赤峰建设建筑（集团）有限责任公司与左某某、唐某凤某房地产开发有限公司执行异议之诉一审民事判决书

原告（申请执行人）：赤峰建设建筑集团）有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市新城区八家组团天义路东应昌街北综合办公楼01五层。
法定代表人：王庆林，公司董事长。
委托诉讼代理人：陈志，河北照海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张现超，河北照海律师事务所律师。
被告（案外人）：左某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住河北省遵化市。
被告（被执行人）：唐某凤某房地产开发有限公司（被执行人），住所地河北省唐某市路北区西窑电厂工房商业楼A段。
法定代表人：董庆柱，公司董事长。
委托诉讼代理人：董雅君，公司财务总监。

原告赤峰建设建筑集团）有限责任公司（以下简称赤建公司）与被告唐某凤某房地产开发有限公司（以下简称凤某公司）、左某某执行异议之诉一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月12日公开开庭进行了审理。原告赤建公司的委托诉讼代理人陈志、被告左某某、被告凤某公司的委托诉讼代理人董雅君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赤建公司向本院提出诉讼请求：1、判令许可对遵化市11-1-1701号房产的继续执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告就其与被告凤某公司建设工程合同纠纷一案依据（2016）冀8601执15号民事裁定书向石家庄市铁路运输法院申请了对位于遵化市11-1-1701号房产的拍卖。在石家庄铁路运输法院拍卖过程中，被告左某某提出执行异议，称拍卖的上述房产系其合法财产，要求停止对该房产的执行。石家庄铁路运输法院作出了（2017）冀8601执异44号执行裁定书，裁定中止对遵化市11-1-1701号房产的执行。原告认为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。原告申请执行的房产已经法院查封，说明房产产权就登记在被告凤某公司名下，且二被告采取伪造合同及收据的恶劣手段，并强行进入法院依法已经查封、扣押的房产内，强占房产，谎称房产已实际交付给被告，妄图以此来抗拒和逃避自己应尽的法律义务。因此，被告左某某不享有足以排除强制执行的权益。故对（2017）冀8601执异44号执行裁定书不服，特提起诉讼以维护原告的合法权益。
被告左某某辩称，2012年8月30日签的购房合同，购房发票在合同之前就开了，所以这个房子在查封之前就是我的了，不应该查封我的私人财产。
被告凤某公司辩称，我们凤某公司欠左某某钱，将房子抵押并出售给他。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年8月30日，左某某与凤某公司签订《商品房买卖合同》，该合同加盖有凤某公司印章并有其当时的法定代表人梅子杰签名。该合同约定了出卖人凤某公司与买受人左某某对遵化市11-1-1701号房产的基本情况信息。2012年5月7日，左某某向凤某公司支付了全部房款394329元、地下室款31680元。凤某公司向左某某出具了购房收据，并加盖有凤某公司财务专用章。凤某公司将房屋交付左某某占有使用。左某某还向遵化市建华物业管理有限公司支付了物业费1820元、装修保证金3000元、垃圾清运费1000元、电费周转金800元等费用，并已实际装修入住该房产。凤某公司因其自身原因未能为其业主办理房屋产权过户登记手续。
另查明，河北省高级人民法院在审理赤建公司与凤某公司建设工程合同纠纷一案中，根据赤建公司的财产保全申请，2013年7月30日作出（2013）冀民一初字第9号民事裁定，查封了凤某公司总计7600余万元的房产、财产及银行存款；2014年9月9日作出（2013）冀民一初字第9-1号民事裁定，查封了凤某公司107套房产（含本案争议房产）。2016年3月21日河北省高级人民法院作出（2016）冀执10号执行裁定，指定本院执行。根据赤建公司的续封申请，本院2016年4月5日作出（2016）冀8601执15号执行裁定，对凤某公司的107套房产进行了续行查封。2016年5月30日，本院裁定拍卖凤某公司位于遵化市的房产（含本案争议房产）。在执行过程中，案外人左某某提出案外人执行异议，左某某称，遵化市11-1-1701号房产系其合法财产，法院裁定对其拍卖存在错误，请求停止对该房产的执行，并提交了其与凤某公司签订的《商品房买卖合同》及房款交款收据等材料。本院于2017年2月20日作出（2017）冀8601执异14号执行裁定书，中止对遵化市11-1-1701号房产的执行。

本院认为，对于原告赤建公司所提申请对涉案《商品房买卖合同》及收据形成时间进行鉴定的意见，根据《最高人民法院司法行政装备管理局
》：对外委托文件制成时间鉴定时，应要求送检单位提供比对的样本，目前只有少数鉴定机构用多次鉴定法能鉴定三个月以内的制成文件；极个别公安部门的鉴定机构能鉴定六个月以内的制成文件，由于受各种客观因素的影响，送检鉴定的检出率不高。对此，人民法院的司法技术人员应对委托案件的鉴定条件和鉴定机构的资质、能力进行审查，对落款时间和怀疑时间超过六个月的，要求送检单位必须提供比对的样本。依据上述规定，本院认为，由于检材与样本在纸张、墨水、油墨、保存环境等方面的不同都会对鉴定结果产生决定性影响，而本案涉案证据的记载时间均在2012年，故涉案证据形成怀疑时间远超于六个月，不仅相关样本难于收集且鉴定难度巨大，结合上述规定及案件实际情况，本院决定对相关涉案材料不予鉴定，对原告的鉴定申请予以驳回。根据原告的起诉和被告的答辩，本案的主要争议焦点在于左某某对本案争议房产是否享有足以排除法院强制执行的权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于本案，首先，被告左某某与凤某公司于2012年8月30日所签订的《商品房买卖合同》对具体房号、总价款等均做了明确约定，并有出卖人签章及其法定代表人签字。左某某还提供了时间为2012年5月7日、载明房号和房款金额并加盖有凤某公司财务专用章的收款收据，证明凤某公司已经收受了遵化市11-1-1701号房产全部购房款，故左某某提供的《商品房买卖合同》合法有效。虽然法院查封本案争议房产的时间为2013年7月30日，但左某某与凤某公司签订购房合同的时间为2012年8月30日，故此可以认定，左某某与凤某公司签订购房合同的时间在法院查封该房产之前，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款”的条件。其次，左某某已于2012年向凤某公司支付了全部购房款，凤某公司已向左某某交付本案的争议房产，且左某某提交的物业费、装修保证金、垃圾清运费和电费周转金等收据及其提供的实际入住该房屋的照片亦能相互印证，证实左某某已实际入住并合法占有该房产，故左某某符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。第三、本案争议房产虽未办理过户登记，但系凤某公司拖欠税务部门税款，导致税务部门未给凤某公司开具所售房屋的税务局专用发票，使得凤某公司不能凭借该发票到房管部门对其所售房屋进行统一备案和过户，因此房产未办理过户登记非因左某某自身原因所致。
综上所述，左某某对本案争议房产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已支付全部价款，并在人民法院查封之前已合法占有该处房产，且非因其自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对争议房产享有能够排除执行的权利。因此，原告赤建公司请求判令许可对遵化市11-1-1701号房产继续执行的诉讼请求不符合相关法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用
的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：

驳回原告赤峰建设建筑集团）有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告赤峰建设建筑集团）有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。

审判长 张璐璐
审判员 冉小毅
人民陪审员 于浩

书记员： 尹云婷