赵某某与王某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：赵某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无固定职业，现住七台河市茄子河区。
被告：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，现住七台河市茄子河区。
委托诉讼代理人：张佳良，黑龙江佳良律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张仁东，黑龙江佳良律师事务所律师。

原告赵某某与被告王某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵某某、被告王某某及其委托诉讼代理人张佳良、张仁东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵某某向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行合同；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告互不认识，通过王金利介绍，经过多次协商，被告将300平方米的平房卖给原告，并于2018年4月3日签订了房屋买卖定金合同。合同中约定房屋总价叁拾万元整，原告已交给被告拾万元整定金，剩余贰拾万元房款在被告交房时一次性付清。原告多次找到被告，要求交付剩余房款，被告拒不收钱，亦不倒房。故原告诉至法院请求支持其诉讼请求。
被告王某某辩称，原、被告双方协商买卖涉诉房产，且被告收取定金之事确实存在，然而，交易的房产属于被告前妻曲燕个人所有财产，被告无权处分，故被告出卖曲燕个人所有房产的行为应当无效。一、原、被告订立的房屋买卖合同是无效合同。理由如下：（一）被告与原告订立合同，出卖的标的物是前妻曲燕的房产，事后，既没有得到曲燕的追认，被告也没有取得处分权，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，应当认定所订立的房屋买卖合同为无效合同。（二）原、被告订立的房屋买卖合同的标的物绝大部分是法律明确规定“不得转让”的房产。原、被告订立的合同，出卖的300余平方米的房产，其中只有66平方米的老屋办理了以被告曾用名“王显峰”作为所有权人的权属登记并领取了权属证书，其余230多平方米的房产均没作权属登记，也未领取权属证书，占300余平方米的百分之八十左右。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项的规定，属于“不得转让”的财产。该条法律规定用的“不得转让”的词语，是法律禁止性规定，即效力性法律强制规定。原、被告违反该条规定，订立合同、买卖法律规定“不得转让”的房产，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项规定的情形，应当认定订立的房屋买卖合同无效。二、原、被告订立的“房屋买卖定金合同”也是无效合同。我国担保法第五条规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。”依据这一规定，在认定房屋买卖合同无效的同时，应当认定上述定金合同无效。无效合同自始无效，合同无效条款自始对双方当事人，即本案原、被告均不发生法律约束力。三、订立本案所谓房屋买卖合同，原告也有过错。原告作为房产买受方，对于标的物权属，有无瑕疵的重要事项没有弄明白，仅凭表象就与被告订立交易额30万元的买卖合同，实属轻率，亦是造成本案合同无效的原因，故原告应当承担相应责任。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告王某某曾用名“王显峰”。2004年6月9日，被告王某某取得了坐落于新富街丘（地）号5071-7521-62、建筑面积66平方米的平房产权证书。2010年4月16日，被告王某某与曲燕在勃利县民政局办理离婚登记，离婚协议中约定：坐落于七台河市××村66平方米的平房产权归曲燕所有。2018年4月3日，原告赵某某（买方）与被告王某某（卖方）签订《房屋买卖定金合同》，内容为：今收到购买平房300平方米，定金为拾万元整过户时充当房款。一、房款总价叁拾万元整办理房产证所需费用由买方全部承担。二、剩余房款贰拾万元在房主交房时，一次性付清。三、签订此交纳的购房订金壹拾万元整，如买方违约，定金归卖方所有，如卖方违约，卖方则双倍返还定金给买方。
以上事实，有原告提交的房屋买卖定金合同、被告提供的身份证复印件、离婚协议书复印件、建设用地使用权证复印件、房屋所有权证复印件等证据入卷佐证，足以证实。

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。本案中，原、被告于2018年4月3日签订了《房屋买卖定金合同》，约定被告将300平方米的平房卖给原告，原告交付定金10万元。根据被告当庭提交的证据来看，300平方米的平房只有66平方米办理了产权证书，其余部分面积的房屋未领取权属证书。合同中将未领取权属证书的房产转让违反了法律的强制性规定，故该《房屋买卖定金合同》无效。
2010年4月16日，被告王某某与曲燕离婚，离婚协议书中对该争议房产作出约定，即争议房产归曲燕所有，被告丧失了对该争议房产的处分权，双方虽未办理变更登记，但曲燕已实际取得了该争议房产的处分权。被告将无处分权的房屋转让给原告，并与原告签订合同，但事后未经曲燕追认，故被告与原告签订的合同无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告双方签订的《房屋买卖定金合同》无效，故被告应返还原告交付的10万元定金。同时，被告将无处分权的房屋转让给原告，收取原告定金10万元，占用半年之久，有过错，应赔偿原告损失，即赔偿占用定金期间的利息。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定，判决如下：

一、原告赵某某与被告王某某于2018年4月3日签订的《房屋买卖定金合同》无效；
二、被告王某某于判决生效之日起十日内返还原告定金
100000.00元及利息2417.86元（利息自2018年4月3日计算至2018年10月22日止，按2018年中国人民银行规定的同期1年贷款基准利率4.35%计付）。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100.00元，减半收取计50.00元，由被告王某某负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省七台河市中级人民法院。

审判员 陈丽丽

书记员： 刘婷婷