赵某多与河北永乐房地产开发有限公司、刘某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

原告赵某多，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住赵县。
委托代理人李俊峰，石家庄市赵县民生法律服务所法律工作者。
委托代理人赵存阳，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住赵县，系原告之子。
被告河北永乐房地产开发有限公司。
住所地：赵县建设西路。
法定代表人樊国强，公司经理。
委托代理人李宁，河北冀石律师事务所律师。
被告刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住赵县。
被告孟建峰，男，1976年3月21日，汉族，住赵县。
第三人邢平伟，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住赵县。

原告赵某多与被告河北永乐房地产开发有限公司、刘某某、孟建峰、第三人邢平伟房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后依法重新组成合议庭公开开庭进行了审理，赵某多、李俊峰、赵存阳、李宁、刘某某、孟建峰、邢平伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年8月1日被告方给我签定拆迁协议，于2009年9月1日将我位于原县食品厂以东自己的宅院348㎡拆除建单元楼，约定在被告所建南楼东单元置换二楼东门110㎡，西门144㎡两套房，四楼95㎡一套单元楼，交房时间为2011年3月1日，到期不能交付按每套房每日10元给付违约金。到期后被告没有按时交付，经我无数次催促，到2012年4月被告让我看了南楼二楼东单元东门和西门两套房，并当场指定这两套房归我所有，但没有给我房门钥匙，后我再三找被告刘某某，到2013年8月5日经双方协商95㎡房折价30万元，因被告方资金困难，至今未给。到2013年年底有人告诉我邢平伟住进了西门144㎡房。我一家立即找被告交涉，被告又一拖再拖，直到2014年12月28日被告才将南楼东单元二楼东门110㎡房交付，为了尽快解决问题，我又做了让步，如果被告能及时交付西门144㎡房、95㎡房可按每平米2700元折价。但被告仍推拖不办，无奈我于2015年1月10日具状起诉，要求法院解决，被告才答应解决，并要求延期审理，后被告与第三人协商，将西门144㎡房从第三人手中买回交付给我，但时至2015年12月9日近1年的时间被告仍没有解决。现无奈，再次具状起诉，要求1、依法判决被告及第三人按照拆迁协议立即给付南楼东单元二楼西门144㎡单元房；2、依法判决被告给付南楼95㎡单元房及配套两间小房；3、如不能交付现房，可按每平方米3200元计算，给付现金共计764800元；4、责令被告按协议规定，自2011年3月1日起到2015年12月25日违约金（每套房子每日按10元计算）45840元。本次庭审时，原告申请销诉状中的第三项请求。理由及依据为1、根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第七条规定，故要求被告及第三人返还南楼即1号楼东单元二楼西门144平方米安置房；2、要求被告给付延期交房违约金，共计57730元。
被告永乐公司辩称，1、原告与刘某某签订的合作建房协议属于无效合同，该协议名为合作建房协议但不符合法律关于合作开发房地产协议构成要件的规定，该协议的实质为宅基地转让协议。根据宪法及土地管理法的有关规定，宅基地不得出租、转让用于非农建设，该协议因违法国家强制性法律规定应当认定无效；2、合同无效后，由于宅基地的现状已经不具备相互返还的条件，双方应当根据评估机构对原告宅基地及地上房屋进行评估，并根据双方的过错依法承担损失；3、合作建房协议双方当事人为刘某某赵某多，被告永乐公司未在上加盖公章不是合同当事人，原告要求被告永乐公司承担责任没有合同及法律依据；4、本案所涉标的物并非商品房，原告在补充事实中主张依据的司法解释要求承担责任是没有事实依据的。综上因原告起诉所依据的协议，是无效合同，且被告永乐公司并非合同当事人，应当依法驳回原告对我公司的起诉。
被告刘某某辩称，1、当时就是我和被告孟建峰挂靠永乐公司，有一个挂靠协议，本案中债权债务，永乐公司不承担责任，这是我和被告孟建峰合作与原告发生的债权债务关系，与永乐房地产公司没有关系；2、与原告签订的合作建房协议，是我签订，签订之后孟建峰加入协议中，孟建峰和我之间还有一个内部协议，合作协议上的原告的土地面积348.7平方米，现在面积有差异，有新的证据协议上面积写多了，实际没有那么多，东西35.2米，南北18.2米，但房本上有差异，东西是16.65米加1.3米，南北17.75米，房产本上的面积是304.63平方米，该房西头少了40平方米，东头少了19平方米，原告不应再按照原来协议上的面积索要补偿，合同上写的面积有误，应按照房本上的面积301.63平方米计算；3、合同约定自选一套房，其他安排到顶层，安排到顶层后不足的地方可以按照协议处理，合同中约定每延期一天10元，超过一年半未交房后按这个标准计算违约金（协议第7条），我违约了我承担违约责任，原告已经实际占有的只剩下一套房子没有交付，应当按照一套房子的违约金计算；4、邢平伟的房子是因为抵施工款的时候给的，我是之前许诺给原告占的房子，但中间因为抵施工款，施工队把房子当做施工款要了，原告方也有过错；5、现有的土地我申请土管部门重新丈量赵某多和周正的土地。
被告孟建峰辩称，我都不清楚，我是和刘某某合伙，但我不是这个合同的签订者，也不是这个合同履行者，要求法庭驳回原告对我的起诉。
第三人邢平伟辩称，我不知道这个房子之前的纠纷，我是花了全款让周乃山给我买的。原告说的房子，我是走的正常的手续买的房子，花了31.8万元买的。法庭应当驳回原告对我的起诉。
经审理查明，1、2009年8月1日被告刘某某与原告赵某多签订合作建房协议，约定原告将位于的自家所有的348平方米住宅提供给被告刘某某整体、集中、成片开发，建设多层住宅楼。被告刘某某全额投资建设上述住宅楼。交房时间：自搬迁拆除完之日起一年零六个月交房。交房标准：毛坯房（参照赵县龙凤园交房标准）。原告在被告刘某某所建1号住宅楼内自由选择1户，其他由被告在该楼顶楼安排与该地块同等面积即348平方米单元房或套房的面积组合。被告对原告在此地段的房屋周边、围墙、生活设施等所有地上、地下附属物无不再赔偿。被告在本约定时间之内交房给原告，延期则按每日10元给搬迁户补助，直至交房之日。甲方签字为被告刘某某，乙方签字为原告赵某多。见证人处无签章。原告提交2009年10月8日，由甲方盖章为被告河北永乐房地产开发有限公司第三项目部，乙方为空白的“补充协议书”，主要内容为：赵某多本人自愿兑换到该院南楼东单元住宅二层，东户主110平米，西户主144平米，共计254平米；其计算后多出的面积应按甲方一期售房价每平米2000元，交房后四十天内返还款如数交与赵某多本人；多出面积：95平米×2000元=19万元。原告虽未在该补充协议书上签字，但原告认可该补充协议书内容；甲方处盖章被告河北永乐房地产开发有限公司第三项目部，被告刘某某称该第三项目部章为自己所刻，不是公司章。2、原告提交2010年8月18日被告河北永乐房地产开发有限公司委托书一份，内容为：我公司委托刘某某和孟建峰全权负责盛世佳园工地建设项目中的一切事宜。原告主张被告永乐公司应对原告承担责任；3、原告提交河北永乐公司第三项目部与邢平伟2013年2月25日签订的房屋买卖协议，用于证明原定给予原告的144平米房屋以总价款31800元卖给了第三人邢平伟。并提交永乐公司第三项目部财务专用章的收款收据一份，收款数与协议款数相同。并要求被告和第三人将该房屋返还给原告。
被告永乐公司质证意见：原告提交的除合作建房协议以外其他所有显示为永乐公司或项目部盖章的协议，被告均不予认可。首先原告未向法庭提供原件，真实性无法核实，其次盖有永乐公司项目部章该公章合法性及真实性均存有问题，并非永乐公司加盖或者授权他人加盖，第三2010年8.月8日的授权委托书加盖的公章与被告公司的公章明显不一致，关于原告提供的合作建房协议被告在答辩中已经说明属于无效协议。永乐公司对2009年11月4日的委托书没有异议。
被告刘某某质证意见：补充协议是原告方没有签字就拿走了，公章不是我盖的，我也不清楚章是怎么盖的，我不认可这个事；房屋价格不能与现在相提并论，原告主张的房子价格过高，对房屋的评估有异议。2010年8月18日的委托书我不清楚，章不是永乐公司给的，章现在也不在我手里，也不是我刻的，我和侯有成和郝新保是一个股占50%的股份，孟建峰占50%的股份。
被告孟建峰质证意见：我不知道这个合同的事，我一直不知道原告的事。
第三人邢平伟质证意见：原、被告之间的事我不清楚，不发表质证意见。
被告刘某某提出：滴水地，吴俊国9.9米×1米；西头是周正的，东头是赵某多的。赵某多房产证上载明的面积小于实际丈量的面积，应按证上记载的面积。
另查明，刘某某与永乐公司实为挂靠关系，双方当事人均认可。
另外，关于永乐公司对于刘某某的授权委托，永乐公司认为：合作建房协议签订的时间是2009年8月1日，永乐公司给刘某某出具委托书的时间是2009年10月4日，内容并不包括授权其征地和拆迁的权利，仅授权其施工和销售，出具委托书的前提是刘某某已经取得了用于建设的土地，对于合作建房协议永乐公司不承担责任。1、本庭出现两份不同的协议原件，对于哪份协议是真无法核实，2、有项目部公司的协议只在协议签章处盖了章，没有骑缝章，不能证明该项目部的章认可协议的全部内容，3、庭审中刘某某已经明确认可该项目部章是由其或其合伙人私自刻的，并非永乐公司交付其使用，永乐公司对加盖项目部公章的协议不予认可。

本院认为，首先被告刘某某要求按原告宅基地使用证上的面积计算拆迁安置面积，属于变更合同，不是本案审理范围，故不予审理。原告赵某多与被告刘某某签订的合作建房协议，合作意项是合作建房，但从合同内容及履行上看是拆迁补偿安置协议。该协议不违反法律规定，应认定有效。补充协议虽然内容不违法，双方当事人也认可，但证据形式不合法，且被告永乐公司不予认可，故应认定为被告刘某某的真实意思表示，原告赵某多接受，亦应为有效。被告刘某某与被告永乐公司系挂靠关系，原告的房屋已经拆除，被告刘某某也已将住宅单元楼盖好，并且该协议拆迁已经履行，占用了原告的宅基地，建成了单元楼，也已经将单元楼出售给住户使用多年。被告永乐公司对于被告刘某某拆迁、建设、出售房屋的具体情况不知情，也无权限管理和负责，应由被告刘某某负全部责任。原告主张应以《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁与被告拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房另行出卖出给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房的，应予支持。”为据要求第三人邢平伟将144平米房返还给原告，不予支持。因为，首先该条规定是“明确约定拆迁人‘以位置、用途特定’房屋”，而本案被告刘某某安置给原告的房屋并非“位置特定”和“用途特定”房屋，故不适用上述法条。另外，第三人邢平伟对于原告与被告刘某某之间的拆迁安置不知情，且邢平伟是以全款购房，并装修入住多年，属于善意取得，应受法律保护。故对于原告要求返还该房屋的主张不予支持。原告要求被告给付南楼95㎡单元房及配套两间小房无合同和事实依据，本院不予支持。被告给付原告现金20万元，应视为协议约定的多余面积补偿款。关于违约金，按协议约定，被告的交房时间应为2011年3月1日，原告主张1号楼东单元2楼东门110平米自2011年3月1日起计算，至2014年12月8日交房，共延期1393天，每日10元，共计13930元；西门144平米自2011年3月1日起计算至2017年7月28日，共延期2178天，每日10元，共计21780元。违约金合计35710元。
被告刘某某与被告刘建峰的合作关系及被告刘某某与被告侯有成的合伙关系与本案无关，本案不作审理。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：

一、本判决生效之日起十日内，由被告刘某某给付原告赵某多面积为144平方米房屋（参照二楼同楼层标准）及逾期交房违约金35710元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12066元，由被告刘某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。

审判长 李翠平
人民陪审员 程晓丹
人民陪审员 王丽霞

书记员： 白烁