赵某某与李洋案外人执行异议之诉一审民事判决书

原告：赵某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，教师，住张家口市宣化区。
委托诉讼代理人：马军，河北宇联律师事务所律师。
被告（申请执行人）：李洋，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无业，住张家口市宣化区。
委托诉讼代理人：田亮，河北环舟律师事务所律师。
第三人（被执行人）：张家口市宣化同鑫房地产开发有限公司，住所地张家口市宣化区胜利北路崇秀街4号。
法定代表人：吴海涛，该公司总经理。

原告赵某某与被告李洋、第三人张家口市宣化同鑫房地产开发有限公司（以下简称同鑫公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月6日作出（2017）冀0705民初542号民事判决。被告李洋不服该判决，向河北省张家口市中级人民法院提起上诉。河北省张家口市中级人民法院于2017年12月20日作出（2017）冀07民终3174号民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2018年6月20日公开开庭进行了审理。原告赵某某的委托诉讼代理人马军、被告李洋的委托诉讼代理人田亮到庭参加诉讼。第三人同鑫公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵某某向本院提出诉讼请求：不得执行张家口市宣化区别墅。事实和理由：2016年8月5日，张家市宣化区人民法院对被告李洋与第三人同鑫公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2016）冀0705民初1299号民事判决书，判决：同鑫公司于判决生效之日起三日内将位于张家口市宣化区房屋交付李洋。2015年9月8日，原告与同鑫公司签订《认购协议》，同鑫公司将其开发建设的位于张家口市宣化区庙底路15号院庙底小区的2号别墅以70万元的价格出售给原告。原告分别于2015年9月8日和2015年9月11日向同鑫公司支付购房款2万元和68万元，履行了全部付款义务。同鑫公司于给付全部房款当日将《认购协议》项下2号别墅交付给原告，原告对房屋进行装修后，居住使用至今。在被告李洋与第三人同鑫公司房屋买卖合同纠纷执行实施一案中，因执行人员口头要求原告搬离其全款购买并实际居住的2号别墅，原告提出书面执行异议，要求中止对2号别墅的执行行为。宣化区法院于2017年1月24日作出（2017）冀0705执异9号执行裁定书，裁定：驳回案外人赵某某的异议请求。原告于2017年1月26日收到该执行裁定书，现依法提起执行异议之诉，理由如下：1、李洋与同鑫公司房屋买卖合同纠纷执行实施一案的执行依据是（2016）冀0705民初1299号民事判决书，该判决要求同鑫公司交付的是位于张家口市宣化区房屋；而原告向同鑫公司全款购买并居住使用至今的房屋是张家口市宣化区庙底街15号院庙底小区2号别墅。现法院执行人员要求原告搬离2号别墅，没有执行依据。2、法院执行人员要求原告搬离2号别墅，其前提条件是（2016）冀0705民初1299号民事判决书判决同鑫公司交付的位于张家口市宣化区房屋和原告向同鑫公司购买的2号别墅是同一标的物。但两者是否是同一标的物，应由生效法律文书确定，在执行阶段，法院无权作出同一性认定。既然两者是否是同一标的物都未确定，法院执行人员要求原告搬离该房屋就没有执行依据。原告要求中止对2号别墅的执行行为符合法律规定，应予支持。3、原告提供的《认购协议》及收据等证据，足以证明原告与同鑫公司之间存在合法有效的房屋买卖合同法律关系，原告为取得2号别墅，已按合同约定向同鑫公司支付了全部房屋价款，并且实际占有使用至今，原告基于房屋买卖合同关系对该房屋已享有占有、使用、收益、处分等合法实体权益，足以排除执行行为。4、即使（2016）冀0705民初1299号民事判决书判决同鑫公司交付的位于张家口市宣化区和原告向同鑫公司购买的2号别墅是同一标的物，同鑫公司“一房两卖”，在双方均未办理登记的情况下，赵某某占有使用在先，对合同标的物应享有优先取得权。5、李洋与同鑫公司房屋买卖合同纠纷一案中，同鑫公司不认可李洋已履行了给付房款义务，法院虽认为该付款义务己经发生转移，但不可否认的事实是李洋并未实际支付购房款，同鑫公司也未收到第三方给付的购房款，而原告却实际给付了同鑫公司全部购房款。在原告已实际给付全部房屋价款并占有使用至今、而被告李洋既未实际给付房款也未占有使用的情况下，即使两者是同一标的物，根据双方合同履行情况，原告对合同标的物也享有优先取得权。要求原告搬离合法购买并实际居住的2号别墅，既没有法律依据，也不符合情理。6、在李洋与同鑫公司房屋买卖合同纠纷一案中，法院已明确认定李洋对合同标的物不享有所有权，故依据该判决，李洋与同鑫公司之间仅是一般债权债务关系，即使两者是同一标的物，也不能对抗原告的实体权利。如果李洋的合同债权不能实现，应另行起诉同鑫公司。
被告李洋辩称，一、原告所诉称的“二人主张的房屋并非同一标的物”无事实、法律依据。原告所占有的位于张家口市宣化区别墅与被告向同鑫公司购买的张家口市宣化区系同一标的物。李洋与同鑫公司房屋买卖合同纠纷一案的审理过程中，在2014年7月17日庭审笔录记载：同鑫公司向法庭提供了《认购协议》、欠条等相关的证据，主办法官询问同鑫公司的代理人，其提交的认购协议与李洋提供的商品房买卖合同，这两份合同中的标的物是不是同三套商品房，同鑫公司的代理人明确表示就是相同的三套商品房。且被告在购买案涉房屋时，该套房屋系在建房屋，房号仅是临时编排，并非正式名称，因此原告不能以此主张并非同一标的物。二、原告并未与同鑫公司签订合法有效的书面买卖合同。原告在诉状中所称其只是与同鑫公司签订了《认购协议》，认购协议书是双方在签署房屋买卖合同前所签订合法有效的书面买卖合同，但认购协议书中缺少行政法规规定的商品房买卖合同的必要条款，应属于商品房买卖预约合同，故不是合法有效的书面买卖合同。三、原告支付的购房款明显低于市场价格，不能认定为“善意第三人”。原审中原告称“无公告的查封不能对抗善意第三人”，并主张（2016）冀705民初1299号裁判文书中并无相应的查封公告，因此不能对抗已经支付全部价款的原告，原告应认定为善意第三人，理应享有相应的物权，根据《物权法》第一百零六条第二款规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回：除法律另有规定外。符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：……（二）以合理的价格转让；……《物权法司法解释一》第十九条规定：《物权法》第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物附性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。且根据《最人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十九条规定：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价：对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，-般可以视为明显不合理的高价。根据我方提供的证据“由宣化区房屋交易中心出具的《情况说明》”中说明宣化区庙底路15号院3号楼2015年有三套房屋进行备案。备案房屋单价为：一层3568.72元㎡、三层2219元㎡、六层3000元㎡。三楼的价格不可取，按照一层及六层的单价计算平均价格为3284.36元。低于30%的价格也应该在2299元，而原告购买的总价是60万元，折合单价约1862.72元，明显低于市场价格的30%，因此根据司法解释的规定，原告以不合理价格购买案涉房屋，不应认定为善意第三人。四、被告取得的是合法有效的物权效力，应当依法得到保护。在（2014）宣区商初字第173号判决书以及（2016）冀0705民初I299号民事判决书两份合法有效的法律文书中，首先确认了被告与第三人之间的购房合同合法有效，其次判决第三人为被告办理过户手续，且原告购买价款明显低于市场价格，亦非善意第三人，二人之间存在的仅系债权关系，不能以此认购协议及先占情况来对抗被告的已经生效的民事判决文书。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人同鑫公司述称，我公司认可赵某某起诉状中陈述的事实，同意赵某某的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.针对原告对位于张家口市宣化区别墅是否具有足以排除强制执行的权利这一争议焦点，原告提交认购协议书及向同鑫公司支付房款的收据、银行取款凭证，以证明原告与第三人之间存在合法的房屋买卖合同关系，并支付了全部价款；提交原告支付诉争房屋供水、供电、供热费用票据，以证明原告已实际占有使用了该房屋。被告质证认为，对认购协议真实性无异议，关联性、合法性有异议，原告提交的认购协议不包含商品房买卖合同具备的条件，因此不具有效力；对收据的真实性、合法性无异议，但是原告是否将取出的现金交付同鑫公司有异议；认为供水、供电、供热费用票据不能证明原告在该房屋居住。本院认为，原告与同鑫公司签订的认购协议具备房屋买卖合同的主要条款，且双方已按该协议履行了主要义务，双方之间依法形成了房屋买卖合同关系，故本院对原告出示的以上证据的真实性、合法性及与本案的关联性均予以认定。针对该争议焦点，被告提交如下证据进行反驳：提交被告与同鑫公司签订的商品房买卖合同，以证明其与同鑫公司之间存在真实有效的房屋买卖合同关系；提交（2014）宣区商初字第173号民事判决书、（2015）张民终字572民事判决书、（2016）冀民申2235号民事判决书、（2016）冀0705民初1299号民事判决书、（2014）宣区商初字第173号和（2016）冀0705民初1299号案件庭审笔录，以证明李洋主张权利的过程并得到法律的认可和支持；提交（2014）宣区商初字第173号案卷中的查封民事裁定书、查封笔录、查封扣押财产清单、送达回证，以证明原告在购买、实际占有房屋均在本院依法查封房屋后进行的；提交刘冶东与同鑫公司签订的认购协议书，以证明与原告提交的文本相同，刘冶东购买房屋单价是6000元每平米。原告及第三人质证认为，对被告与同鑫公司签订的商品房买卖合同、（2014）宣区商初字第173号民事判决书、（2015）张民终字572民事判决书、（2016）冀民申2235号民事判决书、（2016）冀0705民初1299号民事判决书及庭审笔录的真实性无异议，对其与本案的关联性有异议，不能证明被告购买的房屋与原告购买的房屋有对应关系。对查封笔录的真实性和关联性均提出异议，认为是否是武海生签字无法核对，查封的对象和原告购买的房屋无关。（2016）冀0705民初1299号案件没有查封行为,（2014）宣区商初字第173号案件执行已经中止，是否查封与本案无关。本院认为，被告提交的以上证据能够证明其对同鑫公司享有履行合同的请求权，但不能证明其对同鑫公司向原告出售的房屋已取得了房屋所有权，故不能达到其证明目的，故本院对以上证据与本案待证事实的关联性不予认定。2.针对原告向同鑫公司购买的位于张家口市宣化区别墅与被告向同鑫公司购买的位于张家口市宣化区房屋是否系同一套房屋这一争议焦点，被告提交（2014）宣区商初字第173号案件庭审笔录中同鑫公司代理人的陈述及该案件的判决书、刘冶东与同鑫公司签订的认购协议，以证明其向同鑫公司购买的房屋与原告向同鑫公司购买的房屋系同一套房屋。原告质证认为不是同一套房屋，并提交商品房预售许可证（复印件）及庙底路15号院1号楼楼体照片等证据进行反驳。被告质证认为，对其关联性、证明目的均不认可。综合原、被告双方出具的证据，本院认为，被告与同鑫公司签订的房屋买卖合同确定的房屋编号与原告与同鑫公司签订的房屋买卖合同确定的房屋编号具有完全不同的表述特征，且位于张家口市宣化区别墅是两栋独立的楼体，被告出示的证据不足以证明其证明目的，故本院对原告出示的商品房预售许可证（复印件）及庙底路15号院1号楼楼体照片的真实性、合法性及与本案的关联性均予以认定，对被告出示的证据材料与本案待证事实的关联性不予认定。3.针对原告占有本案诉争房屋是否存在其与第三人同鑫公司恶意串通损害被告利益的行为这一争议焦点，被告提交宣化区房屋交易中心出具的2015年庙底路15号院3号楼出售房屋的备案价格情况说明，以证明原告购买房屋的价格每平米1862.72元明显低于市场价。原告质证认为，对证据没有异议，但不能证明其证明目的。本院认为，被告出示的证据仅能证明原告向同鑫公司购买房屋的价格低于2015年庙底路15号院3号楼出售房屋的备案价格，但不能以此证明原告与同鑫公司具有恶意串通损害被告利益的行为，故本院对其与本案待证事实的关联性依法不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月8日李洋与同鑫公司签订商品房买卖合同，约定李洋以198万元价款购买同鑫公司位于家口市宣化区房屋（建筑面积共330㎡）,2013年11月11日同鑫公司为李洋出具了交付房款的收据（李洋实际未向同鑫公司交付购房款）。2014年5月20日，李洋因与同鑫公司房屋买卖合同纠纷诉至本院，并于当日提出财产保全申请。本院于当日作出（2014）宣区商初字第173号民事裁定书，裁定冻结同鑫公司银行存款600万元，银行存款不足部分查封、扣押其相应价值的财产。因同鑫公司开发建设的房屋相关手续尚未办理完毕，故本院未能向房屋管理部门送达查封裁定及协助执行通知。2015年7月1日，本院作出（2014）宣区商初字第173号民事判决书，判决同鑫公司于本判决生效之日起三十日内协助李洋办理位于张家口市宣化区房屋的所有权手续。同鑫公司不服该判决，向张家口市中级人民法院提起上诉，张家口市中级人民法院于2015年11月28日作出（2015）张民终字第572号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，同鑫公司向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院于2016年8月23日作出（2016）冀民申2235号民事裁定书，裁定驳回了同鑫公司的再审申请。2016年5月10日，李洋又诉至本院，要求同鑫公司履行房屋买卖合同，向其交付房屋。2016年8月5日，本院作出（2016）冀0705民初1299号民事判决书，判决同鑫公司于判决生效之日起三日内将位于张家口市宣化区房屋交付李洋。该判决生效后，因同鑫公司未主动履行判决确定的义务，李洋于2016年10月17日向本院申请强制执行。2016年11月16日，本院作出（2016）冀0705执1209号公告，责令被执行人同鑫公司在2016年11月23日前迁出位于张家口市宣化区房屋。2016年12月1日，本院执行部门对位于张家口市宣化区别墅强制执行，后被该房屋占有人赵某某阻止。后赵某某向本院提交了书面执行异议申请，要求本院中止对2号别墅的执行行为。本院于2017年1月24日作出（2017）冀0705执异9号执行裁定书，裁定驳回案外人赵某某的异议请求。2017年2月8日，赵某某向本院提起案外人执行异议之诉。
另查明，2015年9月8日，赵某某与同鑫公司签订《认购协议》，约定赵某某向同鑫公司购买位于张家口市宣化区别墅（建筑面积约337.59㎡），房屋总价款70万元。赵某某于协议签订当日交付同鑫公司定金2万元，2015年9月11日，又交付剩余房款68万元后，同鑫公司将2号别墅交付于赵某某，赵某某对该房屋装修后入住至今。
另查明，位于张家口市宣化区房屋属于该小区内的两个独立的楼体。同鑫公司于2012年8月27日取得了宣化区庙底路15号院1号楼的商品房预售许可证，证书编号为“宣房（2012）预售证第032-4”，预售面积为4483.29㎡，预售住宅套数62套，非住宅套数4套。

本院认为，李洋与同鑫公司签订的商品房买卖合同中确定的房屋位置编号及其向本院申请执行的（2016）冀0705民初1299号民事判决书中确定的房屋位置编号均为位于张家口市宣化区房屋，而赵某某向同鑫公司购买的房屋位置编号为位于张家口市宣化区别墅，两套房屋的位置编号不仅不同，且该小区内第一幢2单元201号房屋与2号别墅分属两个不同的楼体，1号楼具有单元的区分，而2号别墅是独立的楼房，并无单元的区分。故此，李洋提供的证据，难以确定其申请执行的房屋与位于张家口市宣化区房屋。本院对房屋强制执行，应当对执行标的做到确定无疑，审慎无误，避免给案外人造成不必要的财产损失。赵某某向同鑫公司购买宣化区庙底路15号院庙底小区2号别墅已经交付了全部购房款，且房屋已交付并装修入住，赵某某对该房屋已享有合法的排他的财产权利，同鑫公司对该房屋不再享有任何财产权利，故本院不能将该房屋作为同鑫公司的财产进行强制执行。此外，李洋与同鑫公司签订的商品房买卖合同以及本院作出的（2014）宣区商初字第173号民事判决书、（2016）冀0705民初1299号民事判决书确定的是同鑫公司应当履行合同义务，李洋对宣化区庙底街15号院第一幢2单元201号房屋尚未取得所有权，其享有的是请求同鑫公司履行合同义务的债权。故此，即使李洋与赵某某向同鑫公司购买的是同一套房屋，在同鑫公司将该房屋交付给赵某某的情况下，赵某某对其购买并实际占有的2号别墅的财产权益应优先受法律保护，李洋享有的合同债权不能对抗赵某某对该房屋的财产权利，李洋可另行主张同鑫公司承担违约责任救济其合同权利。此外，我国民事合同的订立充分体现当事人意思自治原则，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体和他人的合法权利，均应受到法律的保护。赵某某购买房屋的价格虽略低于当时的市场价格，但该价格是其与同鑫公司双方自愿协商的结果，与他人并无直接利害关系，故李洋提出的赵某某购买2号别墅的价格明显低于市场价格，不能认定其为善意第三人的主张缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信。
综上所述，赵某某对位于张家口市宣化区房屋享有足以排除强制执行的实体财产权益，其要求本院停止执行于法有据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用
的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下：

停止执行张家口市宣化区别墅。
案件受理费100元，由李洋负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
本院（2017）冀0705执异9号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。

审判长 赵东明
审判员 白玉军
人民陪审员 郭冬梅

书记员： 金燕峰