赤壁市丽某物业有限公司与毛某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

赤壁市丽某物业有限公司
方婉秋（湖北君泽律师事务所）
毛某某

原告赤壁市丽某物业有限公司（下称丽某公司）。
法定代表人王汉华，丽某公司经理。
委托代理人方婉秋，湖北君泽律师事务所律师。
被告毛某某。
本院于2015年5月5日立案受理原告丽某公司与被告毛某某物业服务合同纠纷一案后，依法由审判员王新亚独任审判，于2015年8月6日公开开庭审理了本案。原告丽某公司的委托代理人方婉秋到庭参加了诉讼。被告毛某某经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告丽某公司与被告毛某某自愿签订众城国际小区前期物业服务合同，其内容不违反国家强制性法律规定，为有效合同。该合同虽为前期物业服务合同，但因赤壁市众城国际公馆小区业主大会尚未成立，亦未选聘新的物业服务企业，故本案当事人间的物业服务关系依然存在，双方当事人仍应严格履行合同义务。被告毛某某虽提出原告有多项不提供优质物业服务的抗辩意见，但未提供相应抗辩证据，且其抗辩意见中所陈述的原告违约的事实，与涉案物业服务合同中原告应负义务间无直接关联性。因此，不能认定原告丽某公司在履行合同过程中具有违约行为。被告毛某某以原告丽某公司存在违约行为，自己有权拒交物业服务费的抗辩主张，本院不予支持。双方当事人约定的违约金比例明显过高，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为以每月欠交物业服务费为基数，按日万分之二计算。因合同约定交纳物业服务费的时间为每年的12月上旬，因此，不能认为被告毛某某2015年度有欠交物业服务费的违约行为。原告丽某公司提出要求被告毛某某支付2015年度物业服务费并承担当年度违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、第一百一十四条  、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  、最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  的规定，缺席判决如下:
一、被告毛某某于本判决生效后十日内支付所欠原告丽某公司2013年物业服务费951元，2014年度物业服务费1427元，合计2378元，并向原告丽某公司承担违约金225.42元（已以年度欠交物业服务费为基数，分别自2013年12月15日和2014年12月15日起，按日万分之二分段计算至2015年11月14日）。
二、驳回原告丽某公司其他诉讼请求。
案件受理费50元减半收取，实收25元，由被告毛某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应于提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第一款  的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院的开户行为:中国农业银行咸宁温泉支行；账号:17-680601040004-550。上诉人在上诉期届满后七日内仍未足额预交的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，原告丽某公司与被告毛某某自愿签订众城国际小区前期物业服务合同，其内容不违反国家强制性法律规定，为有效合同。该合同虽为前期物业服务合同，但因赤壁市众城国际公馆小区业主大会尚未成立，亦未选聘新的物业服务企业，故本案当事人间的物业服务关系依然存在，双方当事人仍应严格履行合同义务。被告毛某某虽提出原告有多项不提供优质物业服务的抗辩意见，但未提供相应抗辩证据，且其抗辩意见中所陈述的原告违约的事实，与涉案物业服务合同中原告应负义务间无直接关联性。因此，不能认定原告丽某公司在履行合同过程中具有违约行为。被告毛某某以原告丽某公司存在违约行为，自己有权拒交物业服务费的抗辩主张，本院不予支持。双方当事人约定的违约金比例明显过高，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为以每月欠交物业服务费为基数，按日万分之二计算。因合同约定交纳物业服务费的时间为每年的12月上旬，因此，不能认为被告毛某某2015年度有欠交物业服务费的违约行为。原告丽某公司提出要求被告毛某某支付2015年度物业服务费并承担当年度违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、第一百一十四条  、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  、最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  的规定，缺席判决如下:

一、被告毛某某于本判决生效后十日内支付所欠原告丽某公司2013年物业服务费951元，2014年度物业服务费1427元，合计2378元，并向原告丽某公司承担违约金225.42元（已以年度欠交物业服务费为基数，分别自2013年12月15日和2014年12月15日起，按日万分之二分段计算至2015年11月14日）。
二、驳回原告丽某公司其他诉讼请求。
案件受理费50元减半收取，实收25元，由被告毛某某负担。

审判长：王新亚

书记员：彭瑜婕