赵焕彬、付某彬与高尚明、高某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)赵焕彬，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生。
　　原告(反诉被告)付某彬，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生。
　　委托代理人赵焕彬，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生。
　　两原告共同委托代理人潘清泉，福建国富律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)高尚明，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，户籍地址为上海市黄浦区。
　　被告(反诉原告)高某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，户籍地址为上海市黄浦区。
　　两被告共同委托代理人施阳，上海华勤基信律师事务所律师。
　　第三人(反诉第三人)德佑房地产经纪有限公司。
　　住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人邵非。
　　委托代理人范碧颖，该公司员工。
　　委托代理人王佳，该公司员工。
　　原告赵焕彬、付某彬诉被告高尚明、高某、第三人德佑房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷及反诉原告高尚明、高某诉反诉被告赵焕彬、付某彬、反诉第三人德佑房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵焕彬(兼原告付某彬之委托代理人)、两被告委托代理人施阳、第三人委托代理人王佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告赵焕彬、付某彬诉称：2017年3月1日，经第三人居间，两原告与两被告签订房地产买卖合同，合同约定两被告自签约日起365日内应将交易房屋内2个户口迁出，如逾期未予迁出，两原告有权不予支付购房尾款(即预留之户口迁出保证金)人民币30,000元，并可就逾期迁户期间要求两被告支付违约金。履约过程中，两被告户籍于2018年4月2日迁出。现两原告诉请要求两被告就延迟迁出户籍支付违约金(自2018年3月1日起至2018年4月2日止、以人民币7,450,000元为基数、每日按万分之五计算)。
　　两原告提供以下证据：
　　1、2017年3月1日《上海市房地产买卖合同》，以证明(1)经第三人居间，两原告与两被告于该日签订买卖合同；(2)合同约定两被告将系争房屋以总价款人民币7,450,000元出售予两原告；(3)合同对系争房屋内2个户籍之迁出期限及逾期迁户违约责任等均作明确约定。
　　2、2017年5月5日《房屋交接书》，以证明两被告确认系争房屋内尚有2个户籍未予迁出。
　　被告高尚明、高某辩称并反诉诉称：买卖合同确曾约定户籍须于签约日365日内迁出，但买卖双方在之后所签《房屋交接书》中对户籍迁出时间已作调整，并明确两原告就户籍迁出应予支付购房尾款人民币30,000元。综上，对两原告诉请不予认可，同时提起反诉要求(1)两原告向两被告支付购房尾款人民币30,000元；(2)两原告就延迟支付购房尾款向两被告偿付违约金(自2018年4月17日起至实际付款日止、以人民币30,000元为基数、每日按万分之五计算；另两原告于2018年4月14日收讫两被告主张尾款之反诉状，之后3日系两原告履行期限，故自2018年4月17日起计付逾期付款违约金)。
　　两被告对两原告提供证据形式真实性予以确认。
　　两被告提供以下证据：
　　1、2017年3月1日《上海市房地产买卖合同》(同两原告提供证据1)，以证明买卖双方于该日签署正式房地产买卖合同，合同约定系争房屋成交总价款为人民币7,450,000元。
　　2、2017年5月5日《房屋交接书》，以证明买卖双方于该日办理系争房屋交接手续，在买卖双方所签署《房屋交接书》中以手写条款明确约定两原告在两被告迁出户籍后应予支付尾款人民币30,000元。
　　3、户籍登记资料，以证明两被告户籍于2018年4月2日迁出系争房屋。
　　4、《律师函》及快递凭证，以证明因两原告拒绝支付购房尾款，两被告遂委托律师于2018年4月12日向两原告发出《律师函》以催告付款并承担逾期付款违约责任。
　　原告赵焕彬、付某彬针对反诉辩称：买卖双方所签房地产买卖合同中明确约定如两被告未能在签约后365日内迁出户籍，两原告就此可不予支付尾款人民币30,000元，且两被告另须承担违约责任，该项约定内容在之后所签《房屋交接书》中并未作出调整。现两被告实际于合同约定期限后迁出户籍，两被告就此无权要求两原告支付购房尾款人民币30,000元，故对两被告要求支付尾款并偿付违约金之反诉诉请不予认可。
　　两原告对两被告提供证据1-3均无异议，对两被告提供证据4称确曾于2018年4月14日左右收讫该函件。
　　第三人德佑房地产经纪有限公司针对本诉及反诉述称：本案纠纷均与第三人无关。
　　第三人对两原告及两被告所提供证据均无异议。
　　第三人未向本院提交相关证据。
　　经审理查明：2017年3月1日，经第三人居间，两原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》(下称《买卖合同》)一份，约定(1)两被告将名下位于上海市黄浦区打浦路XXX弄XXX号XXX室房屋以价款人民币7,450,000元转让予两原告，买卖双方于2017年5月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同《补充条款(一)》约定(1)如该房地产上有户口，则两被告应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后365日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续，否则，每逾期1日，应按照本合同约定之总房价款万分之五向两原告支付违约金，直至原户口迁出时止；(2)两被告未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期1日需向两原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。合同附件三《付款协议》约定(1)首期及第二期房价款分别为人民币2,620,000元及人民币4,750,000元，尾款计人民币80,000元，其中包含户口迁出保证金人民币30,000元；(2)不动产登记事务中心出具以两原告为权利人之房地产权证且两被告已收讫除尾款外之其他款项后当日内，买卖双方对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由两被告交付予两原告，买卖双方签署《房屋交接书》，并由两原告向两被告支付全额尾款；(3)如两被告未按本合同约定时间办理完毕原有户口迁出手续的，则两原告有权不予支付上述尾款中户口迁出保证金，并可按本合同约定追究两被告相应违约责任。签约后，买卖双方履行各自合同义务。2017年5月5日，买卖双方签署《房屋交接书》一份，明确(1)两被告已根据《买卖合同》将约定之系争房屋及相关附属设施、设备交付予两原告，两原告同意接收；(2)系争房屋内尚有剩余户口2个未予迁出；(3)尾款共计人民币80,000元，其中人民币30,000元系户口保证金，待两被告迁出户口后，两原告支付予两被告。2018年4月2日，两被告户籍迁出系争房屋。之后，两被告要求两原告支付剩余尾款人民币30,000元遭拒。现两原告以两被告未能按期迁出户籍为由起诉来院，要求两被告就逾期迁户行为偿付违约金。对此，两被告称《房屋交接书》中以手写方式明确待户籍迁出后即支付该款，该条款中对迁户期限及逾期迁户违约责任均未再予约定，故根据该项条款约定，两被告迁户时间并无限制，而两原告在迁户完毕后即应全额支付剩余尾款人民币30,000元。两被告鉴此对两原告诉请不予认可，并提起反诉。
　　审理中，两被告之共同委托代理人施阳于庭审结束后向本院提交《代理意见》，称《房屋交接书》中以手写条款形式对迁户条件作出变更，将原“户口迁出保证金”变更为“户口保证金”，去除对“迁出”之强制性要求，亦删除对迁出时间之限制，另将支付条件从之前“365日内支付、超出将不再支付”变更为“待迁出后支付”。同时称两原告将总房价款人民币7,450,000元作为计算违约金之基数，故该项违约金存在过高情形，请求法院依法予以调整。
　　以上事实，由两原告提供的《买卖合同》、《房屋交接书》、两被告提供的户籍登记资料以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为：两原告与两被告所签《买卖合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，两原告及两被告作为签约方均应恪守合同约定之义务。合同约定两被告应于签约后365日内办理完毕户口迁出手续，如逾期，则每日须按总房价款万分之五支付违约金，直至户口迁出时止。合同附件三《付款协议》约定如两被告未能按期完成迁户，则两被告须支付前述违约金，且两原告可不予支付作为户口迁出保证金而暂留之剩余尾款人民币30,000元。实际履约过程中，两被告实际于2018年4月2日完成迁户，两原告现诉请要求两被告就逾期迁户偿付违约金，两原告该项诉请与合同约定无悖。审理中，两被告提交书面意见称该项违约金存在过高情形，请求法院依法予以调整。按照合同约定，对于逾期33日迁户，两被告应予偿付之违约金为人民币122,925元，相较于两原告因延迟迁户所致实际损失而言，该项违约金数额确实存在过高情节，本院就此对该项违约金数额依法予以酌情调低后再予支持。对于两被告要求两原告支付尾款人民币30,000元并就尾款偿付违约金之反诉请求，鉴于合同明确约定两原告在两被告未能按期完成迁户情形下可不予支付该项尾款，故两被告上述反诉请求缺乏事实及合同依据，本院依法予以驳回。至于两被告辩称《房屋交接书》中以手写条款形式对之前相关迁户约定内容作出变更一节，鉴于(1)合同附件三《付款协议》约定买卖双方签署《房屋交接书》时可直接结算全额尾款，同时约定两原告在两被告未能按期完成迁户时可不予支付尾款中之户口迁出保证金；(2)对于上述第(1)项所涉直接结算全额尾款之约定，结合整体文意应可依法认定该项约定之真实意思表示，即在双方办理房屋交接时，如两被告此时已经完成迁户，则户口迁出保证金已丧失暂留之意义，两原告可将该项户口迁出保证金与其他尾款一并予以直接支付；(3)《房屋交接书》记明交接时间为2017年5月5日，同时记明两被告当时尚未完成迁户，在此情形下，买卖双方无法就全部尾款进行直接结算，对于当时仍须暂留之户口迁出保证金，买卖双方以手写方式予以记明显属正常，而在原合同约定存在情形下，记明时仅书写主要内容而非原合同条款全部内容亦符合常理，两被告以此作为合同内容变更之理由，显然难以成立；(4)对于两被告称原“户口迁出保证金”书写为“户口保证金”即表明对两被告迁出户籍不再予以强制要求一节，如两被告观点成立，就保证金系作为两被告履行义务所提供之担保而言，对于迁户事宜则根本无需再留存保证金，故两被告上述意见与实际情形相悖，亦不符合常理，本院对此依法不予采纳；(5)《买卖合同》及《房屋交接书》中就上述保证金所作约定在文意上并无矛盾，仅系《房屋交接书》中未予书写合同中全部约定内容，但因滞留迁户保证金系两被告之合同权利，而放弃民事权利必须采取明示之意思表示方能发生法律效力，现两被告对于该项合同权利并未明确表示予以放弃，两原告仅以《房屋交接书》中未予书写合同中全部约定内容为由即推定两被告对该项合同权利已予放弃，两原告该项认知与法律规定相悖，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款及第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、被告高尚明、被告高某于本判决生效之日起十日内就逾期迁户偿付原告赵焕彬、原告付某彬违约金人民币30,000元；
　　二、驳回反诉原告高尚明、反诉原告高某要求反诉被告赵焕彬、反诉被告付某彬支付购房尾款人民币30,000元等所有反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费人民币1,662.50元(原告赵焕彬、付某彬已预缴)，原告赵焕彬、原告付某彬共同负担人民币1,112.50元，被告高尚明、被告高某共同负担人民币550元；反诉案件受理费人民币275元(反诉原告高尚明、高某已预缴)，由反诉原告高尚明、反诉原告高某共同负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：李  慧

书记员：严  奇