赵某某与李某某定金合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）赵某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，农民。
委托代理人孙双印，黑龙江羿洪刚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，工人。
委托代理人李欣旺，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，公务员。

上诉人赵某某因与被上诉人李某某定金合同纠纷一案，不服大庆市大同区人民法院（2013）同民初字第287号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人委托代理人孙双印与被上诉人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年8月20日，原、被告达成“收据”一份，内容为被告收一个买大同区紫玉花园4号楼2单元201室订金10000元，楼房全款336000元，剩余房款于2013年9月20日前付清。如被告违约，双倍违约订金，原告违约，订金不予返还。被告欲出售的房屋系被告从开发商处购得的商品房，采用公积金贷款方式付款，公积金首付金额63865元，尾款公积金贷款金额为130000元。该房屋在庭审结束前无产权证。原告以“签订收据后得知被告的房屋存在贷款未还清以及无产权证的问题”为由，认为合同无法履行，未在2013年9月20日与被告履行给付剩余房款的行为。
原审认为，归纳本案争议焦点为：1、原、被告所签订收据的性质；2、被告所售房屋贷款未还清以及没有产权证是否构成被告违约。对于第一个争议焦点，即原、被告所签订“收据”的性质问题，原审法院认为，原、被告所签订“收据”，根据其内容“如被告违约，双倍违约订金，原告违约，订金不予返还。”可以认定原、被告所成的“订金”具有定金性质。原、被告实际签订的是一份定金合同。对于第二个争议焦点，即被告所售房屋贷款未还清以及没有产权证是否构成被告违约的问题，本院认为，被告欲售房屋虽然没有产权证书，但是根据被告所举证的商品房买卖合同可以认定被告对该套房屋系合法取得，享有支配权和处分权。无法律禁止性规定没有产权证明就不能进行二手房买卖，原告所述被告无产权证就构成违约不成立；被告的房屋存在银行贷款未还清问题，所售房屋的抵押权人为银行，但抵押期间，及时未事先征得抵押权人的同意，被告也可以向原告转让房屋，故原告所述楼房存在贷款问题就构成根本违约不成立；原告因认识错误，而没有在规定时间内履行给付剩余房款的义务而未与被告签订主合同，且原、被告预定的定金数额未超过主合同标的额的20%，其无权要求返还定金，故对原告的诉讼请求，原审法院不予支持。判决：驳回原告赵某某的诉讼请求。
二审查明的事实与一审查明事实一致。

本院认为，上诉人与被上诉人在收据中约定“如被告违约，双倍违约订金，原告违约，订金不予返还”，是双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方应按约定履行各自义务。至于涉案房屋未办理产权登记是否导致合同无效的问题，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，未办理产权登记并不影响合同生效，根据新法优于旧法，在适用法律方面本案应适用《中华人民共和国物权法》相关规定为宜；且《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的不得转让”中权属证书并不特指房屋产权证，具体到本案中，涉案房屋系被上诉人李某某合法购买，并办理了公积金贷款，依据购房合同等证明材料可以确认涉案房屋的权属，未办理产权登记并不影响其合法占有处分，亦不影响合同的成立与生效。上诉人主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人赵某某负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　张智源 审　判　员　　陈　丽 代理审判员　　王鹏渤

书记员：张和平