赵某、杨汉某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：赵某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。
委托诉讼代理人：张书杰，湖北龙田律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨汉某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市江岸区。
被上诉人（原审原告）：邓菲菲，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市江岸区。
委托诉讼代理人：贺勤（系被上诉人邓菲菲之母），住武汉市江岸区。

上诉人赵某因与被上诉人杨汉某、邓菲菲房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2017）鄂9004民初3036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵某及其委托诉讼代理人张书杰，被上诉人杨汉某，被上诉人邓菲菲的委托诉讼代理人贺勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二审中，赵某、邓菲菲围绕上诉请求依法提交了证据，杨汉某未提交证据。本院认为，赵某提交的电费发票，因杨汉某及邓菲菲均无异议，本院予以采信；赵某提交的水费发票系正规的机打发票，本院予以采信；赵某提交的物业公司证明，因只有物业公司的盖章，没有相关人员的签字，不符合证据形式要件，本院不予采信；赵某提供的杨汉某出具的声明，因杨汉某本人予以了认可，本院予以采信；邓菲菲提交的律师费发票，虽系正规的机打发票，但在一审法院判决未支持其要求赵某支付律师费的诉讼请求后，其未对此提起上诉，现要求赵某支付律师费不属于本院审理范围，本院不予认可。
二审期间，杨汉某自愿放弃要求赵某支付违约金及房屋占用费。
在二审庭审过程中，赵某将涉案租赁房屋的钥匙交给杨汉某及邓菲菲，杨汉某与邓菲菲同意并进行了接收，也表示房屋占用费计算至2018年6月4日止，但要求赵某三个月内将涉案房屋恢复原状，三个月的恢复原状期不计算房屋占用费，赵某也表示同意在三个月内将涉案房屋恢复原状。
二审查明，在诉讼过程中，杨汉某与邓菲菲协商后确定，杨汉某按44%的比例分配租金收益，邓菲菲按56%的比例分配租金收益。
一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：1.杨汉某、邓菲菲是否存在违约行为；2.原审判决赵某支付房屋占用费有无事实及法律依据。针对上述争议焦点，分析评判如下：
杨汉某、邓菲菲与赵某签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。
关于杨汉某、邓菲菲是否存在违约行为的问题。杨汉某、邓菲菲与赵某签订的房屋租赁合同，明确约定了租赁期限为2015年10月1日至2016年9月30日，合同执行完毕且赵某交清房屋物业费、水电费及房屋验收合格后，杨汉某、邓菲菲无息退还赵某交纳的保证金30000元。涉案房屋租赁期届满后，赵某未将涉案房屋交予杨汉某、邓菲菲进行验收，杨汉某、邓菲菲退还保证金的条件未成就，故杨汉某、邓菲菲不存在违约行为。杨汉某、邓菲菲在诉讼中表示若赵某在三个月内可以将涉案房屋恢复原状并经杨汉某、邓菲菲验收合格后可以将30000元保证金退还给赵某，赵某也表示可以在三个月内将涉案房屋恢复原状，因此，双方约定的保证金退还条件尚未成就，在本案中本院不作处理。双方可待约定的条件成就后自行处理。涉案房屋租赁期届满后，赵某未按合同约定腾退房屋，构成违约，应按合同的约定承担相应违约责任，一审法院判决赵某支付杨汉某、邓菲菲违约金47916元并无不当，但在诉讼中杨汉某自愿放弃要求赵某支付违约金，属于当事人对自身民事权利的处分，本院不持异议。在诉讼中，杨汉某与邓菲菲协商后确定，杨汉某按44%分配收益，邓菲菲按56%分配收益，杨汉某与邓菲菲之间的收益分配比例约定没有损害赵某的利益，本院予以支持。因此，赵某应支付邓菲菲的违约金为26832.96元（47916元×56%）。
二、关于原审判决赵某支付房屋占用费有无事实及法律依据的问题。杨汉某、邓菲菲与赵某签订的房屋租赁合同，明确约定：租赁期届满时，如双方未提前3个月就续租达成协议，赵某应立即停止对杨汉某、邓菲菲房屋的使用，并将房屋按约定的状况完好无损地交给杨汉某、邓菲菲。涉案房屋租赁期届满后，赵某未按合同约定返还房屋，而是继续占有、使用，原审判决赵某支付房屋占用费有事实及法律依据，系属正确。在诉讼中，赵某当庭将涉案房屋的钥匙交给杨汉某、邓菲菲，杨汉某、邓菲菲进行了接收，并表示房屋占用费计算至2018年6月4日止。杨汉某在诉讼中自愿放弃要求赵某支付房屋占用费，因此，赵某应支付给邓菲菲的房屋占用费为149072元（自2016年10月1日至2018年6月4日止按年租金159720元邓菲菲占56%比例计算）。另在诉讼中，邓菲菲要求赵某支付律师代理费9000元，虽双方签订的房屋租赁合同对律师费承担问题进行过约定，但在一审判决后，邓菲菲未提起上诉，不属于二审审理范围，本院不予支持。
综上所述，因本案出现新的事实，需予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

审判长 王勇
审判员 丁盼
审判员 刘汝梁

书记员： 宋捷