赵某某与上海松江圣路易士休闲俱乐部有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：赵某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：陈晓华，上海海业韬律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：钟勇，上海海业韬律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海松江圣路易士休闲俱乐部有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：蔡耀宗，董事长。
　　委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：万树祥，上海龙元律师事务所律师。
　　第三人：潘友良，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：陈晓华，上海海业韬律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：钟勇，上海海业韬律师事务所律师。
　　第三人：谭真，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市松江区。
　　原告赵某某诉被告上海松江圣路易士休闲俱乐部有限公司(以下简称“圣路易士公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理后，依法适用简易程序处理，后被告向本院提出反诉，本院受理后于本诉合并处理，并于2017年7月24日、2017年9月22日公开开庭进行了审理。诉讼中，因案情复杂，本案转为适用普通程序，并依法追加案外人潘友良、谭真作为第三人参加诉讼，后于2018年1月22日、2018年5月22日、2018年9月27日再次公开开庭进行了审理。经双方当事人同意并报院长批准，本案简易程序延长审限三个月。原告(反诉被告)赵某某的委托诉讼代理人钟勇到庭参加了五次庭审，原告(反诉被告)赵某某的委托诉讼代理人陈晓华到庭参加了第一、二、三、五次庭审，被告(反诉原告)圣路易士公司的委托诉讼代理人杨生泉到庭参加了第一、二、四次庭审，被告(反诉原告)圣路易士公司的前委托诉讼代理人何煦、委托诉讼代理人万树祥分别到庭参加了第三、五次庭审。第三人潘友良的委托诉讼代理人陈晓华、钟勇到庭参加了第三、四、五次庭审。本案现已审理终结。
　　原告赵某某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》；2、被告返还已付保证金100,000元；3、被告返还已付租金120,750元；4、被告支付原告装修损失332,185元；5、被告支付原告招商损失303,000元；6、被告支付原告逾期利益损失500,000元。诉讼中，原告将其第3项诉讼请求并更为：被告返还已付租金509,083元(包括2016年11月份的租金92,750元，2016年12月1日开始的租金8,000元和案外人邵林支付给被告的408,333元)。事实和理由：被告从房屋所有人处租赁上海市松江区泗泾镇江川路XXX弄XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)，并取得了对外转租的权利，后被告将该房屋出租给原告。原、被告于2014年5月4人签订了《上海市商铺租赁合同》，后又于2015年6月4日重新签订了《上海市房屋租赁合同》。原告租赁该房屋后，对房屋进行了装修、对外招租、日常维修、支付水电费等，并依约支付被告房租共计300多万元。现因被告欠付房屋所有人的房租导致房屋所有人解除了与被告之前签订的房屋租赁合同，并经过法院判决确认。因被告交付给原告的房屋已经不能实现原告租赁合同的目的，因此原告要求解除与被告签订的《上海市房屋租赁合同》。且因被告原因导致房屋租赁合同无法继续履行，因此原告有权要求被告支付原告的装修损失、招商损失、预期利益损失等。
　　被告圣路易士公司辩称：同意原告的诉请1，不同意原告的其余诉请。原告至今仍欠付被告的租金，2016年11月30日之前欠付了29.2万元，2016年12月1日之后也没再付过，对于原告陈述的多付的三笔租金都不认可。被告早于原告提出了解除合同的诉请，被告反诉状送达原告之日即为合同解除之日。
　　同时，被告圣路易士公司向本院提出反诉请求：1、解除原被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》；2、判令原告搬离并返还位于上海市松江区泗泾镇江川北路XXX弄XXX号的房屋；3、判令原告支付2016年11月30日之前欠付的租金29.2万元；4、判令原告支付自2016年12月1日至房屋实际返还之日止的租金(按年租金116.8万元为基数计算)。诉讼中，被告撤回了其第2项诉讼请求，并变更其第四项诉讼请求为：原告支付自2016年12月1日至2017年6月22日的租金652800元(按年租金116.8万元的标准计算)。事实和理由：2015年6月4日，原、被告之间补签订了涉及涉案房屋的《上海市房屋租赁合同》，租赁期限自2014年12月1日起至2019年11月30日。合同对于租金标准、支付方式、违约责任等均进行了约定。上述合同履行期间，原告尚欠被告2016年11月30日之前的租金29.2万元，自2016年12月1日起至今也未支付任何租金。为此被告提出如上反诉请求，请求法院支持。
　　原告赵某某针对被告圣路易士公司的反诉辩称：对于被告主张的解除合同，请法院依法判决；对于被告主张的2016年11月30日之前欠付的租金，原告并不欠付，相反，还多付了2.8万元，原告曾经通过案外人谭真支付给被告2016年第四季度的租金30万元，还向被告的债权人潘友良支付过30万元，应当抵作租金；对于2016年12月1日之后的租金，原告不同意支付，被告与房屋产权人的判决生效后，原告不能再正常占有使用房屋了，也无法再向次承租人收取租金，被告既然无法提供房屋供原告租赁使用，就无权收取使用费。
　　第三人潘友良述称，同意原告赵某某的陈述意见。其与原告赵某某、被告圣路易士公司的法定代表人蔡耀宗是朋友，此前潘友良与蔡耀宗经口头约定，将圣路易士夜总会的股权以150万元的价格转让给了蔡耀宗，蔡耀宗已经支付了120万元，尚余30万元一直没有支付。后因赵某某从蔡耀宗处租了肯德基的门面，潘友良就告知赵某某给其30万元的租金，潘友良并打电话给蔡耀宗说还欠自己的30万元股权转让款，不要一码事归一码事，反正自己拿到30万元就可以了，赵某某也同意了；本来说要办个走账的手续，但蔡耀宗不愿意办也就没有走账，其意思是一个公司一个事，要求将钱打到公司账上，潘友良是无所谓；后赵某某委托陈磊直接向潘友良支付了30万元用作被告向潘友良的还款，原告从应付被告的租金中扣除30万元，30万元中转账支付了24万元，其中14万元直接转给了潘友良，10万元转给了案外人陈某，陈某再给了潘友良，另外现金支付了6万元。
　　第三人谭真述称：其与原告系朋友关系，也是原告的合伙人陈磊的同学，原告承租涉案房屋后委托谭真对外招揽商户，并支付给其中介费，前后分六次共现金支付了303,000元；2016年12月16日，谭真通过银行转账支付给案外人盛某某的30万元是帮助原告支付给被告的2016年第四季度的租金，盛某某是被告法定代表人蔡耀宗的老婆，谭真对于原告向被告主张结算该笔款项没有异议，自己也不会再另行主张。
　　经审理查明：案外人张建春、厉丽芬是涉案房屋的登记权利人，该房屋建筑面积为561.59平方米。
　　2015年4月14日，张建春、厉丽芬作为甲方，被告圣路易士公司作为乙方，双方签订了《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积为561.59平方米，房屋用途为营业用房，房屋类型为二层楼房，出租时为毛坯房；租赁期限自2014年12月1日起至2019年11月30日止；乙方在租赁期间，甲方同意乙方部分转租，但不得将该房屋整体转租给他人。房屋租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。
　　2014年5月14日，被告圣路易士公司作为出租方(甲方)、案外人陈磊作为承租方(乙方)，双方签订了《上海市商铺租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，该房屋建筑面积为561平方米；甲方于2014年5月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2014年5月1日起至2014年10月31日止；甲、乙双方约定，该房屋租赁期间租金共计54万元，其中34万元为本协议租赁期内应付租金，剩余20万元应付租金可延迟至下个租赁期支付，如果本协议所约定的店铺房屋租赁期满，乙方继续租赁的，则乙方剩余应付的20万元可抵扣为甲方使用现有过道面积约100平方米的使用费，过道使用费按照每年4万元计费，该剩余20万元共计可抵扣五年，即至2019年10月31日止；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金5万元。商铺租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。
　　2015年6月4日，被告圣路易士公司作为出租方(甲方)、原告赵某某作为承租方(乙方)，双方签订了《上海市房屋租赁合同》一份，合同第1.1条约定，甲方将坐落于上海市松江区泗泾镇江川路XXX弄XXX号房屋出租给乙方，该房屋建筑面积约为461.59平方米(不包含上海松江圣路易士休闲俱乐部有限公司一楼大厅通道)，房屋用途为营业用房，房屋类型为二层楼房，出租时为毛坯房；合同第3.1条约定，甲方于2014年11月16日前向乙方交付该房屋(半个月为免租期)，房屋租赁期自2014年12月1日起至2019年11月30日止；合同第4.1条约定，甲、乙双方约定，第一年该房屋租金为106万元，第二年该房屋租金为111.3万元，第三年该房屋租金为116.8万元，第四年该房屋租金为122.7万元，第五年该房屋租金为128.8万元；合同第4.2条约定，乙方支付租金的方式为四个月为一期，先支付后使用，租金应当在第一个月前10日支付，每逾期一日，则乙方需按日租金的1%支付违约金，乙方分租的每个商铺都必须和甲方签订房屋租赁合同，每期的房租由各承租户打入指定的账户，多退少补(各承租户的房租不足本期房租时，由乙方承担不足的房租)；合同第5.1条约定，甲、已双方约定，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金10万元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，如发生乙方违约，甲方可在收取的保证金中直接扣除违约金；乙方收取租金账号为：盛某某，工商银行松江支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX(此卡已挂失，以最新卡号为准)；乙方在租赁期内，甲方同意乙方进行转租，但不得将该房屋整体转租给他人；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同：……(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；……(六)乙方逾期支付当期租金超过30日的。房屋租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。
　　上述合同签订后，原告已全额支付被告自2014年12月1日至2015年11月30日的租金106万元(含邵林支付给被告的租金35万元)，涉案合同押金99,966元。至于自2015年12月1日至2016年11月30日的租金111.3万元,原告陈述其已经支付了1,529,333元，被告仅认可其中的821,000元，对于被告与邵林合同项下的408,333元以及原告支付至潘友良处的30万元不予认可，不同意抵扣涉案合同项下的租金。对于2016年12月1日至2017年6月22日的租金，原告认可被告应当支付，但被告不同意支付。
　　另查明，2014年8月20日，陈磊作为出租方(甲方)、邵林作为承租方(乙方)，双方签订了《上海市商铺租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，甲方于2014年8月21日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期限自2014年8月21日至2019年8月20日止，从8月21日至9月5日为装修期，租金从9月6日开始计算；该房屋租赁期限每年租金为70万元，其中租金支付为六个月一次，金额为35万元，租金前三年不变，从第四年开始每两年递增8%；租赁保证金为58,333元。商铺租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。
　　2015年4月21日，被告圣路易士公司作为出租方(甲方)、案外人邵林作为承租方(乙方)，双方签订了《上海市房屋转租合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市松江区泗泾镇江川路XXX弄XXX号一楼，该房屋建筑面积为180平方米，房屋用途为营业用房；甲方于2014年7月21日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2014年7月21日起至2019年8月20日止；甲、乙双方约定，2014年7月21日起至2017年8月20日每年租金70万元，2014年7月21日至2014年9月5日是免租期，乙方须于2014年9月6日前支付三个月租金，之后租金支付为每六个月一次，由乙方在每六个月开始之前的五日内交付给甲方；2017年8月21日起至2019年8月20日止，每年租金为756,000元；乙方须将租金汇入甲方指定的盛某某的账户；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金58,333元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。房屋转租合同还对其他相关事宜进行了约定。
　　上述合同签订后，圣路易士公司按约将涉案房屋交付邵林使用，邵林在该房屋处开办了个体工商户上海市松江区序丛饮食店，注册日期为2015年4月27日。2016年6月，邵林退出该租赁房屋，圣路易士公司将该房屋交还给原告另行对外出租。
　　2016年5月26日，原告赵某某作为出租方(甲方)、案外人余某作为承租方(乙方)，双方签订了《上海市商铺租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋建筑面积为561平方米；甲方于2016年6月10日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2016年6月10日起至2021年6月25日止，其中2016年6月10日至2016年6月25日为免租期。租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。
　　上述合同签订后，原告按约将涉案房屋交付余某使用，邵林在该房屋处开办了个体工商户上海市松江区晓彤服装店，注册日期为2016年6月27日。
　　2016年10月27日，本市第一中级人民法院出具(2016)沪01民终9727号民事判决书，该判决书查明本院于2016年7月22日作出(2016)沪0117民初7724号案件一审判决，认定被告圣路易士逾期不支付租金达到合同约定的解除条件，遂判令：一、张建春、厉丽芬与上海松江圣路易士休闲俱乐部有限公司于2015年4月14日签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年4月25日解除；二、上海松江圣路易士休闲俱乐部有限公司于判决生效之日起十日内返还张建春、厉丽芬位于上海市松江区泗泾镇江川北路XXX弄XXX号的房屋；三、上海松江圣路易士休闲俱乐部有限公司于判决生效之日起十日内支付张建春、厉丽芬2015年12月1日起至2016年4月25日止的租金447,232.75元；四、上海松江圣路易士休闲俱乐部有限公司于判决生效之日起十日内支付张建春、厉丽芬自2016年4月26日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(按照每日3,049.32元的标准计算)；五、上海松江圣路易士休闲俱乐部有限公司于判决生效之日起十日内支付张建春、厉丽芬违约金222,600元。后二审判令：驳回上诉，维持原判。该判决生效后，张建春、厉丽芬向法院申请了强制执行。
　　2017年1月10日，案外人余某、宋某某向原告赵某某发出《解除租赁合同通知函》一份，载明其从原告处承租的涉案房屋的产权人张建春、厉丽芬依据生效判决向其收取房屋并向法院申请了强制执行，故向原告发函通知解除双方的租赁合同，并要求原告返还租赁保证金。
　　2017年6月22日，原告在执行法官的主持下，将涉案房屋的钥匙全部返还给房屋产权人张建春、厉丽芬。
　　庭审中，原告向本院提交了《工程施工承包合同》、报价单、收据各三份以及装修图纸，证明原告将涉案房屋的拆除工程、装饰工程等发包给案外人上海晶帆装饰工程有限公司，支付了装修费用332,185元。被告则质证认为，真实性有异议，房屋是被告承租后装修好的，娱乐场所要重新装修的话必须向消防部门报批备案、重新验收，原告提交的证据不能达到证明目的，和本案没有关联性；原告提供的是平面图而非装修图纸，是被告当初装修并交给陈磊用的，后来交给原告，不存在原告装修问题。
　　庭审中，原告还提交了第三人谭真签字的中介费收据六份，证明其以现金方式支付了谭真中介费共计30.3万元，由谭真找客户租房子，双方没有签订合同。被告质证认为，真实性不认可，原告没有提供汇款凭证，且原告主张的已经支付的租金中有一笔30万是谭真支付，如果谭真和被告存在经济往来，谭真不应代原告支付给被告钱款，实际情况是租客直接找上门的，不需要中介。
　　庭审中，原告提交了录音资料、微信记录，陈磊的银行转账明细以及潘又良出具的收条等，证明被告欠潘友良30万元，要求原告直接将钱付给潘友良用于清偿债务，潘友良将30万元转到被告处，后又还给了潘友良，走了一个形式。被告则质证认为，不认可，不能达到原告的证明目的。
　　诉讼中，对于原告主张的自2015年10月21日至2016年6月10日被告与邵林合同项下七个月的租金408,333元，被告核实后答复法庭称，被告的法定代表人蔡耀宗确认未收到上述款项，至于盛继芳是否收到，蔡耀宗答复由于其夫妻关系存在矛盾，盛继芳至今未回复，无法核实，但蔡耀宗认为，即使邵林存在支付凭据，该款项也与本案没有关联性。
　　以上事实，有产权证、租赁合同、转账凭证、录音资料、民事判决书、工商登记资料、银行明细、执行笔录、微信记录、解除租赁合同通知、身份证复印件以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
　　本院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告所签租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现双方均同意解除租赁合同，于法不悖，本院予以支持。合同解除后，被告应当将已收取的押金99,966元返还原告。双方的争议焦点在于：1、哪一方的原因导致合同解除？2、双方应当各自承担何种义务或责任。
　　对于第一个争议焦点，被告主张原告拖欠2015年12月1日至2016年11月30日的租金292,000元，原告则辩称尚有邵林合同项下的租金408,333元、潘友良的30万元款项应予抵扣，本院认为，其一，根据原、被告的租赁合同约定，原告分租的承租人邵林与被告另行签订有租赁合同，且租金直接向被告支付，故该租赁范围内的租金应从原告应付的租金中扣除，且此前邵林的租金35万元也已进行了抵扣，被告对此并无异议，故原告的该项辩称理由成立，本院予以采纳。其二，原告虽主张潘友良收取的30万元款项应抵扣租金，但其并未提供充分证据证明被告与潘友良之间存在股权转让关系，且即便存在，根据潘友良的陈述，被告的法定代表人曾表示应该一码事归一码事，该笔30万元并没有完成走账，现被告对此也不予认可，原告可以另行主张，故对于原告的该项主张，本院不予采纳。综上，原告并不欠付被告的该期租金292,000元，反而多支付了租金408,333元-292,000元=116,333元。结合本案查明的事实，本市一中院于2016年10月即已作出生效判决，被告与案外人张建春、厉丽芬合同解除并应返还涉案房屋，故导致涉案合同解除的根本原因在于被告违约，致使原告的合同目的无法实现，被告应当承担相应的责任。
　　对于第二个争议焦点，合同解除后，原告应当将涉案房屋返还被告，因诉讼中房屋已经返还给产权人，被告也不再主张，故本院不再处理。对于原告主张的装修损失，根据双方合同约定，原告承租时为毛坯房，故其为自身或转租使用必然进行适当的装修，被告对于原告剩余租赁期内形成附合的装饰装修的残值损失应当进行赔偿，但考虑到原告仅向本院提交了装修合同、报价单、收据等，并未提交转账凭证，也未提交鉴定申请，且涉案房屋于2017年6月22日即已返还给产权人另作他用，现场已经无法甄别区分，故本院结合租赁期限、违约情形以及原、被告提供的在案证据，酌情确定被告赔偿原告装修损失20万元。至于原告主张的招商损失和预期利益损失，缺乏充分的证据予以证实，且超出了被告可预期的范围，本院不予支持。对于被告反诉主张的自2016年12月1日至2017年6月22日的租金652,800元，原告未将涉案房屋返还被告，应当支付相应的租赁费用，但考虑到被告所涉案件此前已经生效且进入执行程序，已经对原告的承租或转租使用产生实质性影响，租金应当予以减免，故本院酌情确定原告应向被告支付此阶段的租赁费用326,400元，扣除原告在2015年12月1日至2016年11月30日租赁年度多付的租金116,333元，原告还应支付被告租金210,067元。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条的规定，判决如下：
　　一、解除原告(反诉被告)赵某某与被告(反诉原告)上海松江圣路易士休闲俱乐部有限公司于2015年6月4日签订的《上海市房屋租赁合同》；
　　二、被告(反诉原告)上海松江圣路易士休闲俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)赵某某租赁保证金99,966元；
　　三、被告(反诉原告)上海松江圣路易士休闲俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)赵某某装修损失200,000元；
　　四、原告(反诉被告)赵某某于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海松江圣路易士休闲俱乐部有限公司自2016年12月1日至2017年6月22日的租金210,067元；
　　五、驳回原告(反诉被告)赵某某的其余诉讼请求；
　　六、驳回被告(反诉原告)上海松江圣路易士休闲俱乐部有限公司的其余反诉请求。
　　如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费22,800元，反诉案件受理费6,624元，合计诉讼费29,424元，由原告(反诉被告)赵某某负担22,126元(已付)，被告(反诉原告)上海松江圣路易士休闲俱乐部有限公司负担7,298元(已付2,880元，余款4,418元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：洪  飞

书记员：王燕华