赵某亮与牡丹江新世纪房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告赵某亮，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区，户籍地黑龙江省尚志市一面坡镇。
委托代理人张培军，黑龙江鑫鼎律师事务所律师。
委托代理人赵兴涛，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区。
被告牡丹江新世纪房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区兴隆镇中乜河1号楼北侧，组织机构代码证74443585-9。
委托代理人王占云，男，牡丹江新世纪房地产开发有限公司法律顾问，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区。

原告赵某亮与被告牡丹江新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法由审判员马莹独任审判，于2016年4月25日公开开庭进行了审理。原告赵某亮及其委托代理人张培军、赵兴涛、被告新世纪房地产公司的委托代理人王占云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为：因被告对此份证据的形式要件没有异议，故本院对此份证据的形式要件予以确认。该份证据能够证明原、被告于2011年8月26日签订商品房买卖合同，双方约定原告以每平米4491元的价格、总价款416765元在被告处购买坐落于牡丹江市东安区乌苏里路西、兴隆街北的百好花园X幢X单元XXXXXX号、建筑面积92.80平方米的房屋，双方在合同第八条约定，房屋交付时间为2011年12月31日前，合同第九条第二项约定被告逾期交付房屋超过30日之后买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，按照已付房款的日万分之五支付违约金，本院对此事实予以确认。
证据二，购房发票一份。意在证明：原告已经按照合同规定向被告一次性交付全部房款416765元，履行了合同的全部付款义务。
被告新世纪房地产公司对此份证据没有异议。
本院认为：此份证据能够证明原告向被告交付了全部购房款的事实，本院对此予以确认。
被告新世纪房地产公司为支持其主张，向法庭举证如下：
证据一，被告对聚浪公司作出的处罚决定书一份。意在证明：商品房买卖合同中关于逾期交房违约责任的约定不是被告的真实意思表示，是聚浪公司业务人员在制定模板时有误。
原告赵某亮对此份证据有异议，认为：聚浪公司和被告有业务往来即委托关系。如果按被告所述违约金万分之五是聚浪公司的计算错误，在各种房产销售合同中没有公司能提出万分之0.5的违约金。被告与聚浪公司有利益往来，罚款是否是真实的无法证实。无法证实被告叙述的商品房销售合同的万分之五不是真实的意思表示，万分之五是原、被告双方在签订合同时的真实意思表示。
本院认为：被告提供的此份证据只能证明被告与聚浪公司之间的法律关系，与本案无关，故本院对被告提供的此份证据在本案中不予采信。
证据二，绿地集团牡丹江置业有限公司商品房销售合同一份、牡丹江世茂新城房地产开发有限公司商品房销售合同一份、牡丹江市洪达世嘉房地产开发有限公司商品房销售合同一份。意在证明：牡丹江市区房地产开发企业关于逾期交房的违约责任的标准时日万分之一，牡丹江市同行业、同类问题的一般性标准是日万分之一。原、被告的合同逾期交房的违约标准过高。
原告赵某亮对此份证据有异议，认为其他开发单位、建筑单位签订的合同对被告本身与买受人签订的合同不同，因为双方在签订合同时不能因为被告的计算错误而影响原告的判断，双方在签订合同时是双方的真实意思表示，不存在误解和误差，当时就是这么约定的，而且该约定不违反法律规定。
本院认为：被告提供的此份证据能够证实上述房地产公司约定逾期交付房屋支付违约金的标准为日万分之一，故本院对此事实予以确认。
证据三，2012年6月8日牡丹江市价格认证中心出具的牡价鉴字[2012]第008号价格鉴定结论书一份。意在证明：原告所购买的百好花园小区同期、同地段、同类型的房屋租金价格为每月每平方米7元。
原告赵某亮对此份证据有异议，认为原告主张的价格不能用该鉴定结论书来认定，因为地段、房屋结构、时间长短等因素都决定房屋的租价，不能以此来证明原告的房屋租金是多少。
本院认为：此份证据系合法有效的书证，具有客观真实性，能够证实百好花园小区每月每平方米的房屋租金为7元的事实，故本院对此事实予以确认。
证据四，发票2张。意在证明：被告在2012年4月21日和4月24日两次通过邮寄的方式通知原告办理诉争房屋的入住手续，同时通知其在2012年5月5日办理入户手续。
原告赵某亮认为2012年5月5日通知属实，但是我们去取钥匙要求被告出具验收合格证，被告没有，手续不全，所以我们拒绝接收。
本院认为：此份证据能够证明被告通知原告于2012年5月5日到被告处办理入住手续的事实，本院对此事实予以确认。
根据双方当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2011年8月26日，原告赵某亮与被告新世纪房地产公司签订商品房买卖合同，合同约定：“……第三条：买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为X幢X单元XXXXXX号、建筑面积92.80平方米的房屋……第四条：计价与价款。按建筑面积计算该商品房单价为人民币4491元，总金额人民币416765元……第八条：交付期限。出卖人应当在2011年12月31日前，将商品房交付买受人使用……第九条：出卖人逾期交房的违约责任……（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金……”原告赵某亮于2011年12月20日向被告新世纪房地产公司共交纳购房款416765元。被告通知原告于2012年5月5日接收房屋，原告认为该房屋不符合接收条件故至今未接受房屋。
另查，牡丹江市价格认证中心出具牡价鉴字[2012]第008号鉴定结论书，结论为2011年11月至2012年6月，百好花园小区租金为每月每平方米7元。
再查，牡丹江市洪达世嘉房地产开发有限公司、牡丹江世茂新城房地产开发有限公司、上海绿地集团牡丹江置业有限公司的商品房买卖合同中约定的逾期交房的违约金均为日万分之一。
本院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。原告赵某亮已履行了合同义务，向被告新世纪房地产公司交纳了购房款，被告新世纪房地产公司具有按期交付房屋的合同义务，被告逾期交付房屋构成违约，应当承担给付原告违约金的违约责任。
关于违约金是否应当调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”我国合同法中所规定的违约金的性质是以补偿性为主、以惩罚性为辅、以担保性为实际效果。违约金既是对守约方因违约行为造成的损失给予补偿，亦是对违约方的违约行为的惩罚，所以违约金的立法初衷是合同当事人诚实守信履行合同，而这里的惩罚不能没有限度，不能因为违约方的一次过失而承受过于严重的惩罚，这也符合《中国人民共和国合同法》鼓励交易的立法本意，故法律赋予了当事人申请法院调整违约金的权利。本案中，原、被告双方约定，逾期交房违约金的标准为已交付房价款的日万分之五，原、被告约定的违约金过分高于原告的损失，被告可以请求人民法院对违约金进行调整。
关于如何确定违约金计算标准的问题。《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”据此，商品房买卖合同纠纷中衡量违约金的标准即违约损失的130%。本案中，被告的违约行为是逾期交付房屋，而给原告造成的损失就是逾期期间的房租损失。原告主张其损失较高但并无有效证据证实。被告提交的价格认证部门对争议房屋所处地段房屋租赁费的认证结论，根据该结论双方当事人约定的购房款日万之五的违约金，明显高于原告租金损失的130%，按照被告自愿承担的日万分之一的违约金的标准，亦高于原告租金损失的130%，故本院确定以被告自愿承担的日万分之一的标准作为逾期交付房屋违约金的计算标准。被告抗辩涉诉房屋已经通过了设计、施工、监理、勘测单位的验收，符合交付条件，通知原告接收房屋，但原告拒绝接收房屋。原告未接收房屋系其扩大损失，对此，本院认为，《建设工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。故房屋验收的范围，应当依照当事人合同约定和法律的强制性规定。本案中当事人约定，应当交付验收合格的房屋，因此交付的房屋除经工程质量验收合格后，还应在消防等方面不存在影响使用的障碍。2012年5月5日被告通知原告交房时，消防未经过验收，至今未向本院提供证据证明消防工程经过验收，故涉诉房屋不具备合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。原告未接收房屋符合法律规定。
原告主张自2012年1月31日起至2014年10月31日期间的逾期交房违约金，共计1004天，故本院确定被告按日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金41843.21元（416765元×1?×1004天），本院对此数额予以支持，超过部分不予保护。原告主张的租房费用3.6万元，未向本院提供证据予以支持，且被告承担的逾期交房违约金即用于填补原告房屋租金的损失，并本院确认的数额高于原告实际主张的租金数额，故对原告主张逾期交房违约金外另行主张房屋租金的费用本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》的第十六条、《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，判决如下：

一、被告牡丹江新世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告赵某亮2012年1月31日至2014年10月31日期间的逾期交付房屋违约金人民币41843.21元；
二、驳回原告赵某亮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6107元，减半收取3053.50元，由原告赵某亮负担人民币2205.50元，被告牡丹江新世纪房地产开发有限公司负担人民币848元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审判员　　马莹

书记员：季媛