赵某、谷某某执行异议之诉二审民事判决书

上诉人（原审原告、案外人）：赵某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住河北省唐山市丰润区。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：谷某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住河北省唐山市丰润区。
委托诉讼代理人：何全纯，河北腾邦律师事务所律师。
第三人：唐山盛世君安房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市高新区庆南道南侧。
法定代表人：闫海森，该公司总经理。

上诉人赵某因与被上诉人谷某某、原审第三人唐山盛世君安房地产开发有限公司（以下简称盛世君安公司）执行异议之诉一案，不服河北省唐山市中级人民法院（以下简称唐山中院）(2017)冀02民初353号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赵某，被上诉人谷某某委托诉讼代理人何全纯到庭参加诉讼，原审第三人盛世君安公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵某上诉请求：一、请求撤销唐山中院(2017)冀02民初353号民事判决，依法改判终止对唐山市高新区君安景苑D3-2-1402号房产的执行，并确认房产归上诉人所有，或者发回重审；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、善意买受人赵某的权益应受到保护。上诉人赵某于2010年10月15日与盛世君安公司签订《预定商品房协议》，并按协议规定已交付396000元，用于购买君安景苑D3-2-1402号房产，赵某购买该房产是用于居住，系购买的婚房。起诉时盛世君安公司已经取得商品房预售许可证，因此该购房协议合法有效。签订协议并付款后，上诉人一直跟盛世君安公司协商、沟通网签、贷款事宜，是因为盛世君安公司的原因未能作网签和贷款，赵某对此无过错。本案中，赵某是善意买受人，与盛世君安公司存在真实的房屋买卖合同关系，其权益应受到保护。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对上诉人请求应予支持。二、谷某某的房屋买卖协议是民间借贷的担保。谷某某与盛世君安公司在2013年7月18日签订商品房买卖合同，购买房屋的价格为3628.52元每平方米，远低于当时的市场价。谷某某与盛世君安公司存在民间借贷业务，盛世君安公司承认二者签订的商品房买卖合同是对借款的担保，并不是真实合法的商品房买卖合同关系。根据最高人民法院民间借贷司法解释的规定，应按民间借贷法律关系审理。一审法院也认定谷某某对本案的房产不具有《商品房买卖合同》载明的买房权利。谷某某在明知本案房产已经出卖给赵某的情况下，仍然与盛世君安公司签订买卖合同，谷某某具有恶意，其非法权益不应得到保护。三、一审和二审的诉讼费应当由谷某某承担。本案的君安景苑D3-2-1402号房产应归上诉人赵某所有，被上诉人谷某某不具有买卖合同的买房权利，查封该房产侵犯了上诉人的合法权益。关于购房款不到50%是因为盛世君安公司的原因，开发商跟谷某某存在债权纠纷导致我方无法缴纳房款，我方去交房产公司不收，没有办法签合同，无法缴纳剩余房款。综上，一审判决显失公平正义，请求上级法院依法保护上诉人的合法权益。
被上诉人谷某某提交答辩状辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持一审判决。一、赵某与盛世君安公司2010年11月1日签订《预定商品房协议书》时，该协议因违法而无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售，应当符合下列条件（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。国务院《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。第三人盛世君安公司是在2012年12月7日取得（唐）房预售证第978号《商品房预售许可证》，赵某与盛世君安公司签订的《预定商品房协议书》时，双方的行为因违反国家强制性和禁止性规定，属于无效行为。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，将《预定商品房协议书》视为有效协议，但上诉人也不具有排除执行的权利。涉案房产仍登记在盛世君安公司名下，且早在2013年12月2日基于答辩人的申请，唐山中院就依法作出（2014）唐民立保字第7号民事裁定，将诉争房产进行了保全查封。2015年11月25日唐山中院再次做出（2014）唐民初字第81-1号民事裁定，将诉争房产进行了续封，在上述查封期间，没有任何人提出异议，包括二被答辩人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，赵某付款金额没有达到50%，其不具有排除执行的权利。
赵某一审诉讼请求：1、中止唐山中院(2014)唐民初字第81-1号民事裁定、(2017)冀02执字9535号查封公告中关于君安景苑D3-2-1402号房屋的查封和执行；2、谷某某承担诉讼费用。
一审法院查明：谷某某诉盛世君安公司商品房预售合同纠纷一案，谷某某在诉讼中对19套房产（包含本案房产君安景苑D3-2-1402号房屋）进行查封，经调解，该院作出（2014）唐民初字第81号民事调解书。后因盛世君安公司未能依约履行该调解书，谷某某申请执行。在执行过程中，该院做出（2017）冀02执字9535号查封公告，裁定对查封的19套房产进行评估拍卖。为此赵某提出执行异议申请，主张其与盛世君安公司于2010年10月15日签订了预定商品房协议书，购买了盛世君安公司开发的君安景苑D3-2-1402号房产，请求法院解除对该房产的查封。该院作出（2017）冀02执异354号执行裁定书，驳回赵某的异议申请。后赵某提起诉讼要求停止对盛世君安公司开发的君安景苑D3-2-1402号房产的执行，即形成本案诉讼。
另查明，赵某与盛世君安公司于2010年10月15日签订了预定商品房协议书，购买了盛世君安公司开发的君安景苑D3-2-1402号房产，当时约定面积为127平方米，单价6466元，确定总房款为821182元，于签订购房协议当日赵某共缴纳购房款396000元。2012年12月7日盛世君安公司取得了涉案房产的预售许可证。
一审法院认为，该案焦点是赵某对盛世君安公司开发的君安景苑D3-2-1402号房产是否享有停止强制执行的权利。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定“对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”赵某为证明其购买了第三人盛世君安公司开发的君安景苑D3-2-1402号房产，存在真实的房屋买卖法律行为，提供了预订商品房协议书、交付房款收据等，证明其向盛世君安公司购买涉案房产并支付房款的事实。谷某某主张其与盛世君安公司签订了正式的《商品房买卖合同》，但双方已经签订了调解书，谷某某放弃了《商品房买卖合同》载明的权利，确定了返还数额，因此，谷某某对查封房产不具有《商品房买卖合同》载明的买方权利。但赵某缴纳购房款不足总房款的50%，没有完成《商品房预定协议书》中主要付款义务，该房产所有权人仍为盛世君安公司，该院对赵某要求停止对盛世君安公司名下的君安景苑D3-2-1402号房产执行的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用
的解释》第三百一十二条之规定，判决驳回赵某的诉讼请求。案件受理费80元，由赵某负担。
本院经开庭审理，对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，2013年12月2日，唐山中院作出（2014）唐民立保字第7号民事裁定书，查封了包含涉案房产在内的君安景苑房产项目部分房产。2015年11月25日，唐山中院作出（2014）唐民初字第81-1号民事裁定书，对案涉房产进行了续封。
又查明，本院2019年1月3日对本案开庭庭审调解过程中，上诉人赵某诉称，上诉人购买的房产为结婚用房，且上诉人同意将本案案涉房产的余款交到法院由申请执行人领取。申请执行人谷某某辩称，申请执行人谷某某一共查封了19套房产，其中16套房产通过异议程序进行了和解，即上述16套房产的案外人将剩余房款交与法院转给申请执行人，法院停止对涉案16套房产的执行，16套房产的案外人与申请执行人均未提起异议之诉；只有本案等另外3套房产的案外人提起异议之诉，且在本案一审中，唐山中院进行过多次调解，不是我们不同意，而是唐山盛世君安房地产开发有限公司有异议；上诉人赵某亦不同意按照唐山房价上涨后的新价格付款。
再查明，2019年1月28日，盛世君安公司书面致函本院称，由于本公司未能在2019年1月3日出庭，本公司同意原告赵某按照原合同价补交唐山市君安景苑D3-2-1402号房子余款至河北省高级人民法院。

本院认为，本案的争执焦点为赵某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案系金钱债权执行，案涉君安景苑D3-2-1402号房产登记在被执行人盛世君安公司名下，法律适用可以选择适用上述法律规定，即案外人对执行标的主张实体权利，只有提交的证据能够同时满足第二十八条规定的四个条件或者第二十九条规定的三个条件，才能够排除人民法院对涉案房产的强制执行。但鉴于本案在唐山中院2013年12月2日查封涉案房产前，赵某于2010年10月15日与盛世君安公司签订预定商品房协议书，赵某与盛世君安公司约定总房款为821182元，实际交纳房款396000元，占比达48.2%，且赵某其后多次申请向盛世君安公司交纳剩余房款，因盛世君安公司未接收赵某剩余房款，其责任不能归结于上诉人赵某，故而案外人赵某享有对涉案房产的物权期待权。其次，综合考量本案实际情况，申请执行人谷某某诉求是其要求被执行人盛世君安公司履行（2014）唐民初字第81号民事调解书确定的金钱债务，其核心目的为其金钱债权得到实现；案外人赵某的诉求是对诉争房产排除执行，并将诉争房产的余额（占总房款的51.8%）交付给法院再交付给申请执行人，其核心目的是请求对诉争房产排除执行；被执行人盛世君安公司在本院二审期间出具书面意见，其核心目的是同意案外人赵某的基本诉求。
综上所述，上诉人赵某上诉请求成立，本院应予支持，一审判决有失公平，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销河北省唐山市中级人民法院(2017)冀02民初353号民事判决；
二、停止对唐山盛世君安房地产开发有限公司开发的君安景苑D3-2-1402号房产执行；
三、案外人赵某按照《预订商品房协议书》合同约定，将君安景苑D3-2-1402号房产的余款，交付河北省唐山市中级人民法院，该款项由河北省唐山市中级人民法院依法交付申请执行人谷某某。
一、二审案件受理费各80元，由赵某负担80元、谷某某负担80元。
本判决为终审判决。
河北唐山市中级人民法院（2017）冀02执异354号执行裁定自本判决送达之日起自动失效。

审判长 赵向鸿
审判员 解占林
审判员 刘顺林

书记员： 昝卫霞