赤峰建设建筑（集团）有限责任公司与何某某、唐某凤某房地产开发有限公司执行异议之诉一审民事判决书

原告（申请执行人）：赤峰建设建筑（集团）有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市新城区八家组团天义路东应昌街北综合办公楼01五层。
法定代表人：王庆林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈志，河北照海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张现超，河北照海律师事务所律师。
被告（案外人）：何某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住河北省遵化市。
被告（被执行人）：唐某凤某房地产开发有限公司，住所地河北省唐某市路北区西窑电厂工房商业楼A段。
法定代表人：董庆柱，该公司董事长。
委托诉讼代理人：董雅君，该公司财务总监。

原告赤峰建设建筑（集团）有限责任公司（以下简称赤建公司）与被告何某某、唐某凤某房地产开发有限公司（以下简称凤某公司）执行异议之诉一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赤建公司的委托诉讼代理人陈志、张现超，被告何某某，被告凤某公司的委托诉讼代理人董雅君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赤建公司向本院提出诉讼请求：1、判令许可对遵化市13号楼2单元2502号房产继续执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告就其与被告凤某公司建设工程合同纠纷一案依据（2016）冀8601执15号民事裁定书向石家庄市铁路运输法院申请了对位于遵化市13号楼2单元2502号房产的拍卖。在石家庄铁路运输法院拍卖过程中，被告何某某提出执行异议，称拍卖的上述房产系其合法财产，要求停止对该房产的执行。石家庄铁路运输法院作出了（2017）冀8601执异62号执行裁定书，裁定中止对遵化市13号楼2单元2502号房产的执行。原告认为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。原告申请执行的房产已经被法院查封，说明房产产权就登记在被告凤某公司名下，且二被告采取伪造合同及收据的恶劣手段，并强行进入法院依法已经查封、扣押的房产内，强占房产，谎称房产已实际交付给被告，妄图以此来抗拒和逃避自己应尽的法律义务。因此，被告何某某不享有足以排除强制执行的权益。故对（2017）冀8601执异62号执行裁定书不服，特提起诉讼以维护原告的合法权益。
被告何某某辩称，石家庄铁路运输法院执行裁定书事实清楚，适用法律正确，请依法维持原裁定，驳回原告的诉求。
被告凤某公司同被告何某某的答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2012年3月6日和16日，刘艳红与凤某公司分别签订了贷款协议，协议分别约定刘艳红将170万元、150万元借给凤某公司，借款期限分别至2013年3月5日和2013年3月15日，风辉公司以玫瑰园相应房产（含本案争议房产）作为抵押。双方还约定如果凤某公司不能到期偿还本息，凤某公司将抵押房产无条件交割给刘艳红。到达贷款期限后凤某公司没有偿还本息。后刘艳红因借何某某的钱无力偿还，双方协商一致将刘艳红所有的玫瑰园一区13号楼2单元2502号房产抵给何某某。2014年7月16日，何某某与凤某公司签订《商品房买卖合同》，该合同载明：出卖人为凤某公司，买受人为何某某，买受人所购房屋基本情况：河北省遵化市玫瑰园一区13号楼2单元2502室，建筑面积87.66平方米，每平方米4300元，总金额376938元，该合同具有出卖人签章和买受人签字。何某某已向凤某公司支付了全部房款及已支付维修基金，燃气费、房本工本费，水电费，装修保证金。凤某公司因拖欠税务局税款，致使其所售房屋均未能在税务局开具国家正规税票，故而未能在房管局办理统一备案，使得本案争议房屋未能办理房屋产权过户登记。
另查明，河北省高级人民法院在审理赤建公司与凤某公司建设工程合同纠纷一案中，根据赤建公司的财产保全申请，2013年7月30日作出（2013）冀民一初字第9号民事裁定，查封了凤某公司总计7600余万元的房产、财产及银行存款（含本案争议房产）；2014年9月9日作出（2013）冀民一初字第9-1号民事裁定，查封了凤某公司107套房产。2016年3月21日河北省高级人民法院作出（2016）冀执10号执行裁定，指定本院执行。根据赤建公司的续封申请，本院于2016年4月5日作出（2016）冀8601执15号执行裁定，对凤某公司的107套房产进行了续行查封。2016年5月30日，本院裁定拍卖凤某公司位于遵化市的房产（含本案争议房产）。在执行过程中，案外人何某某提出案外人执行异议，何某某称遵化市13号楼2单元2502号房产系其合法财产，法院裁定对其拍卖存在错误，请求停止对该房产的执行，并提交了其与凤某公司签订的《商品房买卖合同》及房款交款收据等材料。本院于2017年3月28日作出（2017）冀8601执异62号执行裁定书，中止对遵化市13号楼2单元2502号房产的执行。

本院认为，对于原告赤建公司所提申请对涉案《商品房买卖合同》及收据形成时间进行鉴定的意见，根据《最高人民法院司法行政装备管理局
》：对外委托文件制成时间鉴定时，应要求送检单位提供比对的样本，目前只有少数鉴定机构用多次鉴定法能鉴定三个月以内的制成文件；极个别公安部门的鉴定机构能鉴定六个月以内的制成文件，由于受各种客观因素的影响，送检鉴定的检出率不高。对此，人民法院的司法技术人员应对委托案件的鉴定条件和鉴定机构的资质、能力进行审查，对落款时间和怀疑时间超过六个月的，要求送检单位必须提供比对的样本。依据上述规定，本院认为，由于检材与样本在纸张、墨水、油墨、保存环境等方面的不同都会对鉴定结果产生决定性影响，而本案涉案证据的记载时间分别在2012年和2014年，故涉案证据形成怀疑时间远超于六个月，不仅相关样本难于收集且鉴定难度巨大，结合上述规定及案件实际情况，本院决定对相关涉案材料不予鉴定，对原告的鉴定申请予以驳回。根据原告的起诉和被告的答辩，本案的主要争议焦点是何某某对本案争议房产是否享有足以排除法院强制执行的权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，首先，被告何某某与被告凤某公司所签的《商品房买卖合同》对具体房号、总价、付款方式等均做了明确约定，并有出卖人签章和买受人签字。何某某还提供了时间为2014年7月16日、载明房号和房款金额并加盖有凤某公司发票专用章的收款收据，证明凤某公司已经按照约定收受了全部购房款，故该《商品房买卖合同》合法有效。虽然2014年7月16日，何某某才与凤某公司签订书面买卖合同并已支付全部价款，但该房产实于2013年3月因凤某公司无力偿还本息已归刘艳红所有，后刘艳红因欠何某某的钱遂将涉案房产抵给何某某，故此可以认定符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款”的条件。其次，何某某已于2014年7月16日与凤某公司签订书面买卖合同并已支付全部价款、交纳了维修基金收据，燃气费、房本工本费收据，水电费收据，装修保证金，以上证据证实何某某同时取得了该房产的所有权并合法实际占有了该房产，符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。第三、本案争议房产未办理过户登记，凤某公司当庭陈述何某某多次催促过凤某公司，但因凤某公司拖欠税务部门税款，导致税务部门未给凤某公司开具所售房屋的税务局专用发票，使得凤某公司不能凭借该发票到房管部门对其所售房屋进行统一备案和过户，因此房产未办理过户登记非因何某某自身原因所致。综上所述，何某某对本案争议房产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已支付全部价款，并在人民法院查封之前已合法占有该处房产，且非因其自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对争议房产享有能够排除执行的权利。因此，原告赤建公司请求判令许可对遵化市13号楼2单元2502号房产继续执行的诉讼请求不符合相关法律规定，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用
的解释》第三百一十一条、第三百一十三条的规定，判决如下：

驳回原告赤峰建设建筑集团）有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告赤峰建设建筑集团）有限责任公司负担（已缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。

审判长 张璐璐
审判员 冉小毅
代理审判员 于浩

书记员： 尹云婷