赤壁市新纺纺织实业有限公司诉宋海洋租赁合同纠纷民事判决书

赤壁市新纺纺织实业有限公司
雷敬元
刘薇（湖北文喆律师事务所）
宋海洋
湖北源鑫蒲纺纺织科技有限公司
周雅蕾（湖北君泽律师事务所）

原告赤壁市新纺纺织实业有限公司（下称新纺公司）。
委托代理人雷敬元，新纺公司职员。
委托代理人刘薇，湖北文喆律师事务所律师。
被告宋海洋。
第三人湖北源鑫蒲纺纺织科技有限公司（下称源鑫公司）。
委托代理人周雅蕾，湖北君泽律师事务所律师。
本院于2015年7月15日立案受理原告新纺公司与被告宋海洋及第三人源鑫公司租赁合同纠纷一案后，依法由审判员王新亚独任审判，于2015年8月18日和9月22日二次公开开庭审理了本案。原告新纺公司的委托代理人雷敬元、刘薇，被告宋海洋，第三人源鑫公司的委托代理人周雅蕾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新纺公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据:
证据1，原、被告及第三人身份证明文件一组，拟证明当事人均系本案适格诉讼主体。
证据2，租赁合同一份，拟证明原、被告间形成合法的租赁合同关系。
证据3，《工厂土地和房产转让合同》一份，拟证明原告受让取得涉案租赁厂房的所有权，为涉案租赁合同的新的出租人。
证据4，房屋和土地权属证明文件一组，拟结合证据3证明原告已合法取得涉案厂房所有权的事实。
证据5，照片一组，拟证明被告拒交租金，却继续占用原告厂房的事实。
被告宋海洋辩称，我与第三人源鑫公司签订了租赁合同后，源鑫公司将租赁资产转让给了原告。我不清楚该向他们那一方缴纳租金。2014年和2015年，并无任何人向我催缴租金。并且，我承租的厂房在原告厂区之内，其安全保卫工作由第三人和原告负责。承租期间，我的机械设备被盗，第三人源鑫公司应当承担责任。因此，第三人或原告应当对我做出赔偿，我才缴纳下欠租金。请求依法驳回原告诉讼请求。
被告宋海洋为支持其抗辩理由，向本院提交了与第三人源鑫公司签订的租赁合同一份，拟证明与第三人之间存在的租赁合同关系，同时证明其承租的厂房位于原告厂区之内的事实。
在本案审理过程中，被告宋海洋申请本院依职权调取赤壁市公安局荆泉分局讯问笔录一份，拟以该证据证明其所租赁厂房于2014年3月14日发生机械设备被盗的事实。
第三人源鑫公司述称，源鑫公司包括厂房和土地等资产已转让给原告新纺公司。根据“买卖不破租赁”的民事租赁原则，我公司在与被告宋海洋所签租赁合同的权利义务，已由原告承受。因此，原、被告间的租赁合同纠纷，与我公司无关。
第三人源鑫公司未向本院提交证据。
经庭审质证，被告宋海洋、第三人源鑫公司对原告新纺公司提交的全部证据均不持异议。对上述证据，本院予以采信。
对被告宋海洋提交的租赁合同，原告新纺公司及第三人源鑫公司不持异议，本院对该证据予以采信。
原告新纺公司及第三人源鑫公司对赤壁市公安局荆泉分局询问笔录的合法性不持异议，但均认为该证据不能证明被告机械设备被盗的真实情况，亦不能独立证明该被盗事件与原告和第三人责任间的关联性，不能作为有效证据使用。
对当事人提出异议的该份证据，本院认为，公安机关所做询问笔录，只能证明被告宋海洋于2014年3月4日向公安机关作被盗报案的事实，不能证明其机械设备被盗的真实情况，亦不能证明其被盗与原告及第三人间存在的责任关联性。因此，对该证据，本院不予采信。
本院认为，原告新纺公司与第三人源鑫公司所签《工厂土地房产转让合同》，第三人源鑫公司与被告宋海洋所签《租赁合同》，其内容不违反国家强制性法律规定，均为有效合同。原告与第三人签订《工厂土地房产转让合同》后，不仅发生合同标的物所有权人地位的变更，原告亦同时取得出租人地位，对第三人源鑫公司在与被告宋海洋所签《租赁合同》中的权利义务进行概括承受。由此，原告新纺公司作为新的出租人与被告宋海洋间基于原《租赁合同》形成租赁合同关系，被告宋海洋负有向原告新纺公司缴纳租金的合同义务。被告宋海洋现有证据不能证明其被盗损失情况，也不能证明其租赁厂房机械设备被盗与原告新纺公司及第三人源鑫公司的安保责任间存在的因果关系，故对被告宋海洋提出的因其被盗而拒缴租金的抗辩主张，本院不予支持。其拒交租金的行为，导致原告新纺公司的合同目的不能实现，构成根本性的违约。因此，对原告新纺公司提出的解除与被告宋海洋间租赁合同关系，被告宋海洋支付下欠租金的诉讼请求，本院予以支持。原告新纺公司提出的要求被告宋海洋偿付延迟履行金的诉讼请求不明确、具体，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条  第一款  ，第九十四条  第（四）项  ，第九十七条  ，第二百二十九条  之规定，判决如下:
一、解除原告新纺公司与被告宋海洋间的租赁合同关系。
二、被告宋海洋于本判决生效后十五日内迁出租赁厂区，交还原租赁仓库和楼房给原告，并将其全部生产和生活资料自行搬出。
三、被告宋海洋于本判决生效后十五日内支付原告新纺公司2014年度租金6000元，并按年度租金6000元支付2015年元月1日起至迁出租赁厂区之日止的全部租金。
四、驳回原告新纺公司其他诉讼请求。
案件受理费100元减半收取，实收50元，由原告新纺公司与被告宋海洋各负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应于提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第一款  的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院开户行为:中国农业银行咸宁金穗支行，账号:17-680601040004-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未足额预交的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，原告新纺公司与第三人源鑫公司所签《工厂土地房产转让合同》，第三人源鑫公司与被告宋海洋所签《租赁合同》，其内容不违反国家强制性法律规定，均为有效合同。原告与第三人签订《工厂土地房产转让合同》后，不仅发生合同标的物所有权人地位的变更，原告亦同时取得出租人地位，对第三人源鑫公司在与被告宋海洋所签《租赁合同》中的权利义务进行概括承受。由此，原告新纺公司作为新的出租人与被告宋海洋间基于原《租赁合同》形成租赁合同关系，被告宋海洋负有向原告新纺公司缴纳租金的合同义务。被告宋海洋现有证据不能证明其被盗损失情况，也不能证明其租赁厂房机械设备被盗与原告新纺公司及第三人源鑫公司的安保责任间存在的因果关系，故对被告宋海洋提出的因其被盗而拒缴租金的抗辩主张，本院不予支持。其拒交租金的行为，导致原告新纺公司的合同目的不能实现，构成根本性的违约。因此，对原告新纺公司提出的解除与被告宋海洋间租赁合同关系，被告宋海洋支付下欠租金的诉讼请求，本院予以支持。原告新纺公司提出的要求被告宋海洋偿付延迟履行金的诉讼请求不明确、具体，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条  第一款  ，第九十四条  第（四）项  ，第九十七条  ，第二百二十九条  之规定，判决如下:

一、解除原告新纺公司与被告宋海洋间的租赁合同关系。
二、被告宋海洋于本判决生效后十五日内迁出租赁厂区，交还原租赁仓库和楼房给原告，并将其全部生产和生活资料自行搬出。
三、被告宋海洋于本判决生效后十五日内支付原告新纺公司2014年度租金6000元，并按年度租金6000元支付2015年元月1日起至迁出租赁厂区之日止的全部租金。
四、驳回原告新纺公司其他诉讼请求。
案件受理费100元减半收取，实收50元，由原告新纺公司与被告宋海洋各负担25元。

审判长：王新亚

书记员：彭瑜婕