赵智强、王某某与黑龙江华星房地产开发有限公司、李某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案二审民事判决书

赵智强
赵智（黑龙江龙升律师事务所）
骆淑艳（黑龙江龙升律师事务所）
王某某
唐德明（黑龙江千叶律师事务所）
黑龙江华星房地产开发有限公司
李某某

上诉人（原审原告）赵智强，男，xxxx年xx月xx日出生，住XX。
委托代理人赵智，黑龙江龙升律师事务所律师。
委托代理人骆淑艳，黑龙江龙升律师事务所律师。
上诉人（原审被告）王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住XX。
委托代理人唐德明，黑龙江千叶律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黑龙江华星房地产开发有限公司。住所地哈尔滨市南岗区学府路47-1号2单元14层4号室。
法定代表人杨成，该公司经理。
被上诉人（原审被告）李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住XX。
上诉人赵智强、王某某与被上诉人黑龙江华星房地产开发有限公司（以下简称华星公司）、李某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，绥化市中级人民法院于2014年6月27日作出（2013）绥民一民初字第3号民事判决。赵智强、王某某均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，采取阅卷及询问的方式审理了本案。上诉人赵智强的委托代理人赵智，上诉人王某某及其委托代理人唐德明到庭参加询问。华星公司、李某某未到庭。本案现已审理完结。
原审法院判决认定:2008年4月24日华星公司在绥化市中直北二路口开发建设“华星名苑”小区，需动迁赵智强在此处的房屋。2009年6月22日，华星公司与李某某签订《项目转让合同》，约定华星公司将华星名苑在绥化市北二路的开发项目转让给李某某。合同签订后，华星公司给李某某提供建设开发所需的营业执照、资质等全部资料。该转让协议于2009年10月9日经青冈县公证处作了（2009）青证内民字第360号公证。华星名苑工程由李某某与王某某合作继续开发。2008年4月华星公司委托绥化市合兴房地产评估有限公司对赵智强等42户的房屋进行评估。2009年9月28日绥化市合兴房地产评估有限公司作出绥合房估字（2009）第1076号房地产评估报告，评估结果为:赵智强的房屋每平方米12，682.00元，总价280，145.00元。2009年8月20日绥化市北林区价格认证中心作出绥北价鉴字（2009）第069号鉴定结论书，结论为:赵智强的房屋每平方米12，867.37元，总价284，240.00元。2009年9月1日，王某某因故意毁坏财务罪，被取保候审。2009年11月11日，赵智强与华星公司签订《回迁安置协议》，主要内容为:一、被拆除房屋所在位置为一层，南北朝向，产权证记载建筑面积为22.09平方米，房屋的用途营业；二、安置人提供位于绥化市中直北二东路路口华星名苑的新建营业用商服一楼，南北朝向，框架结构，房屋号为商场入口处北1号，房屋跨度为6.2米，高度为5米，宽度为4.2米。建筑面积45.76平方米的期房与被安置人回迁；三、回迁过渡期限自2009年11月25日至2011年1月30日；四、逾期安置违约责任，逾期1个月，安置人向被安置人加付停产停业损失补偿费，停产、停业损失补偿费的标准为每户每月10，000.00元整。逾期12个月，安置人有权货币补偿，货币补偿标准执行安置人的现行售楼价格；五、回迁安置房标准的违约责任。安置人交付安置房标准应符合协议约定。达不到约定标准的，被安置人有权要求安置人按约定标准进行整改，并赔偿50，000.00元。安置房屋面积确认及面积差异处置方式:本款规定以建筑面积为依据进行面积差异处置。被安置人的回迁房屋与原有房屋的面积一平方米抵一平方米，多出部分按每平方米15，600.00元进行购买，所补差额款项将在房屋交付被安置人使用时支付。被安置人不负担回迁房屋的各种办理产权证所产生的任何费用，并预留50，000.00元将在房屋产权证支付时，支付给安置人。如安置人中途将工程项目进行转包或转让，则该合同继续履行，同样具有法律效力。安置人则应通知被安置人进行合同接转，接转方则必须承担与安置人同样的责任。若安置人出现违约，将回迁房屋另售他人，则安置人须按现行售楼价格给予被安置人货币补偿（现行售楼价格为每平方米25，800.00元），被安置人并随时保留追究其法律责任的权利。回迁保证单位具有监督安置人合同执行情况的权利，如安置人未能履行合同，回迁保证单位将在安置人存入政府的动迁保证金中按其现行售楼价格每平方米25，800.00元给予被安置人。华星公司盖章，授权委托人李某某签名，被安置人赵智强签名，回迁保证单位绥化市人民政府动迁安置管理办公室盖章。2010年11月初华星公司向绥化市北林区人民法院起诉要求撤销与赵智强签订的回迁安置协议书，但绥化市北林区人民法院未予受理。争议的楼房于2012年1月份竣工，回迁房屋面积为36.26平方米。赵智强要求回迁争议的房屋，双方当事人因回迁房屋的超面积部分价格未能达成一致，赵智强至今未回迁。以上事实有回迁安置协议书、评估报告、证明、双方当事人陈述笔录等在卷证实。
对于房屋没有按时回迁的责任问题。王某某称，赵智强于2011年12月21日占有房屋，因其阻止时双方发生争执，绥化市公安局北林分局团结派出所于2011年12月21日对此进行了处理，并有徐凤春等人的笔录证实，赵智强在隔了二、三天后占有房屋，对此事实赵智强在开庭审理时并不否认该事实。王某某为证实赵智强占有了房屋，在庭审过程中出示了部分照片，证实房屋内有赵智强搬进的物品等，同时原审法院根据王某某的申请，在公安机关调取了公安机关的卷宗材料，证实赵智强占有房屋的事实。
本院认为，华星公司与赵智强于2009年11月11日签订的《回迁安置协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，原判决认定该合同有效正确。王某某主张双方签订的《回迁安置协议》存在胁迫以及显失公平的情形，但其未能举示证据予以证明，且其亦未在法律规定的期间内对该协议行使撤销权，故王某某该项主张本院不予支持。
关于诉争的回迁安置房屋未达到约定交付标准是否应予赔偿的问题。虽然华星公司与赵智强签订的《回迁安置协议》第五条第一款约定，未达到安置房屋约定标准的，被安置人有权要求安置人按约定标准进行整改，并赔偿50，000.00元。但赵智强在华星公司对诉争回迁房屋验收前，于2011年12月强行占有诉争回迁房屋并之后进行装修，造成华星公司、李某某、王某某无法按约定的房屋交付标准进行施工，诉争房屋未达到约定标准的责任不在华星公司。故赵智强主张诉争房屋未达到约定标准，由华星公司、李某某、王某某赔偿50，000.00元无事实和法律依据，本院不予支持。另，该诉争回迁房屋实际面积少于《回迁安置协议》约定的回迁安置房屋面积，赵智强主张面积减少部分应按每平方米25，800.00元赔偿，但在双方签订的《回迁安置协议》中双方对此并未约定，且超出原审诉讼请求，本院不予支持。
关于赵智强是否在诉争房屋产权证交付前预留50，000.00元的问题。根据双方签订的《回迁安置协议》第五条第二款约定，被安置人不负担回迁房屋的各种办理产权证所产生的任何费用，并预留50，000.00元在房屋产权证交付时，同时支付给安置人。因此，华星公司、李某某、王某某应按约定，在其履行产权登记义务及承担产权登记相关费用之前，赵智强应预留回迁面积购房款50，000.00元。原审法院未依照该协议条款判令由赵智强预留50，000.00元款项不当，应予纠正。
关于华星公司是否应当承担逾期交付房屋的停产停业损失补偿费问题。双方签订的《回迁安置协议》第三条约定，回迁过渡期限自2009年11月1日至2011年1月30日。第四条约定，逾期不能回迁的，安置人应向被安置人加付停产停业损失补偿费，标准为10，000.00元／月。华星名苑工程于2012年1月竣工交付，超出了《回迁安置协议》约定的回迁日期，华星公司逾期回迁应向赵智强加付停产停业损失补偿费。因一、二审诉讼期间，赵智强对2011年12月实施抢占诉争回迁安置房屋的事实无异议，同时通过公安机关的卷宗材料证实，赵智强的妻子李春晓曾于2012年11月带领工人对诉争房屋进行装修，以及原审中王某某举示的诉争房屋内存放物品的照片，能够证实赵智强抢占了诉争的回迁安置房屋。故逾期时间应自2011年2月1日起至2011年12月31日止。根据《回迁安置协议》第四条约定的补偿标准，停产停业损失补偿费合计110，000.00元。华星公司、王某某、李某某对赵智强抢占诉争回迁安置房屋之后不再承担逾期交付房屋的停产停业损失补偿费。原审对自2011年2月1日起至2011年12月31日止逾期停产停业损失补偿费未予支持，本院予以纠正。赵智强主张华星公司、王某某、李某某违背合同擅自提高回迁房屋价格并以此占据房屋拒绝赵智强回迁依据不足，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:
一、变更绥化市中级人民法院（2013）绥民一民初字第3号民事判决主文第一项为:黑龙江华星房地产开发有限公司、王某某、李某某于本判决生效后十五日内将绥化市中直北二路路口华星名苑商场入口处北1号（房产测绘号110）商服楼36.26平方米交付赵智强，同时赵智强给付黑龙江华星房地产开发有限公司、王某某、李某某超出回迁面积购房款171，052.00元（回迁面积购房款221，052.00元－预留款50，000.00元）；赵智强取得回迁房屋产权证照后，向黑龙江华星房地产开发有限公司、王某某、李某某支付预留款50，000.00元；
二、变更绥化市中级人民法院（2013）绥民一民初字第3号民事判决主文第二项为:黑龙江华星房地产开发有限公司、李某某、王某某在本判决生效十五日内支付赵智强停产停业损失补偿金110，000.00元；
四、驳回赵智强的其他上诉请求；
五、驳回王某某的上诉请求。
王某某交纳二审案件受理费3，190.70元，由王某某自行负担。赵智强交纳二审案件受理费10，800.00元，由王某某负担2，500.00元，赵智强负担8，300.00元。
本判决为终审判决。

本院认为，华星公司与赵智强于2009年11月11日签订的《回迁安置协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，原判决认定该合同有效正确。王某某主张双方签订的《回迁安置协议》存在胁迫以及显失公平的情形，但其未能举示证据予以证明，且其亦未在法律规定的期间内对该协议行使撤销权，故王某某该项主张本院不予支持。
关于诉争的回迁安置房屋未达到约定交付标准是否应予赔偿的问题。虽然华星公司与赵智强签订的《回迁安置协议》第五条第一款约定，未达到安置房屋约定标准的，被安置人有权要求安置人按约定标准进行整改，并赔偿50，000.00元。但赵智强在华星公司对诉争回迁房屋验收前，于2011年12月强行占有诉争回迁房屋并之后进行装修，造成华星公司、李某某、王某某无法按约定的房屋交付标准进行施工，诉争房屋未达到约定标准的责任不在华星公司。故赵智强主张诉争房屋未达到约定标准，由华星公司、李某某、王某某赔偿50，000.00元无事实和法律依据，本院不予支持。另，该诉争回迁房屋实际面积少于《回迁安置协议》约定的回迁安置房屋面积，赵智强主张面积减少部分应按每平方米25，800.00元赔偿，但在双方签订的《回迁安置协议》中双方对此并未约定，且超出原审诉讼请求，本院不予支持。
关于赵智强是否在诉争房屋产权证交付前预留50，000.00元的问题。根据双方签订的《回迁安置协议》第五条第二款约定，被安置人不负担回迁房屋的各种办理产权证所产生的任何费用，并预留50，000.00元在房屋产权证交付时，同时支付给安置人。因此，华星公司、李某某、王某某应按约定，在其履行产权登记义务及承担产权登记相关费用之前，赵智强应预留回迁面积购房款50，000.00元。原审法院未依照该协议条款判令由赵智强预留50，000.00元款项不当，应予纠正。
关于华星公司是否应当承担逾期交付房屋的停产停业损失补偿费问题。双方签订的《回迁安置协议》第三条约定，回迁过渡期限自2009年11月1日至2011年1月30日。第四条约定，逾期不能回迁的，安置人应向被安置人加付停产停业损失补偿费，标准为10，000.00元／月。华星名苑工程于2012年1月竣工交付，超出了《回迁安置协议》约定的回迁日期，华星公司逾期回迁应向赵智强加付停产停业损失补偿费。因一、二审诉讼期间，赵智强对2011年12月实施抢占诉争回迁安置房屋的事实无异议，同时通过公安机关的卷宗材料证实，赵智强的妻子李春晓曾于2012年11月带领工人对诉争房屋进行装修，以及原审中王某某举示的诉争房屋内存放物品的照片，能够证实赵智强抢占了诉争的回迁安置房屋。故逾期时间应自2011年2月1日起至2011年12月31日止。根据《回迁安置协议》第四条约定的补偿标准，停产停业损失补偿费合计110，000.00元。华星公司、王某某、李某某对赵智强抢占诉争回迁安置房屋之后不再承担逾期交付房屋的停产停业损失补偿费。原审对自2011年2月1日起至2011年12月31日止逾期停产停业损失补偿费未予支持，本院予以纠正。赵智强主张华星公司、王某某、李某某违背合同擅自提高回迁房屋价格并以此占据房屋拒绝赵智强回迁依据不足，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:

一、变更绥化市中级人民法院（2013）绥民一民初字第3号民事判决主文第一项为:黑龙江华星房地产开发有限公司、王某某、李某某于本判决生效后十五日内将绥化市中直北二路路口华星名苑商场入口处北1号（房产测绘号110）商服楼36.26平方米交付赵智强，同时赵智强给付黑龙江华星房地产开发有限公司、王某某、李某某超出回迁面积购房款171，052.00元（回迁面积购房款221，052.00元－预留款50，000.00元）；赵智强取得回迁房屋产权证照后，向黑龙江华星房地产开发有限公司、王某某、李某某支付预留款50，000.00元；
二、变更绥化市中级人民法院（2013）绥民一民初字第3号民事判决主文第二项为:黑龙江华星房地产开发有限公司、李某某、王某某在本判决生效十五日内支付赵智强停产停业损失补偿金110，000.00元；
四、驳回赵智强的其他上诉请求；
五、驳回王某某的上诉请求。
王某某交纳二审案件受理费3，190.70元，由王某某自行负担。赵智强交纳二审案件受理费10，800.00元，由王某某负担2，500.00元，赵智强负担8，300.00元。

审判长：王广厚
审判员：王景波
审判员：曹茗

书记员：王世涛