赵某某、张某某等与泊头市泊信商厦有限公司占有物返还纠纷一审民事判决书

原告赵某某。
原告张某某。
二原告委托代理人唐沂军，北京京创律师事务所律师。
被告泊头市泊信商厦有限公司，住所地泊头市解放西路。
法定代表人高学智，职务：总经理。
委托代理人王文超，河北理苑律师事务所律师。

赵某某、张某某军与泊头市泊信商厦有限公司占有物返还纠纷一案，本院于二〇一五年四月十日受理后，依法组成合议庭，于二〇一五年五月十三日公开开庭进行审理，原告赵某某及其委托代理人唐沂军，被告委托代理人王文超均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘艳杰、田现军诉称，2009年，原告购买河北莲花房地产开发有限公司开发的位于泊头市解放西路的东美购物中心B8号商铺，建筑面积25.830平方米，总价款为185000元。2011年办理房屋产权证。2009年8月，原告与泊头市东美商业有限公司签订《商铺租赁合同》，约定将原告所拥有的商铺租赁给东美公司作为商业用途使用，租期自2009年10月1日至2014年9月30日，该合同已到期。2014年9月原告与被告协商续租事宜未能达成协议。此后，原告发现早在2010年9月，河北莲花房地产开发有限公司与被告签订租赁协议，将整栋商厦租赁给被告经营管理至今。被告未经原告同意占用原告商铺进行商业经营，侵犯了原告合法权益。要求判令被告立即搬出并腾空原告位于泊头市东美购物中心B8号商铺；判令被告向原告支付该商铺的占用费，自2014年10月1日起至实际搬出日止（计算方式：每日占用费为购买该商铺总价款的20%除以365日）；本案诉讼费由被告负担。
被告泊头市泊信商厦有限公司辩称，一、原告不享有占有物返还的请求权，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。
第一占有物返还请求权须有占有物被侵夺。侵夺，指非基于占有人的意思而排除占有人对物的事实上的管领力。但是答辩人并不存在侵夺的事实。首先答辩人租赁该房产具有合法的理由，原告在购买房产时与河北莲花房地产开发有限公司的商品房买卖合同中明确约定“买受人必须服从商场统一经营，统一管理”，因此原告买房时其权利就是受到限制的。该商场就是要从事经营的商业地产。所有事务均由商场统一处理。其次需要说明的是商厦总建筑面积33000平方米，莲花地产约20000余平方米，泊信商厦4455平方米，200余名业主6820.48平方米。原告在购买其持有的房产之后，与当时的东美公司签订了五年的租赁合同。但是东美公司经营不善，经营一年多即破产。当时有多名业主多次到市政府上访告状，当时作为大业主的莲花地产招商引资找到泊信商厦，当时泊信商厦注资购买4455平方米，而后成立泊信商厦。就是在如此困难的情况下，泊信商厦与作为大业主的莲花地产签订整体租赁该商厦20年的租赁合同。在当时情况下莲花地产向答辩人说明其出售的房产已经约定由商场统一管理，统一经营。作为大业主的莲花地产有权利按共有人三分之二多数的共有人身份签订租赁合同。当时同样拥有商厦4000余平方米的泊信商厦也同意该商厦整体租赁，以保护大多数人的利益。在此情况下签订的整体租赁合同是合法有效的。之后泊信商厦履行了各业主与东美公司的租赁合同。之后答辩人考虑到各小业主会对整体出租等事宜提出异议，随后各业主签订《业主公约》和﹤﹤承诺书﹥﹥，在两份文书中重申了商场统一管理、统一经营的理念，认可了由大业主负责商场的整体出租事宜，在此框架下重新签订的租赁协议要确保各业主的最大利益。因此在法律层面所有业主对于莲花地产整体出租是予以认可的。最后说明一下各业主的利益问题。首先各小业主与东美公司的第一期租赁合同中各小业主未受到任何任何损失。但是作为大业主的莲花地产作出很大牺牲。咱们算一笔账商厦总建筑面积32000平方米，莲花地产约20000余平方米，泊信商厦4455平方米，200余名业主6820.48平方米，按着第一期合同，最后的年租金是收益百分之十，按着当时均价计算每平方米8000元计算，商场总价值在两亿六千万左右，年需要租金两千六百万左右，而各小业主的租金占到四百九十万左右，那么作为大业主的莲花地产和泊信商厦得不到大家取得的租金，所以各位小业主如果能保证其要求的占用费让所有业主得到均等利益，那么同样是业主的答辩人愿意让别人去经营，我们愿意每年得到三百多万的租金。通过几次与业主代表的接触，根本不可能保护我们大业主的权益。所以现有条件续约是对所有业主最大利益的保护。
第二各业主的诉讼就是对业主公约和承诺书的违约，给商场造成的损失及给各其他已经续约业主造成的损失应由原告承担赔偿责任。在原告签署的《业主公约》第二条明确规定“在任何时候，各业主均不得以房屋所有人为由行任何不利于商场声誉、形象、统一规划以及影响其他商户经营的行为”。原告的诉讼行为明确违反该约定，而且现在已经有仅200名业主与商厦续约。因此给商厦造成的声誉营业等损失应该由原告承担责任，答辩人及其他各业主对此保留诉权。
二、答辩人不是本案的适格主体，请求依法裁定驳回原告的起诉。答辩人与各业主续约仅是受莲花地产的委托所实行的行为，续约不成的后果应该由莲花地产承担。在答辩人与莲花地产签订的租赁合同第2.3条中明确约定是由莲花地产负责与各业主续约，续约不成由莲花地产负责。同样2014年莲花地产出具委托书再次说明该情况。
三、原告不是本案适格主体，原告等签署的业主公约和承诺书已经自己放弃通过诉讼途径解决纠纷，否则其只能构成违约。
综合以上情况，因此请人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求或者裁定驳回其起诉。
经审理查明，2009年原告购买河北莲花房地产开发有限公司开发的位于泊头市解放西路的东美购物中心B8号商铺，建筑面积25.830平方米，总价款185000元，该合同附件四补充协议注明“买受人必须服从商场统一经营，统一管理”。2011年办理泊房权证字第××号房屋产权证。2009年8月，原告与泊头市东美商业有限公司签订《商铺租赁合同》，约定将原告所拥有的位于东美购物中心B8号商铺租赁给东美公司作为商业用途使用，租期自2009年10月1日至2014年9月30日。泊头市东美商业有限公司开业一年左右即倒闭。作为泊头市东美商业有限公司的母公司河北莲花房地产开发有限公司招商泊头市泊信商厦有限公司入注原泊头市东美购物中心。被告泊头市泊信商厦有限公司同时购买该购物中心楼房4455平方米产权。2010年9月25日河北莲花房地产开发有限公司作为出租方与被告签订房屋租赁合同，将包括原告及其它产权人拥有小部分产权的楼房在内的整体商厦出租给被告用于商业经营，租赁期限20年。至此，原告的商铺一直由被告实际占有使用，2014年9月30日前应由泊头市东美商业有限公司给付的租金也由被告实际支付给原告。2012年5月4日，被告与原告签订业主公约，规定：“一、为了商场的整体利益，各业主应自觉服从商场管理和统一安排，在任何时候，其店铺和场地的经营权均由商场视整体经营情况进行自主调配，各业主不得干涉或提出异议。二、在任何时候，各业主均不得以房屋所有人为由行任何不利于商场声誉、形象、统一规划以及其他商户经营的行为。三、商场与各业主的租赁协议期满前30日内，双方重新签订租赁协议，商场享有无条件的优先承租权，各业主为了双方的共同利益，实现共赢，应积极予以配合。四、由大业主负责商场的整体出租事宜，在此框架下重新签订的租赁协议要确保各业主的最大利益。”同时作为业主的原告也出具承诺书，承诺“本人完全同意并自愿遵守《业主公约》，并同意承担违反本公约的相应责任。”上述事实有原告提交房产证、原告与泊头市东美商业有限公司签订的租赁合同和被告提交的原告购买河北莲花房地产开发有限公司开发的位于泊头市解放西路东美购物中心B8号商铺买卖合同、原、被告签订的《业主公约》、原告对被告的承诺书及河北莲花房地产开发有限公司与被告签订的整体商厦租赁合同为据。被告对原告提交的证据无异议。原告对被告提交的证据真实性无异议，对关联性有异议，不能证明被告的主张。
另查明，被告泊头市泊信商厦有限公司现租赁经营整栋楼房，建筑面积33000平方米，其中河北莲花房地产开发有限公司占22000余平方米，被告占4455平方米，包括原告在内的217名业主占6820.48平方米。有被告提交的房屋产权证为据。原告对被告提交的产权证无异议。

本院认为，本案系侵权之诉，原告作为本案诉争商铺的所有权人起诉实际占有其房屋的被告，双方诉讼主体均适格。根据《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”。本案诉争的商铺原告虽然拥有所有权，但该商铺并非自己独立存在，而是依附于整个商厦大楼的一平面部分，自己无法独立使用，且在原告购买商铺时合同上即有“买受人必须服从商场统一经营、统一管理”的约定。原、被告签订的《业主公约》也更进一步明确：“为商场的整体利益，各业主应自觉服从商场管理和统一安排，在任何时候，各业主均不得以房屋所有人为由行任何不利于商场声誉、形象、统一规划以及影响其它商户经营的行为”，而且明确约定：“由大业主负责商场的整体出租事宜”。购房合同及《业主公约》的约定是为保护全体业主的利益，不违反法律规定，合法有效。就本案所涉整个商厦大楼而言，河北莲花房地产开发有限公司及泊头市泊信商厦占有80%以上的产权人份额，另外，217户业主中也有绝大部分与被告签订了租赁合同。参照《物权法》相关规定，处分共有财产应按占份额三分之二以上的共有人意见办理。因此，原告要求被告搬出并腾空商铺，势必会影响整个商厦及占有绝大多数产权份额的业主的利益，同时也违背占有份额三分之二以上产权人的意愿，本院不予支持。原告要求被告每年按商铺总价款的20%给付占用费，缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第九十七条之规定，判决如下：

驳回原告的诉讼请求。
案件受理费200元，由原告负担。
如不服本判决，可判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。

审判长 刘锡和审判员 宋学亮
人民陪审员 常青

书记员： 许娟