赵某某与恩某某万佳房地产开发有限责任公司、恩施市人民检察院房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

原告：赵某某，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市。
委托诉讼代理人：张力钊，湖北鹏恩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢丹，湖北鹏恩律师事务所律师。
被告：恩某某万佳房地产开发有限责任公司，住所地湖北省恩施市滨江花园7号楼1303号房。
法定代表人：田文银，总经理。
委托诉讼代理人：鲁诚，湖北联信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈发瑞，湖北联信律师事务所律师。
被告：恩施市人民检察院，住所地恩施市东风大道113号。
法定代表人詹晓红，检察长。
委托诉讼代理人：赵恩峰，恩施市人民检察院干警。

原告赵某某与被告恩某某万佳房地产开发有限责任公司（以下简称万佳公司）、恩施市人民检察院房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，本院于2017年2月22日依照（2016）鄂28民辖36号民事裁定书立案受理后，依法组成由审判员唐桂生担任审判长，与审判员李红兵、人民陪审员徐中赋参加的合议庭，在审理过程中，本院依据原告赵某某申请于2017年2月24日追加恩施市人民检察院为被告参加诉讼，并于同年4月13日公开开庭进行了审理。原告赵某某委托诉讼代理人张力钊，被告万佳公司委托诉讼代理人鲁诚、陈发瑞，被告恩施市人民检察院委托诉讼代理人赵恩峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵某某向本院提出诉讼请求:1、判令二被告向原告支付迟延交房违约金61908元；2、二被告承担案件受理费。事实和理由：2010年11月30日，原告与被告恩施市人民检察院签订了《房屋拆迁安置补偿协议》。该合同约定原告同意将位于黄泥坝社区居委会、三孔桥社区居委会东风大道113号的现有房屋按照1:1.4的比例进行置换，置换房屋位于被告恩施市人民检察院新建小区住宿楼；被告恩施市人民检察院应于合同生效之日起24个月内（即2012年11月30日前）向原告交付还建房，逾期交付超过一年的。被告恩施市人民检察院按还建房总售价按月向原告支付3‰的违约金。2011年8月9日，恩施市国土资源局对涉案地块挂牌出让，并公示了“国有建设用地使用权挂牌出让须知”。该出让须知载明“因拟出让地块属恩施市人民检察院的片区改造，改造范围内涉及到对检察院片区单位和住户的拆迁还建，故竞买人竞得该地块土地使用权后，须按以下要求执行；……4、检察院完成了地块内的前期拆建安置工作，上述还建房和回购房的面积、楼层、套型、建设标准、过渡费等按检察院与被拆迁户签订的合同执行”。2012年3月21日，被告万佳公司通过竞标购得涉案地块并与恩施市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，在合同中被告万佳公司针对房屋安置补偿事宜作出了与恩施市国土资源局“国有建设用地使用权挂牌出让须知”内容一致的承诺，被告万佳公司实际成为《房屋拆迁安置补偿协议》的履约主体。根据《房屋拆迁安置补偿协议》的规定，被告万佳公司应于2012年11月30日前交房，而实际上被告万佳公司于2014年10月28日才交房，已构成违约。被告万佳公司违反《房屋拆迁安置补偿协议》，应当按照合同的约定承担违约责任，即被告万佳公司应当从2013年11月30日起至2014年10月28日止按还建房销售价按月支付3‰的违约金。
经审理查明，2010年11月30日，被告恩施市人民检察院（甲方）与原告赵某某（乙方）签订了《房屋拆迁安置补偿协议》。协议约定临时安置过渡费27000元（27个月）。“甲方同意对乙方将现有房屋实行1∶1.4比例进行置换，房屋位于检察院新建小区住宿楼，建筑面积469平方米，“甲方向乙方交付还建房的时间为本合同生效之日起24个月，若迟延交付，甲方按原月过渡费基数增加20%向乙方支付过渡费。若迟延一年仍未交付，开发商应按还建房总销售价按月向被拆迁人支付3‰的违约金”。2011年8月9日恩施市国土资源局对涉案地块挂牌出让，并公示了“国有建设用地使用权挂牌出让须知”（以下简称：出让须知）。出让须知载明：“因拟出让地块属恩施市人民检察院的片区改造，改造范围内涉及到对检察院片区单位和住户的拆迁还建，故竞买人竞得该地块土地使用权后，须按以下要求执行：。4、检察院参与完成了地块内的前期拆迁安置工作，上述还建房和回购房的面积、楼层、套型、建设标准、过渡费等按检察院与被拆迁户签订的合同执行。”。22011年9月8日被告万佳公司竞得案涉土地，并与恩施市国土资源局签订了成交确认书。2012年3月21日被告万佳公司与恩施市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同补充条款中载明：“4、还建房和回购房的面积、楼层、套型、建设标准、过渡费等按检察院与被拆迁户签订的合同执行。”“（二）备注1、本宗地于2011年9月8日挂牌出让，因接市纪委暂缓办理相关手续需对该宗地出让过程进行调查核实的通知，我局未能在成交后10个工作日内签订《国有建设用地使用权出让合同》。2、根据市纪委《关于对恩施市人民检察院干警宿舍地块竞拍举报情况的调查意见》和市检察院《专题研究我院片区改造相关问题的会议纪要》对出让结果的调查认定意见，出让人才与受让人签订《国有建设用地使用权出让合同》”。2014年9月20日，被告万佳公司发出办理交房手续通知，开始陆续向被拆迁户交付还建房。因被告万佳公司未能如期交付还建房，在约定的交房时间届临后原告按照1200元/月的标准领取了22个月的过渡费共计26400元，此款系被告万佳公司支付。
另查明，被告万佳公司出售夷水仙居3号楼1单元902号房屋的单价为4300元/平方米，出售2号楼2单元804号房屋的单价为4075.54元/平方米。

本院认为，本案的焦点为：一、被告万佳公司是否构成拆迁安置补偿协议的主体；二、被告万佳公司、恩施市人民检察院是否承担违约责任；三、违约金的计算方式。
焦点一，本院认为，2011年8月9日恩施市国土资源局对案涉地块挂牌出让，并公示了“出让须知”，载明：“因拟出让地块属恩施市人民检察院的片区改造，改造范围内涉及到对检察院片区单位和住户的拆迁还建，故竞买人竞得该地块土地使用权后，须按以下要求执行：。4、检察院参与完成了地块内的前期拆迁安置工作，上述还建房和回购房的面积、楼层、套型、建设标准、过渡费等按检察院与被拆迁户签订的合同执行。”。根据上述约定，案涉地块的出让是附带条件的，被告万佳公司在明知的情况下，通过竞标竞得案涉地块的使用权，被告万佳公司应当受到出让须知的约束；且被告万佳公司与恩施市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中亦约定“还建房和回购房的面积、楼层、套型、建设标准、过渡费等按检察院与被拆迁户签订的合同执行。”因此被告万佳公司作为涉案地块的开发商和建设者，是被告恩施市人民检察院与原告赵某某签订的《房屋拆迁安置补偿协议》权利义务的继受者，被告恩施市人民检察院与原告赵某某之间的权力义务已转移至被告万佳公司，被告万佳公司应当全面履行恩施市人民检察院与赵某某签订的拆迁安置补偿协议；再者，被告万佳公司已支付了原告赵某某的过渡费，履行了涉案《房屋拆迁安置补偿协议》的部分义务。故被告万佳公司是涉案拆迁安置补偿协议的主体，其关于“拆迁还建安置补偿合同的签订主体及合同的相对人不是被告万佳公司，而是恩施市人民检察院”的辩解意见不能成立，本院不予支持。关
关于焦点二，根据《房屋拆迁安置补偿协议》“甲方向乙方交付还建房的时间为本合同生效之日起24个月，若迟延交付，甲方按原月过渡费基数增加20%向乙方支付过渡费。若迟延一年仍未交付，开发商应按还建房总销售价按月向被拆迁人支付3‰的违约金”的约定，被告万佳公司应于2012年11月30日前交房，其实际于2014年9月20日交房，违反了双方之间的约定，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。因被告恩施市人民检察院与原告赵某某之间的权力义务已转移至被告万佳公司，故被告恩施市人民检察院不承担违约责任。本案中，被告万佳公司迟延交房共计22个月，其中2012年12月至2013年12月被告万佳公司应当按原月过渡费基数增加20%承担违约责任，2013年12月至交房时应当承担按应还建房总销售价按月向被拆迁人支付3‰的违约金。2012年12月之后原告已经按照1200元/月领取了22个月的过渡费共计26400元。因此被告万佳公司还应当从2013年12月起至交房之日即2014年9月20日按应还建房总销售价按月支付3‰的违约金。被告万佳公司已经支付的2013年12月以后的过渡费可以从中抵扣。
关于焦点三，因应还建房总销售价双方约定不明，且事后未达成一致意见。根据合同法第六十一、六十二条的规定，应还建房面积根据双方的合同条款能够确定为469平方米。对于应还建房总销售价原告主张按照房屋单价4000元/平方米乘以房屋总面积计算，参照被告万佳公司出售夷水仙居非还建房的价格，原告主张按照4000元/平方米的价格计算较为合理。因此被告万佳公司应承担的违约金为469平方米×4000元×3‰×10个月=56280元。被告万佳公司多支付的10个月的过渡费12000元应当从中抵扣，抵扣后被告万佳公司还应当向原告支付违约金44280元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》民事诉讼法第六十四条、第一百四十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零二条的规定，判决如下：

一、被告恩某某万佳房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内向原告赵某某支付违约金44280元。
二、驳回原告赵某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1348元，由原告赵某某负担384元，被告恩某某万佳房地产开发有限责任公司负担964元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩某某中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　唐桂生 审　判　员　　李红兵 人民陪审员　　徐中赋

书记员：李德方