赤壁市丽某物业有限公司与谭某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

赤壁市丽某物业有限公司
方婉秋（湖北君泽律师事务所）
谭某某

原告赤壁市丽某物业有限公司（下称丽某公司）。
法定代表人王汉华，丽某公司经理。
委托代理人方婉秋，湖北君泽律师事务所律师。
被告谭某某。
本院于2015年5月5日立案受理原告丽某公司与被告谭某某物业服务合同纠纷一案后，依法由审判员王新亚独任审判，于2015年8月6日公开开庭审理了本案。
原告丽某公司的委托代理人方婉秋，被告谭某某到庭参加了诉讼。
本案现已审理终结。
原告丽某公司诉称，原告系位于赤壁市陆水湖大道众城国际公馆小区的物业服务公司。
被告谭某某于2011年在租赁该小区B-2-1底57平方米的商铺一套从事经营活动时，与原告签订了物业服务协议书一份。
该合同对物业管理费的收取、违约金的比例以及装修管理等有关权利义务作出了明确约定。
从2013年5月1日起至2015年10月31日止，被告累计拖欠物业管理费3894元。
经原告多次催讨，被告至今仍拒不支付。
请求依法责令被告立即支付拖欠的物业管理费3894元，并按合同约定承担违约金。
原告丽某公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据:
证据1，原告经营资质证明一组，拟证明其经营范围和具有合法、有效的营业资质的事实。
证据2，物价管理部门收费许可文件一份，前期物业服务协议一份，房屋租赁合同一份，拟证明原告收取物业管理费的依据、双方当事人间存在物业服务关系以及被告需要交纳物业管理费和承担违约金的事实。
证据3，被告身份证复印件一份，拟证明被告系本案适格诉讼主体。
证据4，收款票据、欠款清单一组，拟分别证明被告已交纳的物业服务费和拖欠的物业管理费的事实，并证明被告应交纳违约金的事实。
被告谭某某辩称，我租赁赤壁市陆水湖大道众城国际公馆小区商铺以来，原告物业服务不能达到应有标准，未尽物业服务合同义务:第一，我在小区被别人殴打致伤，原告保安人员未尽到制止责任；第二，小区至今未成立业主委员会，原告未起到相应的协调作用；第三，小区未安装高清摄像头，导致多家业主被盗后不能有效收集破案线索，原告未尽治安防范义务；第四，物业管理费提价未经公示，提价无依据。
因此，只有原告完全履行物业服务合同义务，我才履行物业服务费交纳义务。
并且，我现在已解除与业主所签租赁合同，故该商铺2015年度应交物业服务费与我无关。
被告谭某某未提交支持其抗辩主张的证据。
经庭审质证，被告谭某某对原告丽某公司提交的全部证据未提出实质性异议。
本院认为，原告丽某公司与被告谭某某自愿签订众城国际小区前期物业服务合同，其内容不违反国家强制性法律规定，为有效合同。
该合同虽名为前期服务合同，但因赤壁市众城国际公馆小区业主大会尚未成立，亦未选聘新的物业服务企业，故本案当事人间的物业服务关系依然存在，双方当事人仍应严格履行合同义务。
被告谭某某虽提出原告有多项不提供优质物业服务的意见，但未提供相应抗辩证据，且其抗辩意见中所陈述原告违约的事实，与涉案物业服务合同中原告应负义务间无直接关联性。
因此，被告谭某某以原告丽某公司存在违约行为，自己有权拒交物业服务费的抗辩主张，本院不予支持。
被告谭某某与案外人众城房地产公司的商铺租赁合同虽已解除，但原、被告间的物业服务合同关系并未解除，故被告谭某某提出自退出租赁商铺经营活动起，原告无权向其收取物业服务费的抗辩主张，本院不予支持。
双方当事人约定的违约金比例明显过高，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为以每月欠交物业服务费为基数，按日万分之二计算。
因合同约定交纳物业服务费的时间为每年的12月上旬，因此，尚不能认为被告谭某某2015年度有欠交物业服务费的违约行为。
原告丽某公司提出要求被告谭某某支付2015年度物业服务费并承担当年度违约金的请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、第一百一十四条  、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  、最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下:
一、被告谭某某于本判决生效后十日内支付所欠原告丽某公司2012年12月13日至2014年12月12日物业服务费合计2736元，并向原告丽某公司承担违约金287.28元（已以每月应交物业服务费114元为基数，分别自2013年12月13日和2014年12月13日起，按日万分之二分段计算至2015年11月12日）。
二、驳回原告丽某公司其他诉讼请求。
案件受理费50元减半收取，实收25元，由被告毛小妹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。
上诉人应于提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第一款  的规定预交上诉案件受理费。
湖北省咸宁市中级人民法院的开户行为:中国农业银行咸宁温泉支行；账号:17-680601040004-550。
上诉人在上诉期届满后七日内仍未足额预交的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，原告丽某公司与被告谭某某自愿签订众城国际小区前期物业服务合同，其内容不违反国家强制性法律规定，为有效合同。
该合同虽名为前期服务合同，但因赤壁市众城国际公馆小区业主大会尚未成立，亦未选聘新的物业服务企业，故本案当事人间的物业服务关系依然存在，双方当事人仍应严格履行合同义务。
被告谭某某虽提出原告有多项不提供优质物业服务的意见，但未提供相应抗辩证据，且其抗辩意见中所陈述原告违约的事实，与涉案物业服务合同中原告应负义务间无直接关联性。
因此，被告谭某某以原告丽某公司存在违约行为，自己有权拒交物业服务费的抗辩主张，本院不予支持。
被告谭某某与案外人众城房地产公司的商铺租赁合同虽已解除，但原、被告间的物业服务合同关系并未解除，故被告谭某某提出自退出租赁商铺经营活动起，原告无权向其收取物业服务费的抗辩主张，本院不予支持。
双方当事人约定的违约金比例明显过高，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为以每月欠交物业服务费为基数，按日万分之二计算。
因合同约定交纳物业服务费的时间为每年的12月上旬，因此，尚不能认为被告谭某某2015年度有欠交物业服务费的违约行为。
原告丽某公司提出要求被告谭某某支付2015年度物业服务费并承担当年度违约金的请求，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、第一百一十四条  、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  、最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下:
一、被告谭某某于本判决生效后十日内支付所欠原告丽某公司2012年12月13日至2014年12月12日物业服务费合计2736元，并向原告丽某公司承担违约金287.28元（已以每月应交物业服务费114元为基数，分别自2013年12月13日和2014年12月13日起，按日万分之二分段计算至2015年11月12日）。
二、驳回原告丽某公司其他诉讼请求。
案件受理费50元减半收取，实收25元，由被告毛小妹负担。

审判长：王新亚

书记员：彭瑜婕