赵某农村信用联社股份有限公司与李某某、潘某租赁合同纠纷一审民事判决书

赵某农村信用联社股份有限公司
胡伯良（河北来仪律师事务所）
李某某
潘某
史占伟（河北冠宇律师事务所）

原告赵某农村信用联社股份有限公司，住所地:石家庄市赵某永通路101号。
法定代表人杨永峰，该公司董事长。
机构代码70096751-1。
委托代理人胡伯良，河北来仪律师事务所律师。
被告李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住赵某。
被告潘某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住赵某。
委托代理人:史占伟，河北冠宇律师事务所律师。
原告赵某农村信用联社股份有限公司与被告李某某、潘某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。
原告委托代理人胡伯良、被告潘某委托代理人史占伟，到庭参加诉讼，被告李某某经本院合法传唤，无正当理由，没有到庭，本案现已审理终结。
原告诉称，一，原告与被告李某某于2012年8月28日签订了编号为（赵某联社）农信循环借字（2012）第13532012825741号借款合同及编号为（赵某联社）农信高抵字（2012）第13532012652360号的最高额抵押合同，被告李某某用其自有房产对合同进行了抵押担保，且在房管局做了抵押登记。
最高额抵押合同第七条第一款规定“未经乙方书面同意，甲方不得以任何方式处分抵押财产，包括但不限于放弃、出租（包括原租赁合同到期后续租）、赠予、转让、出资、重复、担保、迁移、改为公益用途、与其他添加附件或改建、分割。
”该条件目的在于保护原告的抵押权，而抵押权的设立又是为了保护原告债权的实现，在原告债权未有效实现实现之前，被告应当恪守合同约定的义务，按照约定保护好抵押物，但是被告却在未得到原告书面同意的情况下，擅自将抵押物出租给他人，在抵押物上私自设置其他权利，其行为已经严重违反了合同所约定，已经只是抵押物流拍一次，对原告的执行拍卖造成了严重的阻碍。
二、赵某人民法院（2015）赵民二初字第00095号民事判决书判决原告对被告李某某设定的抵押物（本案中冷库）依法享有优先受偿权，且该判决已经生效进入执行程序。
在原告就被告的抵押物实现抵押权之前，被告擅自处分抵押物的行为严重阻碍了原告抵押权的实现，被告之间的租赁行为系无效行为。
综上，请求法院维护原告的合法权益，依法判令被告李某某与潘某签订冷库租赁合同无效。
被告李某某未到庭，未答辩。
被告潘某辩称，1、我与李某某在2015年3月15日签订冷库租赁合同，期限为5年，2015年5月1日至2020年4月30日，租金20万元每年，双方约定，在2015年4月底前由被告潘某向被告李某某支付租金80万元，被告李某某将冷库交给被告潘某使用，2015年7月底之前，剩余20万元租赁费由被告潘某全部打到被告李某某账户，请求法院确认二被告的合同合法有效。
2、原告所诉，被告李某某在原告处贷款时，将该冷库抵押给原告，潘某对此不知情，被告潘某是善意取得租赁权的第三方，故被告潘某与被告李某某签订的冷库租赁合同应继续履行。
为维护我的合法权益，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
本院认为，原告与被告李某某签订的最高额抵押合同是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，应为有效合同。
该合同效力及双方的权利义务以被赵某人民法院（2015）赵民二初字第00095号生效的判决书所确定，虽然二被告签订的冷库租赁合同是双方当事人的真实意思表示，但该合同所确立的合同关系不能对抗已登记的抵押权，且被告潘某提供的已向被告李某某交纳100万元租赁费的证据，不能证明系被告潘某为租赁涉案标的物而交纳的租赁费，故被告潘某辩称该涉案标的物为善意所得的理由不能成立，二被告所签订的租赁合同违反相关法律规定，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条  、《中华人民共和国合同法》第五十二条  之规定，判决如下:
被告李某某与被告潘某所签订的冷库租赁合同无效。
案件受理费160元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。

本院认为，原告与被告李某某签订的最高额抵押合同是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，应为有效合同。

该合同效力及双方的权利义务以被赵某人民法院（2015）赵民二初字第00095号生效的判决书所确定，虽然二被告签订的冷库租赁合同是双方当事人的真实意思表示，但该合同所确立的合同关系不能对抗已登记的抵押权，且被告潘某提供的已向被告李某某交纳100万元租赁费的证据，不能证明系被告潘某为租赁涉案标的物而交纳的租赁费，故被告潘某辩称该涉案标的物为善意所得的理由不能成立，二被告所签订的租赁合同违反相关法律规定，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条  、《中华人民共和国合同法》第五十二条  之规定，判决如下:
被告李某某与被告潘某所签订的冷库租赁合同无效。
案件受理费160元，由二被告负担。

审判长：邢洪波

书记员：陈建力