赵某波、刘某某与牡丹江市北方建筑机械有限公司、李某、房某、牡丹江旭兴新型建筑材料有限公司执行异议案民事一审判决书

原告（执行案外人）：赵某波，男，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市东安区。原告（执行案外人）：刘某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市东安区。被告（申请执行人）：牡丹江市北方建筑机械有限公司，住所地牡丹江市爱民区自建街北站。法定代表人：钟金生，该公司经理。委托诉讼代理人潘龙，黑龙江张艳律师事务所律师。第三人（被执行人）：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市西安区。第三人（被执行人）：房某，女，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市东安区。第三人（被执行人）：牡丹江旭兴新型建筑材料有限公司，住所地西安区温春镇鹤大公路16号。

原告赵某波、刘某某诉被告牡丹江市北方建筑机械有限公司及第三人李某、房某、牡丹江旭兴新型建筑材料有限公司执行异议之诉纠纷一案中，本院于2017年3月20日受理后，依法组成合议庭于2017年5月8日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李道海，被告委托诉讼代理人潘龙到庭参加诉讼，第三人经合法传唤，无正当理由未参加诉讼。现本案已审理终结。原告赵某波、刘某某向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决停止对原告购买的登记在第三人李某名下，坐落在牡丹江市绿洲康城小区建筑面积为125.46平方米房屋的执行；2.诉讼费由被告及第三人共同负担。事实和理由：二原告系夫妻关系，2009年12月3日原告赵某波与第三人李某签订房屋买卖协议，李某将坐落于牡丹江市绿洲康城小区建筑面积为125.46平方米的房屋以55万元的价格出售给原告赵某波。原告赵某波按约定支付房款30万元，余款由原告赵某波代为李某偿还银行剩余贷款折抵。2009年12月17日第三人李某将涉案房屋交付原告，因银行贷款还款期限未界满，双方未办理产权变更登记手续。原告购房后对房屋进行了装修，并以原告名义交纳相关费用，对涉案房屋实际占有、使用和管理已有7年，期间第三人李某所欠银行贷款均由原告按期偿还，至消灭抵押权时止。原告得知所居住房屋被牡丹江市爱民区人民法院查封后，依法提出了案外人执行异议，法院作出（2017）黑1004执异X号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告认为，依据物权法第十五条规定，原告与李某签订的房屋买卖协议有效。依据物权法第一百九十一条规定，原告对涉案房产依法享有实体权利。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，法院应判决停止强制执行特定标的。综上，原告对涉案房产依法享有实体权利，足以阻却对涉案房产的执行，故依法提起民事诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辨称，法院执行行为及内容正确，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院认定如下：本院于2014年7月14日受理了牡丹江市北方建筑机械有限公司作为原告与被告李某、房某、牡丹江旭兴新型建筑材料有限公司买卖合同纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，本院于2014年9月25日作出（2014）爱商初字第X号民事调解书。一、被告李某、房某于2014年12月31日前给付原告货款365520元、违约金3万元；二、被告牡丹江旭兴新型建筑材料有限公司对货款365520元承担连带清偿责任。调解书于调解当日生效后，牡丹江市北方建筑机械有限公司作为申请执行人向本院申请执行，本院于2015年5月4日立案受理。2015年11月12日，本院作出（2015）爱执字第X号执行裁定，裁定将被执行人李某所有的坐落于牡丹江市东安区东五条路东沿江街南，建筑面积125.46平方米房屋；坐落于牡丹江市温春镇温春村，建筑面积166.50平方米房屋产籍予以查封。该裁定于2015年11月16日送达至牡丹江市房地产产权市场管理处。该裁定查封的坐落于牡丹江市东安区东五条路东沿江街南，建筑面积125.46平方米房屋系本案所涉房屋。对有争议的证据和事实，本院认证如下：对于原告提供的证据一，房屋买卖协议、交付30万元房款的收条及结婚证，证明原告夫妻二人于2009年12月3日与第三人李某签订房屋买卖协议，原告购买第三人李某所有的涉案房产价格为55万元，原告已支付购房款项30万元，余款25万元由原告代为第三人李某清偿银行债务，以消灭抵押权，该房屋买卖协议是双方真实意义表示，不违反国家法律法规的禁止性规定，并且已经完全履行。被告虽然认为该证据不能证明完全履行，且认为双方房屋买卖协议议定的房价较高，不符合当时市场价格行情。本院认为，被告未提出反面证据证明其不符合当时市场房价行情的相关证据，原告提交的房屋买卖协议结合履行该协议的第三人李某妻子房某收到原告购房款30万元的收条，能够证明买卖双方依约全面履行协议内容，本院对原告主张的证明内容予以确认。对于原告提供的证据二，牡丹江市新阳房地产开发公司与第三人李某签订的商品房买卖合同一份、中国工商银行股份有限公司牡丹江新华路支行（以下简称银行）与第三人李某签订的借款抵押担保合同一份、银行交易明细单三份及交易流水一份。证明第三人李某在向原告出售房屋之前，将涉诉房产在银行办理借款抵押，房屋出售原告后，第三人李某所欠银行借款，从第一笔开始均是由原告代为第三人李某偿还，应当视为原告已向第三人李某支付了全部购房款项。被告反驳认为，原告在执行异议审查环节自认尚有剩余贷款15万元未偿还，不能证明支付了全部款项。本院认为，该房屋系通过银行按揭贷款购买，原告作为第三人李某房屋购买人应按原贷款人，即第三人李某与贷款银行借款合同约定支付偿还借款，若如约定期限和额度偿还借款应为全面履行了支付房款义务，故原告主张全面履行协议之主张本院予以确认。对于原告提供的证据三，即银行的入户通知书一份及原告交纳供热费、电费、水费发票10张。证明原告购买的房屋于2009年12月11日办理了入户手续，自2009年起至2016年所有的采暖费用均由原告交纳的，证明原告对该房屋自2009年12月份起占有、使用至今。被告认为，该组证据能够证明原告代第三人李某交供热费，但不能证明原告实际占有使用该房屋。本院认为，入户通知说明贷款银行已向房屋开发单位支付了全部贷款，由出资人通知房屋购买人入住；原告自入户起交纳的供热费、电费、水费能够客观体现原告入户后日常生活的必要支出，能够证明实际占有并使用该房屋。被告及第三人未向本院提交证据。在本案审理期间，本院依法调取了第三人李某与中国工商银行股份有限公司牡丹江新华路支行于2009年11月16日在牡丹江市房地产产权市场管理处设立以涉案房屋予以抵押的登记审批表，该表体现本案所涉房屋抵押债权数额为25万元，抵押期间为2009年8月14日至2024年8月14日。执行异议审查期间，依原告的申请，本院调取了第三人李某的涉案房屋贷款档案及还贷情况。通过贷款档案及银行出具的“自营历史明细列表”显示第三人李某于2009年6月16日与牡丹江市新阳房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，购买了涉案房屋，并于2009年8月14日与中国工商银行股份有限公司牡丹江新华路支行签订个人购房借款/担保合同，贷款金额为25万元，贷款期限为180个月，利息及本金还款周期均为按月，贷款发放日为2009年12月11日，自2010年1月10日还款日起原告刘某某代第三人李某向贷款银行偿还房款，截止到2017年3月6日已还款86期，最后一期还款时间为2017年2月11日，贷款余额为150489.86元。

本院认为，本案的焦点问题为案外人的异议请求能否排除执行。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院查封的涉案房屋虽然登记在被执行人李某名下，但李某在入户前即2009年12月3日既将房屋卖与本案原告，并于2010年1月13日收取该房屋的预付款30万元，本案原告自2009年12月起交付供热费及其它居住该房屋的日常费用，说明已实际占有使用该房屋；原告虽未全部支付该房屋购买款项，是由于该房屋系通过银行按揭贷款购买，原告自始代第三人李某持续不断地依照第三人李某与贷款银行之间的贷款合同偿还借款，可以说明原告已依约履行了已发生的全部偿还义务，应视为已支付全部价款；因该房屋存在抵押银行贷款，不能过户登记到原告名下系非原告原因所致。综上所述，原告主张排除本院对该执行标的的执行理由成立，对原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：

不得执行第三人李某名下，坐落在牡丹江市绿洲康城小区建筑面积为125.46平方米房屋。案件受理费9300元，退回原告9200元，本院收取100元，由被告及第三人共同负担。