赋品建材(上海)有限公司与上海庄某机械有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：赋品建材(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：李湘英，董事长。
　　委托诉讼代理人：张厚见，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告：上海庄某机械有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：李德高，执行董事。
　　委托诉讼代理人：秦文红，上海星原律师事务所律师。
　　原告赋品建材(上海)有限公司与被告上海庄某机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案受理后，依法适用普通程序审理，并由审判员吴小龙、人民陪审员马念慈、宋惠琴组成合议庭进行审理。本案于2018年6月13日公开开庭进行了审理，原告法定代表人李湘英及其委托诉讼代理人张厚见、被告委托诉讼代理人秦文红到庭参加诉讼。本案于2018年7月16日第二次公开开庭进行了审理，原告法定代表人李湘英及其委托诉讼代理人张厚见、被告委托诉讼代理人秦文红到庭参加诉讼。本案于2018年8月8日第三次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张厚见、被告委托诉讼代理人秦文红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告赋品建材(上海)有限公司诉称：2016年8月11日，原告通过公开拍卖拍得上海市青浦区崧华路XXX号房屋，包括国有建设用地19,012.42平方米，地上建筑物5,394.32平方米，上述崧华路XXX号房屋的原产权人系上海铧赞贸易有限公司。在拍卖过程中，委托拍卖的上海市浦东新区人民法院曾告知原告，该房屋已经由原产权人出租给被告，租赁期限至2020年1月15日，租金标准为年租金人民币1,026,000元(以下币种均为人民币)。2016年9月23日，在主持司法拍卖的上海东方国际商品拍卖有限公司见证下，被告作为房屋承租人，原告作为买受人以及拍卖机构三方共同签署“青浦区赵巷镇崧华路XXX号交接书”一份，约定“自2017年11月1日起，房屋承租人应当向买受人交付房租，到期后将房屋交与房屋买受人……”。2017年3月9日，原告就崧华路XXX号房屋取得(2017)青字不动产权第007038号上海市不动产登记证书。2017年3月22日，原告查看房屋状况时发现厂区东南区域约2,500平方米场地覆盖大量的建筑和生活垃圾，原告在2016年9月23日签署交接书前后，未发生堆积的情况。2017年3月中旬始，原告与被告实际控制人李阳春进行商谈，希望原告支付租赁保证金(按协议被告应支付原产权人)，同意转租，并承认对场地进行填充，目的是土地平整，便于使用。原告回复不同意支付押金，按照原租赁合同继续履行，被告及时清理被建筑垃圾填充的场地，支付违约金。被告未书面回复，也未清理建筑垃圾。2017年10月27日，原告发现上海易勒机电设备有限公司在使用崧华路XXX号厂房，原告与上海易勒机电设备有限公司及被告进行沟通，但均未回复，后原告起诉上海易勒机电设备有限公司，要求其搬离。在该案诉讼过程中，上海易勒机电设备有限公司使用系争厂房系被告转租的结果。2018年3月16日，原告向被告发出“关于解除租赁关系并要求限期搬离崧华路XXX号的告知函”，要求与被告解除租赁关系，但被告仍然占用崧华路XXX号厂房。故原告向本院提起诉讼请求：1、判令被告在判决生效之日起10日内，就上海市青浦区崧华路XXX号厂区东南区域约2,500平方米(具体以现场勘测为准)场地，所覆盖的建筑垃圾清理完毕，并与崧华路XXX号其他场地(土地)保持水平，如果被告未及时在法院限定时间内完成清理义务，则应向原告支付清理费35万元；2、判令被告向原告支付违约金307,800元；3、被告承担原告为解决纠纷所支付的律师费80,000元。审理过程中，原告增加诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁关系，并判令被告在判决生效之日起10日内搬离崧华路XXX号；2、判令被告向原告支付占用费44,975.34元(按年租金1,026,000元标准自2018年5月1日暂计至2018年5月16日，要求计算至实际搬出之日)。原告变更第一项诉讼请求为要求被告在判决生效之日起10日内，就上海市青浦区崧华路XXX号厂区东南区域约2,500平方米(具体以现场勘测为准)场地，所覆盖的建筑垃圾清理完毕，并与崧华路XXX号其他场地(土地)保持水平。
　　被告上海庄某机械有限公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求，原告的诉请没有事实及法律依据，被告是合法取得租赁权，原告是拍卖取得，被告与原产权人的租赁关系是合法有效的，转租是被告行使转租权，是有合同依据的。
　　经开庭审理查明：2010年1月25日，被告(乙方)与案外人上海铧赞贸易有限公司(甲方，以下简称“铧赞公司”)签订《租赁合同》，约定：租赁地址青浦工业园区崧华路XXX号，租赁可使用土地面积28.50亩，建筑面积5,300平方米，租赁期限五年，从2010年1月25日至2015年1月25日止。租赁费用按每亩36,000元/年计算，年租金1,026,000元。乙方支付一次性保证金60万元，租期每满半年支付租金513,000元，甲方负责协助乙方办理用电、用水、通信等相关手续，但费用由乙方承担。租赁期内，甲乙双方必须履行合同规定的义务，如一方违约，违约方赔偿另一方年租金的30%，合同期满前2个月，双方应协商是否续租，在同等条件下，甲方优先乙方租赁使用，合同另行签订。合同期满，若双方不再续签合同，按现状的土地及地上建筑归甲方所有，乙方必须现状移交还甲方，如乙方在地上增建的附着物征得甲方同意后可以一并划归甲方所有。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后，案外人“铧赞公司”按约将系争房屋交付被告，被告按约支付租金。2011年11月19日，“铧赞公司”(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同补充协议》，约定租赁期十年，自2010年1月25日起至2020年1月25日止，租赁期满，乙方如需继续使用，须在合同期满前二个月向甲方书面提出，乙方在同等条件下有优先续租权。乙方根据生产经营需要结合租期对所租赁的厂区、厂房、办公室进行装修，租赁期满，乙方应恢复原貌或经甲方同意保留，租赁期未满甲方提前终止合同的，甲方须赔偿乙方全部装修费用和经济损失。租金结算方式同《租赁合同》，乙方将租金付至甲方指定的收款账户，协议为《租赁合同》的补充与《租赁合同》具有同等法律效力，不一致之处以协议为准。2016年8月24日，上海市浦东新区人民法院出具(2014)浦执字第25986号执行裁定书，确认“铧赞公司”位于上海市青浦区赵巷镇崧华路XXX号房地产经拍卖由原告以41,250,000元竞得，系争房地产归原告所有。2016年9月23日，原告、被告、上海东方国际商品拍卖有限公司签署《青浦区赵巷镇崧华路XXX号交接书》：位于上海市青浦区赵巷镇崧华路XXX号，由上海市浦东新区人民法院委托，经上海东方国际商品拍卖有限公司于2016年8月11日进行了公开拍卖并成交，浦东新区人民法院已出具裁定书，将本房屋裁定至赋品建材(上海)有限公司(统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXXXXN)名下，现针对该房屋的交接，签订如下协议：一、原房屋承租人，租赁协议至2020年1月25日止，自2017年11月1日起，将年租金1,026,000元，交与现房屋买受人，并签订新的租赁协议，到期后将房屋交与现房屋买受人；二、房屋交接后，今后有关上海市青浦区赵巷镇崧华路XXX号涉及的所有事宜，与委托方上海市浦东新区人民法院、拍卖方上海东方国际商品拍卖有限公司无涉；三、本房屋交接书一式肆份：1、原房屋承租人执一份；2、现房屋买受人执一份；3、委托方上海市浦东新区人民法院执一份；4、拍卖方上海东方国际商品拍卖有限公司执一份。四、本房屋交接书经签名确认之日起生效。2017年3月9日，原告取得系争房屋《不动产权证》[沪(2017)青字不动产权第007038号]，土地用途工业用地，土地面积19,012.42平方米，建筑面积5,394.32平方米。被告向原告支付2017年11月1日至2018年4月30日租金。2017年4月11日，原告向被告发送《关于要求配合崧华路XXX号不动产交接工作和清理建筑垃圾等的函》，要求被告配合办理系争房屋等不动产的实际控制等接收手续，被告与上海安智建筑科技有限公司(以下简称“安智公司”)一并就整个厂区东南区域堆积建筑垃圾等行为做出说明和复原，应当严格按照租赁合同使用房产、土地，被告与“安智公司”收函之日起7日内清理、平整土地，并自行承担费用，支付违约金361,800元。2017年4月11日，原告向“安智公司”发送《关于立即搬离崧华路XXX号不动产和清理建筑垃圾等的函》，要求“安智公司”收到函之日起7日内搬离崧华路XXX号，拍卖期间“安智公司”未披露租赁关系的存在，“安智公司”无权继续使用崧华路XXX号不动产，“安智公司”与被告一并就整个厂区东南区域堆积建筑垃圾等行为做出说明和复原，作为实际使用人应当合理使用房产、土地，“安智公司”与被告收到函之日起7日内清理、平整土地，并自行承担费用。2018年3月16日，原告向被告发送《关于解除租赁关系并要求限期搬离崧华路XXX号的告知函》，言明鉴于被告未经原告同意，擅自将崧华路XXX号房屋转租上海易勒机电设备有限公司和其他尚不知准确名称的使用方，决定解除与被告之间的租赁关系，自通知送达之日起生效；被告应当在收到告知函之日起10个工作日内，包括被告以及因被告转租或许可的，以有偿或无偿方式使用崧华路XXX号房产、土地的任何自然人、法人或其他经济组织，及相应人员和物品，均一并搬离；被告应当在收到函之日起15个工作日内，就厂区东部擅自用建筑、生活垃圾填埋和硬化的场地、厂区，即刻恢复原状；清理完成后及时联系原告，并在收到函之日起第16个工作日，在崧华路XXX号厂区与原告进行交接。2018年5月15日，被告向原告发送《关于再次要求提供崧华路XXX号产权证复印件的函》，言明2018年4月25日曾发函给原告要求提供崧华路XXX号产权证复印件，但至今未提供，因被告生产经营需要和向园区办理工商税务等手续需要，根据与原产权人达成的租赁合同之约定，再次要求作为崧华路XXX号的新产权人自收到函三日内提供加盖产权人公章的产权证复印件；原告曾来函提出解除合同，被告认为这是原告的单方行为，无合同和法律依据，不同意解除合同，必须按与原产权人的租赁合同继续履行。
　　2018年3月26日，原告起诉上海易勒机电设备有限公司(以下简称“易勒公司”)排除妨害纠纷，本院以(2018)沪0118民初4913号案件受理，审理中，依据原告申请，依法追加被告为第三人参与诉讼。该案审理中，被告确认与“易勒公司”的转租关系起始于2017年10月，双方并未签订书面租赁合同，也不清楚“易勒公司”是否支付租金及具体租金的支付情况。该案判决书中本院认为写明“……被告与原产权人上海铧赞贸易有限公司之间并未存在租赁关系，而是与第三人因第三人的转租行为而产生租赁关系且该租赁关系晚于原告取得房屋所有权的时间，因此，被告与第三人之间的租赁关系不能对抗原告通过司法拍卖取得的所有权，故原告诉请排除被告对其实现物权的妨碍，搬离涉案房屋的请求应予支持。……”，并判决上海易勒机电设备有限公司在判决生效之日起十日内搬离上海市青浦区崧华路XXX号。
　　以上查明的事实，由原告、被告的陈述，租赁合同、租赁合同补充协议、(2014)浦执字第25986号执行裁定书、青浦区赵巷镇崧华路XXX号交接书、不动产权证、关于要求配合崧华路XXX号不动产交接工作和清理建筑垃圾等的函、关于解除租赁关系并要求限期搬离崧华路XXX号的告知函、EMS快递单、关于再次要求提供崧华路XXX号产权证复印件的函、(2018)沪0118民初4913号民事判决书等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　案件审理过程中，原告表示，2017年4、5月份照片等，三方进行交接时，当时是绿草地，没有垃圾及违章建筑，被告在2016年9月23日之后进行的倾倒行为，被告未经同意向争议房地产东面倾倒建筑垃圾、违法搭建房屋。被告涉执行案件，成为失信被执行人，未来没有能力支付房租。原告为本案聘请了律师并支付了律师费8万元，被告应当予以赔偿。原告向被告发函解除合同，被告于2018年3月19日签收。被告提供的补充协议在拍卖过程中没有见到过，系诉讼过程中出现，是被告与原产权人后补，对原告没有约束力。交接后没有重新签订租赁合同，就确认在拍卖过程中提供的租赁合同继续履行。原告不清楚租赁保证金，原告认为被告交给谁就问谁要。电力设施登记在另外一家公司名下，有无欠费不清楚。原告认为合同解除的时间系2018年3月19日，即解除函送达被告的时间，占用费从2018年5月1日起算。被告通过短信、电话向原告要过产证复印件，但被告已经迁出崧华路、不在崧华路经营，已经转租，回复被告不需要产证，被告需要产证系用于转租公司办理环评，原告不同意转租。“安智公司”系注册使用，并未实际使用。工商档案中，确实系原产权人向“安智公司”出租的。原告只与被告存在法律关系，与其他方不存在法律关系，对于附属物、配电设施，没有相关义务。
　　被告表示，被告与原产权人签订的租赁协议，双方有三份补充协议，原告提供的不完整。律师费发票并没有指向本案，是否有其他的诉讼往来，被告不清楚，开票方不是本案的代理律师事务所。原告要解除合同，是干扰被告正常的租赁。从2011年开始就有多家企业在经营，工商注册就有三家企业，是长期存在转租的。租赁合同没有重新签订，按与原产权人签订的合同继续履行。保证金向“铧赞公司”缴纳的，具体金额不清楚。电费在“安智公司”名下，目前应该没有欠费。厂房内至少有三家(被告、易勒公司、安智公司)，其他不清楚。交接时都是荒草，看不到下面状态，所有场地都是建筑垃圾，形成时间无法确定。后来被告处理了荒草，被告不清楚板房，如果有应由有关部门处理，也是有关部门的事情。本案的厂房长期存在转租，原产权人是一直同意转租的，特别是电力设施都是登记在“安智公司”名下，转租是合法有效的。另案的判决不影响本案，补充协议实际上一直在履行，原告应当知道补充协议的存在，受补充协议的约束。被告无法确定应当支付原告的租金金额。租金包括行车、配电设施在内，对原告享有的权利多少，应由三方确认后再决定需要支付原告多少租金，原告不享有全部租金的权利。拍卖过程中，厂区门口没有“安智公司”的铭牌，在办公区域前台玻璃门两侧有挂着许多牌子，也有“安智公司”的牌子，执行人员、拍卖公司人员应当能够看到。“易勒公司”没有取得环评证书，无法正常生产。工商档案中“安智公司”确实与原产权人直接签订的合同，但实际上租金系“安智公司”支付给被告，被告支付给“铧赞公司”，实际上系转租。没有影响买受人的权利，所以没有披露，“安智公司”的情况确实没有和法院说过。对于附属设施，行车与配电设施属于物权，属于“安智公司”、“铧赞公司”，物权权利人提出的话使用人需要支付费用，拍卖的系厂房、土地使用权，并不包括动产(行车、配电设施)，行车、配电设施仍旧属于另外的权利人。在不确定应当需要支付原告多少租金的情况下，以及原告未履行合法义务的情况下，被告未支付租金。原告以擅自转租为由解除合同，向被告发送函，但没有给予期限，不符合法律规定。被告陈述现有证据无法证明在与原告合作期间有填埋建筑垃圾，即使存在建筑垃圾也并不违反法律规定，也应由环境部门来处理，而不是产权人。
　　根据庭审确认的事实，本院认为，房屋租赁合同由涉案房屋的原权利人上海铧赞贸易有限公司与被告签订，现原告通过拍卖取得涉案房屋权利，继承了相应的合同权利义务，原、被告双方理应继续履行上海铧赞贸易有限公司与被告签订的租赁合同。然涉案房屋以拍卖方式转让，拍卖告知书对竞买人知悉涉案房屋状况及参与竞买具有重要作用，应当对拍卖标的的来源、瑕疵等作出全面、如实的说明。本案被告主张在涉案房屋被司法拍卖之前向拍卖法院披露了约定有转租权的《补充协议》，然并未提供证据予以证明，因此即使存在上述补充协议，该协议的权利义务并不应当由买受人即原告承继。因为“买卖不破租赁”的规定是为了保护承租人在租赁期间租赁物发生所有权变动的前提下对租赁物的支配、使用、收益状态。根据相关法律、法规规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同的，人民法院不予支持；而本案中，被告于2017年10月将系争房屋转租于“易勒公司”晚于原告取得房屋所有权的时间，拍卖时所披露的合同未约定被告有转租权，且原告知晓后即在六个月内提起异议，故原告诉请要求解除租赁合同，符合法律及相关法规的规定，本院予以支持。合同解除后，被告理应从系争房屋内及时搬离。因被告违反合同约定致提前解除合同，理应支付合同约定标准的违约金。被告占用系争房屋理应支付房屋使用费，被告至今未能腾退，原告根据合同约定标准主张房屋使用费，于法无悖，本院予以支持。关于原告要求被告对厂区东南区场地进行清理，原告无法提供该处形成的时间、原样的标准，对该项诉讼请求，依据不足，本院难以支持。原告要求被告支付律师费8万元，无相应的约定，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
　　一、原告赋品建材(上海)有限公司与被告上海庄某机械有限公司房屋租赁关系解除；
　　二、被告上海庄某机械有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区赵巷镇崧华路XXX号租赁房屋并将该房屋返还原告赋品建材(上海)有限公司；
　　三、被告上海庄某机械有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告赋品建材(上海)有限公司房屋使用费(按年租金人民币1,026,000元标准,自2018年5月1日起计算至实际腾退之日止)；
　　四、被告上海庄某机械有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告赋品建材(上海)有限公司违约金人民币307,800元；
　　五、驳回原告赋品建材(上海)有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币7,117元，由原告赋品建材(上海)有限公司负担人民币1,200元，被告上海庄某机械有限公司负担人民币5,917元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：马念慈

书记员：吴小龙