赵某与董某某租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：赵某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，职业绥化市市政管理处科员，现住绥化市北林区。
委托诉讼代理人：段恩利，黑龙江光明律师事务所律师。
被告：董某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，现住绥化市北林区。
委托诉讼代理人：牟志山，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，现住绥化市北林区。

原告赵某与被告董某某租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某及其委托诉讼代理人段恩利、被告董某某及其委托诉讼代理人牟志山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵某向本院提出的诉讼请求：1.要求被告从原告租用的商服中迁出，迁出时不得对装修进行破坏性拆除。2.判令被告赔偿原告租金损失42,000元，原告实际租金损失计算至被告迁出时止。3.由被告承担诉讼费用。事实和理由：绥化市北林区北小五路农机家属楼商服的房主岳山与原告签订房屋租赁合同，租期自2017年8月20日起至2020年8月20日止，年租金260,000元。该商服房租期开始时，原告去接收房屋，但该商服的原租户即被告明知租赁的房屋到期，但就是不迁出该房。原告在多次与其协商未果，故原告依法提起诉讼。
被告董某某辩称，原告举证的赵某与被告签订的租房合同是2015年4月29日原告委托弟弟赵某与被告所签订的有效合同，原、被告在2015年4月29日至2017年8月21日都履行了合同约定，实现了双方的权利与义务，无任何纠纷。原告承认赵某与被告签订的租房协议有效。原告在起诉状中自认租用关系存在，赵某与被告签订的租房合同主体合法，原告诉讼行为不能得到支持，请求法院驳回原告起诉。
原告赵某围绕诉讼请求依法提交如下证据：证据1.房屋租赁合同一份，证实2017年6月20日，原告与岳山签订房屋租赁合同，约定原告以每年260,000元的价格租用岳山位于北林区中直北五路东侧商服一楼568.74平方米，租期自2017年8月20日至2020年8月20日止；证据2.房屋租赁合同一份，证实2014年7月27日，原告与赵某签订的房屋租赁，原告将本案诉争的房屋以年租金180,000元的价格租赁给赵某，租期三年，自2014年8月20日至2017年8月19日止；证据3.租房协议一份，证实2015年4月29日，赵某与被告签订的租房协议，约定赵某将租赁的568.74平方米商服中170平方米租给被告，租期自2015年4月29日至2017年8月21日止，租金150,000元，被告的租期已届满；证据4.居民身份证复印件、房照复印件各一份，证实房屋所有权人岳山的身份信息及房屋所有权人为岳山、岳弘媛；证据5.照片两份，证实被告店面情况，该店现在仍在经营中；证据6.个体工商户营业执照复印件，证实绥化市北林区车爵仕汽车美容养护连锁店中直路店系原告个人经营；证据7.证人赵某的当庭证言，证明2009年初证人在原告开的汽车美容店打工，从2014年原告把汽车美容店租给证人，整体商服也转租给证人，2015年4月29日，证人将该商服西侧靠中直路约170平方米转租给被告，转租经原告同意，证人与原告租赁到期后，证人就不干了；证据8.证人李某的证人证言，证明证人要跟原告合伙做生意，去被告店里两次收房子。
被告董某某提供如下证据：证据1.租房协议一份、收条两份、房照复印件一份，证实原告与被告所签订的租房合同是有效的法律文书，双方在2015年4月29日至2017年8月21日都履行了合同的义务，无纠纷；证据2.物业证明、郭某证言各一份，证实赵某是实际经营者，赵某与董某某是在赵某允许授权后签订的租房协议；证据3.2017年6月12日、6月24日、9月4日通话录音光碟及文字整体材料三份，证实被告与原告是一起签订的租房协议，赵某与董某某签订的租房协议是在赵某知道授权情况下签订的，赵某代表赵某，2017年至2018年房费180,000元，赵某亲口承认，证实赵某与赵某合伙经营，赵某承认与赵某合伙经营期间内转租给董某某；证据4.2017年9月4日视频光碟及文字整理材料，证实赵某、赵某和董某某、牟志山四人于2015年4月29日共同签订的租房协议，原告承认自己在场，同意授权给赵某，自己是实际经营者，只是委托赵某与董某某签订的租房合同；证据5.通话记录光碟及文字整理材料各两份，证实2017年6月24日，2018年1月17日牟志山与房东岳山通话录音，证实赵某与房主2017年至2018年续租，租金180,000元；证据6.通话记录光碟及文字整理材料各一份，证实2017年6月24日，牟志山与赵某的通话录音，证实赵某与被告签订的合同，是赵某与赵某合伙期间内签订的，房费180,000元，证明原告违约行为；证据7.短信截屏，证实2018年1月17日，牟志山给赵某发短信，要向赵某交纳2017年8月至2018年8月房屋租金；8.证人郭某的证言，证实签合同的时候证人、赵某、赵某、董某某、牟志山在场，是赵某委托赵某与董某某签订的合同，赵某收取的租金。
本院围绕双方当事人争议的事实焦点组织了质证：
一、被告董某某对原告赵某提供证据的质证意见：对证据1即房屋租赁合同的真实性有异议，称原告提供的两份租房合同中房主岳山、岳文奇的签名不一致；对证据2即2014年7月27日，原告与赵某签订的房屋租赁合同的真实性有异议，称原告与被告2015年4月29日签订的租房协议是赵某、赵某、董某某、牟志山四人一起签订的，称这份租房合同原先是不存在的，与本案无关联性，因为2015年4月29日至2017年8月21日期间原、被告双方都履行了合同，没有存在任何纠纷，并且在本合同中第三项乙方在租期转租必须经得甲方同意，未经得甲方同意不得转租，也说明原、被告原有的租房协议是原告同意的授权行为；对证据3即租房协议无异议；对证据4即居民身份证复印件、房照复印件无异议；对证据5即照片两份无异议；对证据6即个体工商户营业执照复印件无异议；对证据7即证人赵某的证言有异议，称证人证言不属实，证人与原告是合伙关系，证人说签合同时赵某在场这一事实属实；对证据8即证人李某的证言有异议，称证人证言不真实，证人去过被告店两次，一次是与赵某去的，一次是与赵某去的。
二、原告赵某对被告董某某提供证据的质证意见：对证据1即租房协议一份、收条两份、房照复印件对真实性无异议，称该租房协议证明被告的租赁期限截止日是2017年8月21日，现今继续占有该房属于违约与侵权；对证据2即物业证明、郭某证言，对物业证明有异议，称作为物业公司证明不了赵某与赵某的关系，也证明不了赵某代赵某经营管理；对证据3即2017年6月12日、6月24日、9月4日通话录音光碟及文字整体材料三份的真实性无异议，对证明问题有异议，被告称与原告一起签订的租赁协议，赵某代表赵某与事实不符，被告提交的租赁协议明确写明是赵某与被告签订的，没有赵某签字，也证明不了赵某与赵某是合伙关系；对证据4即2017年9月4日视频光碟及文字整理材料无异议；对证据5即通话记录光碟及文字整理材料各两份无异议；对证据6即通话记录光碟及文字整理材料各一份无异议；对证据7即短信截屏无异议；对证据8即证人郭某证言有异议，证人与被告系夫妻关系，有利害关系。
对双方当事人无异议的证据本院依法予以确认，并在卷佐证。原告提交的证据1、证据2被告虽有异议，但未能提供相反证据证实其主张，本院依法予以确认；证人赵某当庭证言，因证人与赵某系近亲属，与原告有利害关系，且被告有异议，本院不予采信；证人李某当庭证言，因证人李某与原告是朋友及合伙人，与原告有利害关系，且被告有异议，本院不予采信。被告提交的证据2不能证明赵某与赵某之间的合伙关系，本院不予采信；证人郭某当庭证言，因郭某与被告董某某系夫妻，有利害关系，本院对证人郭某当庭证言及书面证言均不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
绥化市北林区北小五路农机家属楼商服房主岳山与原告赵某签订房屋租赁合同，原告取得该房屋的承租权。2014年7月27日赵某与赵某签订房屋租赁合同，将该房屋转租赵某，年租金180,000元，租期三年，自2014年8月20日起至2017年8月19日止。2015年4月29日，赵某与被告董某某签订租房协议，将该房屋中两面临街的170平方米转租董某某，租期二年，自2015年4月29日至2017年8月21日止，租金150,000元。2017年8月20日，原告赵某与房主岳山签订租赁合同，租期三年，自2017年8月20日起至2020年8月20日止，年租金260,000元。房屋租赁合同到期后，赵某与赵某没有续签合同。原告要求被告倒房，从租赁房屋中迁出，被告认为与赵某签订的租房协议是赵某代表赵某签订的，赵某与房主续租，应将该房屋继续租给被告使用。原告索要房屋未果，故原告诉讼来院。此案经本院调解未果。
本院认为，原告赵某与岳山之间的租赁合同关系、原告赵某与赵某之间的租赁合同关系、赵某与被告董某某之间的租赁合同关系，有原、被告提供房屋租赁合同、租房协议为凭，是各方真实意思表示，其内容不违反我国法律法规之禁止性规定，属于有效合同，故本院对上述房屋租赁合同关系依法予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，赵某与被告董某某签订的租房协议履行期限已届满，被告董某某应将租赁物予以返还。根据合同的相对性原则“主体的相对性，即指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求，而不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求。”的规定，赵某将房屋转租董某某虽经赵某同意，但赵某与董某某签订的租房协议第二项“在合同期满后，如果甲方（赵某）和房主续租合同再次达成，甲方必须再次将乙方（董某某）使用的部分房屋续租给乙方，租期随和甲方与房主合同。”的约定，赵某不认可，被告未能提供证据证实赵某与董某某签订租房协议，赵某是赵某的表见代理。因此，被告辩称赵某与岳山重新签订了租赁合同，赵某应将被告使用部分的房屋续租给被告，无法律依据。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，原告要求被告给付逾期腾房占有使用费的请求有理，本院应予支持。

综上所述，原告诉讼请求有理，本院应予支持。被告辩解理由不成立，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：

一、被告董某某自本判决生效后十日内从其承租的房屋中迁出。
二、按日租金177.73元（即自2015年4月29日至2017年8月21日止，租金150,000元）计算被告董某某给付原告赵某自2017年8月22日至实际腾房之日期间房屋租赁费。此款于本判决生效后十日内一次性付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费850元，减半收取425元，由被告董某某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。

审判员 赵国武

书记员： 李忠秋