的《城市傲居认购协议书》对双方当事人的名称、姓名、住所、房屋的基本情况、总价款等实质性条款均做了明确约定，因此，该协议书具备了商品房买卖合同的主要内容。并且被告石某某坤朔房地产开发有限公司已按约定收取了购房款。《解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中被告石某某坤朔房地产开发有限公司在起诉前未取得商品房预售许可证明。《中华人民共和国合同法》第五十八条  规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综上，原、被告双方订立的协议书具备了商品房买卖合同的主要内容，且出卖人收取了购房款，符合《解释》第五条的规定，应认定为商品房买卖合同。在原告起诉时，被告并没有取得商品房预售许可证，因此应认定协议书为无效合同，无效合同自始无效。合同无效后，被告依法应当返还原告购房款。对于原告要求被告给付利息的诉求，双方未约定，且原告未提交证据证实何时向被告主张利息，另外原告与被告订立合同时并没有审查被告向外公示的房屋预售许可等证件，本身也有过错，故原告的该诉求本院不予支持。综上，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条  、第五十八条  的规定，判决如下:
一、原告赵某珍与被告石某某坤朔房地产开发有限公司签订的《城市傲居认购协议书》无效。
二、被告石某某坤朔房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告赵某珍购房款75490元。
三，驳回原告的其它诉讼请求。
如未在本院确定的期限内履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付逾期期间债务利息。
案件受理费941元（原告已预交）由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石某某市中级人民法院。

本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第五条规定:“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同”。本案中的《城市傲居认购协议书》对双方当事人的名称、姓名、住所、房屋的基本情况、总价款等实质性条款均做了明确约定，因此，该协议书具备了商品房买卖合同的主要内容。并且被告石某某坤朔房地产开发有限公司已按约定收取了购房款。《解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中被告石某某坤朔房地产开发有限公司在起诉前未取得商品房预售许可证明。《中华人民共和国合同法》第五十八条  规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综上，原、被告双方订立的协议书具备了商品房买卖合同的主要内容，且出卖人收取了购房款，符合《解释》第五条的规定，应认定为商品房买卖合同。在原告起诉时，被告并没有取得商品房预售许可证，因此应认定协议书为无效合同，无效合同自始无效。合同无效后，被告依法应当返还原告购房款。对于原告要求被告给付利息的诉求，双方未约定，且原告未提交证据证实何时向被告主张利息，另外原告与被告订立合同时并没有审查被告向外公示的房屋预售许可等证件，本身也有过错，故原告的该诉求本院不予支持。综上，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条  、第五十八条  的规定，判决如下:

一、原告赵某珍与被告石某某坤朔房地产开发有限公司签订的《城市傲居认购协议书》无效。
二、被告石某某坤朔房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告赵某珍购房款75490元。
三，驳回原告的其它诉讼请求。
如未在本院确定的期限内履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付逾期期间债务利息。
案件受理费941元（原告已预交）由被告负担。

审判长：李志敏

书记员：刘命