赵某与黑龙江鸿亿房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

赵某
谭凯焕（黑龙江博学律师事务所）
黑龙江鸿亿房地产开发有限公司
张国萍（黑龙江鼎坤律师事务所）
孙慧

原告赵某，男，1973年3月出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区。
委托代理人谭凯焕，黑龙江博学律师事务所律师。
被告黑龙江鸿亿房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区西祥伦街爱民区。
法定代表人陈丽梅，该公司总经理。
委托代理人张国萍，黑龙江鼎坤律师事务所律师。
委托代理人孙慧，女，1972年7月出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。
原告赵某与被告黑龙江鸿亿房地产开发有限公司（以下简称鸿亿公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理后，依法由审判员时维适用简易程序，于2014年11月10日公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。由于案情复杂，本院将此案变更为普通程序，并依法组成合议庭，于2014年12月10日公开开庭进行了审理。原告赵某及其委托代理人谭凯焕，被告鸿亿公司的委托代理人张国萍、孙慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案的争议焦点:一、原、被告签订的《危房棚户区改造住宅房屋拆迁产权调换补偿协议》及补充协议是否合法、有效；二、被告鸿亿公司是否按期交付房屋；三、诉争房屋是否竣工验收；四、原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。
审理中，原告赵某为证明其主张向法庭举示:《危房棚户区改造住宅房屋拆迁产权调换补偿协》复印件一份（与原件核对无异），牡丹江市阳光水岸小区房屋拆迁产权调换补偿补充协议复印件一份（与原件核对无异），被拆迁人交纳投资款传递单复印件一份（与原件核对无异），拆迁住宅房屋验收单复印件一份（与原件核对无异），被告给原告出具的投资款收据复印件一张（与原件核对无异），证明原、被告签订了《危房棚户区改造住宅房屋拆迁产权调换补偿协》及补充协议，双方约定被告对原告原住房屋进行棚户区改造，原告以产权调换的方式选定诉争房屋，并交纳投资款。协议签订后，原告履行了交付房屋及投资款的义务，但截至2012年5月23日，被告未向原告交付符合入住条件的房屋。
被告对该证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，被告于2012年10月20日在牡丹江晨报以公告的方式告知原告入住，并且已给付原告临时安置补助费。
本院认为，该证据能够证明原、被告于2010年7月7日签订《危房棚户区改造住宅房屋拆迁产权调换补偿协议》，2011年12月8日双方又签订牡丹江市阳光水岸小区房屋拆迁产权调换补偿补充协议，原告向被告交纳房屋投资款9407.38元的事实，本院予以确认。
审理中，被告鸿亿公司为证明其主张向法庭举证、原告赵某质证、本院认证如下:
证据一、刊登于牡丹江晨报上的阳光水岸小区交房通知复印件一份（与原件核对无异），证明被告已通知原告回迁办理入住手续。
原告对形式要件无异议，对证明的问题有异议，该份证明是被告公司单方刊登的通知，与该房屋是否具备交付条件没有关联性。
本院认为，该证据仅能证明被告于2012年10月20日在牡丹江晨报刊登了阳光水岸小区交房通知的事实，本院对此予以确认。
证据二、（2013）牡民初字第5号民事调解书复印件一份，证明被告没有办理相关备案手续，是由于案外第三方不提供施工内业资料，无法进行备案。被告已向牡丹江市政府、建设局及房产局等部门提交了关于阳光水岸小区施工单位恶意不交房影响工程验收及居民回迁的紧急报告，阳光水岸小区已具备回迁条件。
原告对该份证据不知情，且与本案无关。
本院认为，该证据仅能证明被告鸿亿公司与案外人滕州市双箭建筑工程有限公司达成调解协议的事实，但与原告的诉讼请求没有关联性，本院不予确认。
证据三、关于阳光水岸小区施工单位不履行施工合同恶意不交房影响工程验收及棚户区居民回迁的紧急报告复印件一份（与原件核对无异），证明阳光水岸小区已经具备回迁条件。
原告对形式要件无异议，对证明的问题有异议，该份证据是被告公司反映情况的材料，但不能证明被告要证明的问题。
本院认为，该份报告系由被告鸿亿公司出具的，不能证明诉争房屋具备交付条件的事实，本院不予确认。
证据四、房屋面积测算表复印件一份（与原件核对无异），证明阳光水岸小区室房屋实际建筑面积是51.42平方米。
原告对形式要件没有异议，对证明的问题有异议，该证据只能证明被告为原告提供的房屋建筑面积为51.42平方米，但被告并没有将该房屋交付给原告。
本院认为，该证据能够证明诉争房屋建筑面积为51.42平方米的事实，本院予以确认。
证据五、收费确认书复印件四份（与原件核对无异）、阳光水岸小区交付使用手续流转单复印件四份（与原件核对无异），证明阳光水岸小区3号楼室等116户回迁居民全部回迁入住，并缴纳了相关的费用，被告已经将回迁房屋交付给回迁户。
原告对形式要件没有异议，原告对此不知情，且与本案无关。
本院认为，该证据仅能证明阳光水岸小区室回迁户签订收费确认书、办理交付使用手续流转单的事实，本院对此予以确认。
诉讼中，本院依被告鸿亿公司申请到华电能源股份有限公司牡丹江第二发电厂调取供热费缴费发票一份。被告意在证明原告已经缴纳2013至2014年度的供热费，并已经接受诉争房屋的事实。
原告对形式要件无异议，对证明的问题有异议，该份证明是供热公司向原告出具的供热费票据，原告为被告垫付了供热费，由于诉争房屋至今没有交付，原告保留向被告主张垫付供热费的权利。
本院认为，该证据仅能证明原告交纳了诉争房屋2013至2014年度的供热费的事实，本院对此予以确认。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下:
2010年7月7日，原告赵某与被告鸿亿公司签订《危房棚户区改造住宅房屋拆迁产权调换补偿协议》，协议约定:“一、乙方（赵某）自愿选择产权调换方式；二、乙方选定阳光水岸小区室正朝向房屋（建筑面积54平方米）；三、房屋商品房价为2920元／平方米，乙方交纳房屋投资款合计19727元；四、乙方需在2010年5月24日前，将现住拆迁范围内房屋腾空交给甲方（鸿亿公司）验收，甲方验收合格后，应向乙方出具房屋验收单；五、甲方应按400元标准，在2010年5月24日向乙方支付搬迁补助费。六、甲、乙双方约定的过渡期限从乙方将被拆迁房屋交付甲方之日起，至2012年5月23日止。七、乙方自行过渡的甲方应自乙方将被拆迁房屋交给甲方之日起，至2012年5月23日止，向乙方支付临时安置补助费，支付标准为500元／月。临时安置补助费总额为12000元，支付方式每半年支付一次。因甲方原因逾期不能交付产权调换房屋时，甲方应从逾期之日起，按上述标准加一倍支付临时安置补助费”。原告赵某称对附属物等补偿费进行折抵后原告实际向被告交纳房屋投资款9407.38元，被告鸿亿公司予以认可。
2011年12月8日，原、被告签订牡丹江市阳光水岸小区房屋拆迁产权调换补偿补充协议，约定:“拆迁人鸿亿公司（甲方），被拆迁人赵某（乙方），经甲乙双方协商，就拆迁房屋的拆迁补偿事宜达成协议如下:“一、乙方被安置房屋的楼号、户号及面积，现以测绘单位的测绘结果为准（原位置不变）。二、甲方向乙方告知是按政府有关部门批准的设计标准如期向乙方交付安置住宅房屋，乙方出于对甲方交付的安置房屋自行装修的需要和避免装修中不必要浪费，自愿接收甲方交付的安置房屋为与甲方所售同小区商品住宅房屋同标准的毛坯住宅房屋。为此，做为补贴，甲方同意在向乙方交付房屋之时一次性向乙方支付1000元整…”。被告鸿亿公司称2012年10月10日至20日期间被告以电话、短信的方式通知原告交房，原告赵某不认可，被告鸿亿公司对此亦没有举示证据证实。2012年10月20日被告鸿亿公司在牡丹江晨报刊登阳光水岸小区交房通知。被告鸿亿公司称因施工单位恶意不交房影响工程验收及棚户区居民回迁，2012年10月22日被告出具黑鸿亿建字（2012）018号关于阳光水岸小区施工单位不履行施工合同恶意不交房影响工程验收及棚户区回迁的紧急报告，诉争房屋已具备交付条件，但被告鸿亿公司没有举示证据证实诉争房屋竣工验收。原告称被告欠其2012年5月23日前的临时安置补助费9000元，以及毛坯住房补贴费1000元，被告鸿亿公司予以认可并同意给付此款。被告鸿亿公司称同意给付原告2012年5月23日至10月25日间逾期交房临时安置补助费5000元（500元／月2倍5个月）。经本院依法释明，原告称虽然诉争房屋尚未竣工验收，但原告自愿接收诉争房屋。另查，本案诉争房屋建筑面积为51.42平方米，原告交纳了诉争房屋2013至2014年度供热费1376.80元。
本院认为:原告赵某与被告鸿亿公司签订的《危房棚户区改造住宅房屋拆迁产权调换补偿协议》，及牡丹江市阳光水岸小区房屋拆迁产权调换补偿补充协议，系原、被告的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上述协议合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条  第一款  规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。故原、被告均应按照协议约定全面履行自己的义务。原、被告在拆迁协议中约定被告鸿亿公司向原告赵某提供的用于产权调换的标准户型房屋，应当符合国家的质量安全标准。因此，被告鸿亿公司不仅要按约定期限交付房屋，而且交付的房屋需符合约定的交付条件，二者缺一不可。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条  第二款  之规定:房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。本案诉争房屋未经竣工验收，不符合协议约定的交付条件，被告鸿亿公司应对此承担违约责任。被告鸿亿公司辩称2012年10月被告已通知原告交房，故不应承担逾期交房损失的辩解理由，本院不予支持。根据双方协议约定:被告鸿亿公司向原告交付房屋的时间为2012年5月23日，如因被告鸿亿公司逾期不能交付产权调换房屋，被告应从逾期之日按每月500元标准加一倍支付临时安置补助费。原告要求被告支付从2012年5月24日至2014年10月23日逾期交房临时安置补助费共计29000元，符合协议约定及法律规定，本院予以支持。
关于回迁房屋面积差价款的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条  规定:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理:面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。本案诉争房屋系回迁安置房，属新建房屋，且双方补充协议约定原告自愿接收被告交付的安置房屋为与被告所售同小区商品住宅房屋同标准的毛坯住宅房屋，故对于房屋面积差价款的给付问题应参照上述规定予以处理。原、被告协议约定回迁房屋建筑面积为54平方米，而诉争房屋实际建筑面积为51.42平方米，房屋实际面积小于约定面积，面积差为2.58平方米，面积误差比值为4.78%（2.58平方米÷54平方米）。因原、被告协议约定商品房单价为每平方米2920元，根据上述规定，被告应给付原告面积误差比在3％以内（含3％）部分房价款4730.40元（54平方米3％2920元）、利息743.55元（按中国人民银行同期贷款利率计算房价款4730.40元的利息，自2012年5月24日起至2014年12月10日止）；被告应双倍给付原告面积误差比超过3％部分的房价款5606.40元（0.96平方米2920元／平方米2倍），以上合计为11080.35元，原告超出部分的请求本院不予支持。
对于原告要求被告给付2012年5月23日前欠付的临时安置补助费9000元、毛坯住房补贴费1000元，被告鸿亿公司予以认可并同意给付此款，本院予以支持。综上，被告鸿亿公司应给付原告赵某各项费用共计50080.35元。经本院依法释明，原告称虽然诉争房屋尚未竣工验收，但原告自愿接收诉争房屋，并要求被告将牡丹江市阳光水岸小区室（建筑面积51.42平方米）房屋交付给原告，本院予以支持。综上事实及理由，根据《中华人民共和国合同法》第八条  、第六十条  第一款  、第一百零七条  ，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条  第二款  ，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  的规定，判决如下:
一、被告黑龙江鸿亿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内按照《危房棚户区改造住宅房屋拆迁产权调换补偿协议》及“补充协议”约定将位于牡丹江市阳光水岸小区室房屋（建筑面积51.42平方米）交付给原告赵某；
二、被告黑龙江鸿亿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告赵某欠付的临时安置补助费9000元、逾期交房临时安置补助费29000元、毛坯住房补贴1000元、房屋面积差价款11080.35元，共计50080.35元。
如果被告黑龙江鸿亿房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告黑龙江鸿亿房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行义务，原告赵某可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条  的规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年，自本判决书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费1152元，原告赵某负担100元，被告黑龙江鸿亿房地产开发有限公司负担1052元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

本院认为:原告赵某与被告鸿亿公司签订的《危房棚户区改造住宅房屋拆迁产权调换补偿协议》，及牡丹江市阳光水岸小区房屋拆迁产权调换补偿补充协议，系原、被告的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上述协议合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条  第一款  规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。故原、被告均应按照协议约定全面履行自己的义务。原、被告在拆迁协议中约定被告鸿亿公司向原告赵某提供的用于产权调换的标准户型房屋，应当符合国家的质量安全标准。因此，被告鸿亿公司不仅要按约定期限交付房屋，而且交付的房屋需符合约定的交付条件，二者缺一不可。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条  第二款  之规定:房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。本案诉争房屋未经竣工验收，不符合协议约定的交付条件，被告鸿亿公司应对此承担违约责任。被告鸿亿公司辩称2012年10月被告已通知原告交房，故不应承担逾期交房损失的辩解理由，本院不予支持。根据双方协议约定:被告鸿亿公司向原告交付房屋的时间为2012年5月23日，如因被告鸿亿公司逾期不能交付产权调换房屋，被告应从逾期之日按每月500元标准加一倍支付临时安置补助费。原告要求被告支付从2012年5月24日至2014年10月23日逾期交房临时安置补助费共计29000元，符合协议约定及法律规定，本院予以支持。
关于回迁房屋面积差价款的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条  规定:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理:面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。本案诉争房屋系回迁安置房，属新建房屋，且双方补充协议约定原告自愿接收被告交付的安置房屋为与被告所售同小区商品住宅房屋同标准的毛坯住宅房屋，故对于房屋面积差价款的给付问题应参照上述规定予以处理。原、被告协议约定回迁房屋建筑面积为54平方米，而诉争房屋实际建筑面积为51.42平方米，房屋实际面积小于约定面积，面积差为2.58平方米，面积误差比值为4.78%（2.58平方米÷54平方米）。因原、被告协议约定商品房单价为每平方米2920元，根据上述规定，被告应给付原告面积误差比在3％以内（含3％）部分房价款4730.40元（54平方米3％2920元）、利息743.55元（按中国人民银行同期贷款利率计算房价款4730.40元的利息，自2012年5月24日起至2014年12月10日止）；被告应双倍给付原告面积误差比超过3％部分的房价款5606.40元（0.96平方米2920元／平方米2倍），以上合计为11080.35元，原告超出部分的请求本院不予支持。
对于原告要求被告给付2012年5月23日前欠付的临时安置补助费9000元、毛坯住房补贴费1000元，被告鸿亿公司予以认可并同意给付此款，本院予以支持。综上，被告鸿亿公司应给付原告赵某各项费用共计50080.35元。经本院依法释明，原告称虽然诉争房屋尚未竣工验收，但原告自愿接收诉争房屋，并要求被告将牡丹江市阳光水岸小区室（建筑面积51.42平方米）房屋交付给原告，本院予以支持。综上事实及理由，根据《中华人民共和国合同法》第八条  、第六十条  第一款  、第一百零七条  ，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条  第二款  ，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  的规定，判决如下:

一、被告黑龙江鸿亿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内按照《危房棚户区改造住宅房屋拆迁产权调换补偿协议》及“补充协议”约定将位于牡丹江市阳光水岸小区室房屋（建筑面积51.42平方米）交付给原告赵某；
二、被告黑龙江鸿亿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告赵某欠付的临时安置补助费9000元、逾期交房临时安置补助费29000元、毛坯住房补贴1000元、房屋面积差价款11080.35元，共计50080.35元。
如果被告黑龙江鸿亿房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告黑龙江鸿亿房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行义务，原告赵某可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条  的规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年，自本判决书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费1152元，原告赵某负担100元，被告黑龙江鸿亿房地产开发有限公司负担1052元。

审判长：孙淑红
审判员：时维
审判员：张麟洲

书记员：齐海培