赵某常与黄某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：赵某常，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住浙江省杭州市。
　　委托诉讼代理人：何昕亚，上海市福隆律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：黄某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住江苏省启东市。
　　委托诉讼代理人：李雯，上海市尚伟律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)赵某常与被告(反诉原告)黄某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人何昕亚、被告(反诉原告)黄某某及其委托诉讼代理人李雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　赵某常向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的租赁关系于2018年5月31日解除；2.判令被告立即腾空搬离位于上海市徐汇区建华路5、7、9号的租赁房屋，并将上述房屋返还给原告；3.判令被告支付房屋使用费，自2018年7月1日起至实际交付之日止，按1,232.88元/日的标准进行支付；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月9日,赵某常与黄某某签订《房屋租赁合同》，约定赵某常将上海市徐汇区建华路XXX号、XXX号、XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)租赁给黄某某使用，租赁期自2017年6月1日起至2018年5月31日止，年租金195,000元，先付后用，按季支付。同时，黄某某向赵某常支付保证金10,000元。赵某常、黄某某的租赁合作始于2008年，考虑到双方之间一直存在的合作关系，故赵某常一直以低于市场价的租金标准将系争房屋出租给黄某某。2018年5月租赁期届满时，赵某常询问黄某某是否续租，并告知其将按450,000元/年的标准收取租金，黄某某拒绝续签合同。赵某常遂告知黄某某，若不再续约，到期将不再出租系争房屋，希望黄某某到期搬离，同时，赵某常开始寻找新的承租人。租赁合同到期后，黄某某拒不搬离系争房屋，也拒不支付房屋使用费，经多次协商后未果，故原告提起上述诉请。
　　黄某某辩称，黄某某自2005年4月起租赁系争房屋，作为得华超市经营使用。起初租赁合同三年一签，自2012年开始租赁合同一年一签。后因合作时间较长，亦存在未签订租赁合同的情况。双方最后一份租赁合同签订于2017年4月9日，租赁期自2017年6月1日起至2018年5月31日止，年租金为195,000元，按季支付。租赁期间，赵某常委托汪某某(音译)收取租金。2015年开始，租金存在先用后付的情况。2018年6月，黄某某支付了2018年4月至6月的租金，赵某常出具了收款收据，双方对继续履行原租赁合同均无异议。2018年7月，汪向黄某某收取2018年7月至9月的租金48,750元，但黄某某提出要求续签一年的租赁合同并要求提供租金收据或发票，汪当时并未收取2018年7月至9月的租金。2018年9月中旬，赵某常至系争房屋，提出年租金调整至450,000元。因租金涨幅过大，黄某某要求继续协商。2018年10月19日下午，赵某常集结二十余人至系争房屋门口，用榔头打砸玻璃门及橱窗，黄某某遂报警。在派出所处理期间，赵某常方再一次将系争房屋玻璃门及橱窗全部砸坏，并剪断电线，导致近玻璃橱窗处货架及商品、立式空调及电脑等被砸坏，冰箱内冷冻货物受损。此后，因系争房屋没有外墙玻璃保护，部分商品被盗，为此黄某某聘请三名保安日夜看管，额外支付工资每月15,000元。因赵某常的上述行为致使黄某某无法在系争房屋内正常经营，利润受损。虽然租赁期至2018年5月31日，但考虑到双方长期的租赁关系及合作惯例，以及赵某常实际已经收取租金至2018年6月的事实，双方已经以行为对建立新一年的租赁关系进行了确认，原租赁合同继续有效。赵某常在租赁期间提出不合理的租金涨幅要求，构成违约。同时，赵某常的过激行为，客观上给黄某某造成了损失，理应承担相应的赔偿责任。赵某常赔偿后，同意搬离系争房屋。同意按照每月16,250元的标准支付自2018年7月1日起至2018年10月18日止的租金。
　　基于上述事实，黄某某向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告返还租房保证金10,000元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告104,178.7元，其中空调6,800元、收款机9,780元、玻璃门及橱窗12,000元、装修损失7,000元、广告牌5,000元、损坏产品金额4,464.8元、冷冻产品货损16,624.9元、过期食品损失42,509元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告聘请保安人员3人工资，从2018年10月19日起，按每月15,000元，要求支付到搬离之日止；4.判令反诉被告赔偿反诉原告经营损失112,000元，从2018年10月19日至2019年4月18日，按照每月18,000元；5.反诉诉讼费用由反诉被告承担。
　　赵某常辩称，同意返还租赁保证金，但应先抵扣黄某某应支付的款项。黄某某主张的损失全部不予认可，租赁合同到期后，赵某常即已口头告知黄某某不再续租，要求其限期搬离。汪某某亦告知黄某某房屋租金要涨。根据租赁合同之约定，搬离期限为10天，承租人超过该期间仍未搬离的视为放弃相应物品的所有权，由出租人处理。赵某常敲玻璃及剪断电线，是因为新的承租人要安装卷帘门，重新装修。若如黄某某所述赵某常集结二十余人，公安机关肯定会立案侦查。现公安机关认为本次纠纷系租赁纠纷，让黄某某支付租金后搬走，但是黄某某不肯搬离，还坚持要求赵某常给钱，双方无法协商。赵某常方并未动系争房屋内的任何货物。双方虽然很早就建立了租赁关系，租金标准低于市场价，但不代表赵某常无权按照市场价重新签订租赁合同，并将系争房屋出租给愿意支付相应对价的主体。黄某某聘请保安人员的支出，与本案无关。租赁合同到期后，黄某某自认于2018年9月便收到赵某常涨租金的通知，应当了解相应的经营风险，但经营损失中有很多货物的进货时间都发生在2018年9月以后，对经营损失不予认可。
　　本院经审理认定事实如下：赵某常为系争房屋的所有权人。
　　2005年4月1日，赵某常与黄某某就系争房屋签订房屋租赁合同，用于开设便利购物店。合同签订后，黄某某向赵某常支付保证金10,000元。租赁期间届满后，双方多次续约。2017年4月9日，赵某常(甲方、出租方)与黄某某(乙方、承租方)续签《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作营业房使用，租期1年，从2017年6月1日起至2018年5月31日止。年租金195,000元。本合同自签订之日起，乙方应向甲方交付保证金10,000元整(不计息)。以后乙方每次向甲方交付租金日，定于3个月交付甲方48,750元整，先付后用。乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负迟延交租的责任，乙方如果拖欠租金达五天，甲方有权解除合同，收回房屋使用权。租赁期满，乙方需凭有关物业验收及证明和已支付最后一期公用事业费账单，向甲方领保证金。租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件，搬迁后十日内房屋里如有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。租赁期间，系争房屋租金由赵某常雇佣的员工汪国成(音译)代为收取，并出具收据。租赁期间届满后，赵某常与黄某某未签订续租合同。2018年6月，汪某向黄某某收取了2018年4月至6月的租金。审理中，赵某常称其于租赁期间届满后曾口头告知黄某某到期不再续租，要求其按期搬离。黄某某则称2018年9月中旬，赵某常首次提出年租金标准调整至450,000元，黄某某提出异议，因双方就租金标准未能协商一致，自2018年7月起黄某某未再支付租金。
　　2018年10月19日，赵某常找人将系争房屋外立面广告牌砸坏、临街一侧全部玻璃橱窗砸碎，并剪断系争房屋内的电线，致临窗一侧的货架及部分物品受损，后冷藏、冷冻货物变质。黄某某遂报警，双方至派出所协商赔偿事宜，未果。因系争房屋玻璃橱窗全部被砸碎，黄某某以红白蓝雨篷布临时遮档。
　　2019年1月3日，赵某常曾就黄某某拒不返还系争房屋及欠付租金等费用报警。
　　2019年3月，赵某常就本案提起诉讼。
　　审理中，2019年5月25日，赵某常收回系争房屋。
　　以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有上海市房地产权证、房屋租赁合同、收据、营业执照、照片、上海公安局案(事)件接报回执单、情况说明等证据证实，本院予以认定。
　　审理中，黄某某为证明其受损情况及经营损失，提供了如下证据：1.空调收据(日期：2015年6月21日)，载明3匹奥克斯KFR-70LW/3P，金额6,800元；2.收银机发票(日期：2005年8月4日)，海信300收款机金额8,900元，SRAM卡-PCI金额800元，色带4个金额80元，共计9,780元；3.受损及变质商品统计表，包括农夫果园(瓶装)、农夫山泉(瓶装)、王老吉凉茶(瓶装)、莎娃鸡尾酒(瓶装)、可口可乐(瓶装)等，总价值4,464.8元；4.变质冷冻商品统计表，包括冷饮、雪糕及水饺、汤圆、火腿等冷冻食品，总价值16,624.9元；5.过期商品损失统计表，陈列商品的到期日基本上在2018年11月以后，总价值42,509元；6.员工身份证复印件及工资收款收据，显示2019年3月，支付宋某1、宋某2、姚某某三名员工5个月工资共计75,000元，黄某某称打砸事件后考虑到系争房屋的防盗安全问题，聘请该三名员工为安保人员；7.收银机的销售额截图，显示2017年10月1日至2018年9月30日期间销售金额为2,257,024.8元；8.装修收据(日期：2005年6月15日)，收款事由包括外立面广告牌5,000元、橱窗玻璃12,000元等；9.进货单据，时间跨度从2018年1月至2019年2月。对此，赵某常不予认可，空调收据显示的购置时间与现场照片中显示的空调使用后状态不符。收银机发票显示的购置时间系2005年，使用至今已折旧完毕。黄某某自制的统计表真实性、合法性、关联性均不予认可，受损物品包含塑料瓶、罐包装制品等，即使倾倒亦不会损坏；过期产品的到期日在租赁合同期间届满后甚至2019年到期，该损失与赵某常无关；安保人员工资亦与赵某常无关；经营损失应以税收缴纳相关凭证为计算依据。黄某某装修玻璃橱窗、外立面广告牌等费用，根据租赁合同之约定，由其自行承担，与赵某常无关。黄某某提供的进货单据，大部分时间均在2018年5月租赁期间届满之后，相应的经营风险应由其自行负担。
　　审理中，赵某常申请对系争房屋的租金及使用费标准进行评估，后因其认为评估成本过高、无评估必要，撤回了申请。赵某常认为，因有新的承租人愿意以年租金450,000元租赁系争房屋，并签订了新的租赁合同，故其按照该租金标准向黄某某主张房屋使用费。黄某某对此不予认可，上述租金标准系赵某常的单方陈述，租赁合同无法体现实际履行情况。
　　本院认为，法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，赵某常与黄某某的租赁合同于2018年5月31日到期，黄某某继续使用系争房屋，赵某常亦按照原租赁合同租金标准向黄某某收取2018年6月租金，故赵某常与黄某某构成不定期租赁关系。审理中，赵某常称其在租赁合同到期后便口头告知黄某某不再续约，并要求其及时搬离，但未提供证据佐证。黄某某自认，2018年9月中旬，赵某常提出调整年租金标准至450,000元，较原年租金标准195,000元大幅上涨。结合现有证据，在双方协商租金尚未达成合意，且赵某常并未通知黄某某解除租赁关系的情况下，赵某常在2018年10月19日找人采取打砸等暴力措施，破坏系争房屋的广告牌、玻璃橱窗，并剪断电线，致使系争房屋及屋内的财物受损并存在防盗安全隐患等，该暴力行为明显违背合同目的，不应受到法律保护。本院认为，赵某常以上述行为，中断了租赁合同继续履行的可能性，故双方的租赁关系于2018年10月19日解除。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。诉讼中，赵某常与黄某某已于2019年5月25日就系争房屋进行交接，赵某常确认收回系争房屋，故其要求返还系争房屋之诉讼请求，本院不再处理。黄某某作为承租人，应当按照原租金标准向赵某常支付正常使用系争房屋期间，自2018年7月1日起至2018年10月19日止的租金59,301元。2018年10月19日之后，黄某某原本应在合理期限内向赵某常返还系争房屋，但至2019年5月25日，黄某某才返还系争房屋。结合黄某某提供的进货单据显示2018年10月19日后至2019年2月便利购物店存在进货记录，无法排除黄某某仍有经营行为，故该段期间房屋使用费支付义务不能完全免除。考虑到赵某常的不当行为致使黄某某无法正常使用系争房屋以及系争房屋内财物处于不安全状态等因素，本院按照原租金标准酌情减少70%计算房屋使用费，黄某某应按原租金标准的30%向赵某常支付2018年10月20日起至2019年5月25日止的房屋使用费共计34,940元。另，赵某常应当就其非法暴力行为给黄某某造成的经济损失承担赔偿责任，但是本院认为黄某某能够提供的各项损失证据不够充分，且总金额过高，本院综合合同履行情况、过错责任、损失及折旧因素，以及黄某某作为经营者应当合理预见租赁合同随时解除可能造成的经营风险、突发情况后应及时采取合理的止损措施等，酌情判处赔偿金额。黄某某主张的安保人员工资，并不属于2018年10月19日事件的直接损失，本院难以支持。黄某某向赵某常支付10,000元保证金，现合同解除，其要求赵某常返还，赵某常同意返还但要求与黄某某应支付款项相抵扣，于法不悖，本院予以准许。
　　综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：
　　一、赵某常与黄某某之间就上海市徐汇区建华路XXX号、XXX号、XXX号的租赁关系于2018年10月19日解除；
　　二、黄某某于本判决生效之日起十五日内向赵某常支付自2018年7月1日起至2018年10月19日止的租金59,301元；
　　三、黄某某于本判决生效之日起十五日内向赵某常支付自2018年10月20日起至2019年5月25日止的房屋使用费34,940元；
　　四、赵某常于本判决生效之日起十五日内向黄某某返还保证金10,000元；
　　五、赵某常于本判决生效之日起十五日内赔偿黄某某损失30,000元；
　　六、驳回黄某某的其余反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计2,337.5元，由赵某常负担1,358.5元，黄某某负担979元；反诉案件受理费2,773元，由赵某常负担392元，黄某某负担2,381元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：袁  欣

书记员：卜雯婷