贾某某与翁万国房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

贾某某
赵梓桐（黑龙江司洋律师事务所）
翁万国
尹立新（黑龙江庆法律师事务所）

上诉人（原审被告）贾某某，女。
委托代理人赵梓桐，黑龙江司洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）翁万国，男。
委托代理人尹立新，黑龙江庆法律师事务所律师。
上诉人贾某某因与被上诉人翁万国房屋租赁合同纠纷一案，不服大庆市萨尔图区人民法院（2013）萨民初字第672号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年1月25日，原告翁万国与被告贾某某口头协商，原告翁万国租赁被告贾某某经营的位于天马商场楼下的比格披萨店房屋一处，原告翁万国于当日交给被告贾某某房屋定金人民币10万元，被告贾某某给原告翁万国出具一份收条，收条内容为:“今收翁万国天马商场比格店租金定金人民币壹拾万元整。”2013年1月30日，被告贾某某与大庆市萨尔图区天马商场签订一份房屋租赁合同补充协议，租赁该房屋期限至2017年12月止。为改变原餐饮经营项目，被告贾某某向天马商场缴纳5万元更改房屋使用经营补偿金，同时给原告翁万国递交了继续履行合同告知书。原告翁万国以上述房屋并非被告贾某某所有，系被告贾某某租赁大庆市萨尔图区天马商场的房屋，且被告贾某某并无转租权利，双方因此发生争议，未能签订房屋租赁合同。原告翁万国现诉至法院，要求被告贾某某双倍返还定金20万元，诉讼费由被告贾某某承担。
原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。被告贾某某作为大庆市萨尔图区天马商场比格披萨店经营业主，并不是本案涉诉房屋的实际产权人，被告贾某某当庭提交其与大庆市萨尔图区天马商场签订的房屋租赁合同补充协议明确约定，被告贾某某不得将房屋部分或者整体转租，故双方订立的房屋租赁合同无效。根据法律规定主合同无效，本案的从合同定金合同也无效，故对原告翁万国要求被告贾某某双倍返还定金20万元的诉讼请求不予支持，被告贾某某应返还原告翁万国定金10万元。被告贾某某辩称其与原告翁万国系合作关系，但未提交充分证据予以证实，不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十二条第四款之规定，判决如下:一、被告贾某某返还原告翁万国定金10万元，于本判决生效后一次性付清；二、驳回原告翁万国的其他诉讼请求。案件受理费4300元，原告翁万国负担2150元，被告贾某某负担2150元。
上诉人贾某某上诉称，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，二审诉讼费用由被上诉人翁万国负担，理由如下:一、一审法院认定事实错误，本案属于合作合同纠纷，并非房屋租赁合同纠纷。被上诉人翁万国与我洽谈珠宝合作事宜，被上诉人翁万国给付的10万元定金是租赁披萨店设备，装修及店内用品的租金定金，并非房屋的定金。二、一审法院判决我方返还10万元定金于法无据。被上诉人翁万国的定金损失是由于其延迟履行合同的违约行为导致的，应由被上诉人翁万国自行承担后果。综上，请求二审法院维护上诉人贾某某的合法权益。
被上诉人翁万国答辩称，上诉人贾某某在上诉理由第一项中称与我方是合作关系，而且合作珠宝生意，但在叙述中称租赁的是店铺内的设备、店内装修以及店内用品的租金，非常简单的道理，比格披萨店是属于餐饮行业，租赁餐饮设备、用餐饮店的装修和餐饮用品去经营珠宝，这是与客观实际完全不符的。上诉人贾某某也没有证据证实双方是合作关系，且如果是上诉人贾某某以房屋使用权作为投资，收取固定数额的费用，在法律意义上就是房屋租赁，根本不是合作。我方提供的定金收条及通话记录及双方庭审的陈述可以认定本案为房屋租赁合同纠纷。上诉人贾某某明知自己无权转租房屋，且无法履行双方的合同约定，一审法院判决上诉人贾某某返还定金是正确的，没有判决双倍返还是对上诉人贾某某的偏袒。
二审期间上诉人贾某某未向本院提交新的证据。
二审期间被上诉人翁万国向本院提交证据如下:证据1、萨尔图区喜家德餐厅的营业执照、房产证、租赁证、租赁合同一份，证明涉案房屋的所有权人并非上诉人贾某某，上诉人贾某某无权转租房屋。
上诉人贾某某质证称，对真实性无异议，对证明目的有异议。该组证据与本案无关，本案不涉及喜家德餐厅，按照被上诉人翁万国所述天马商场不具有转租房屋的权利，则被上诉人翁万国在明知此情况下，却要租赁该房屋主观有过错，造成本案实际损失发生。天马商场将房屋分割的场地进行对外租赁系商场的经营模式。
本院认为，对证据的真实性予以采信，对证明目的将结合其他证据综合予以认定。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人贾某某是否应当返还定金10万元。在本案中，首先应确认双方之间法律关系的性质，上诉人贾某某出具的收条中记载“今收翁万国天马商场比格店租金定金人民币壹拾万元整”，按照通常文意理解上诉人贾某某收取的应为比格店房屋的租金定金，且现有证据也不能充分的证实双方之间存在合作关系，故双方当事人之间应为房屋租赁关系。上诉人贾某某与天马商场签订的房屋租赁合同补充协议中明确约定，上诉人贾某某不得将房屋另行整体转租、分组给第三人。上诉人贾某某对租赁物进行转租，属违约行为，其无权处分房屋转租，现有证据不能证明所有权人对转租行为予以追认，上诉人贾某某与被上诉人翁万国之间的转租合同为无效合同。因无效合同而取得的财产应当予以返还，故一审法院判令上诉人贾某某返还被上诉人翁万国交付的10万元，并无不当。
综上，上诉人贾某某的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人贾某某负担。
本判决为终审判决。

原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。被告贾某某作为大庆市萨尔图区天马商场比格披萨店经营业主，并不是本案涉诉房屋的实际产权人，被告贾某某当庭提交其与大庆市萨尔图区天马商场签订的房屋租赁合同补充协议明确约定，被告贾某某不得将房屋部分或者整体转租，故双方订立的房屋租赁合同无效。根据法律规定主合同无效，本案的从合同定金合同也无效，故对原告翁万国要求被告贾某某双倍返还定金20万元的诉讼请求不予支持，被告贾某某应返还原告翁万国定金10万元。被告贾某某辩称其与原告翁万国系合作关系，但未提交充分证据予以证实，不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十二条第四款之规定，判决如下:一、被告贾某某返还原告翁万国定金10万元，于本判决生效后一次性付清；二、驳回原告翁万国的其他诉讼请求。案件受理费4300元，原告翁万国负担2150元，被告贾某某负担2150元。

上诉人贾某某上诉称，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，二审诉讼费用由被上诉人翁万国负担，理由如下:一、一审法院认定事实错误，本案属于合作合同纠纷，并非房屋租赁合同纠纷。被上诉人翁万国与我洽谈珠宝合作事宜，被上诉人翁万国给付的10万元定金是租赁披萨店设备，装修及店内用品的租金定金，并非房屋的定金。二、一审法院判决我方返还10万元定金于法无据。被上诉人翁万国的定金损失是由于其延迟履行合同的违约行为导致的，应由被上诉人翁万国自行承担后果。综上，请求二审法院维护上诉人贾某某的合法权益。
被上诉人翁万国答辩称，上诉人贾某某在上诉理由第一项中称与我方是合作关系，而且合作珠宝生意，但在叙述中称租赁的是店铺内的设备、店内装修以及店内用品的租金，非常简单的道理，比格披萨店是属于餐饮行业，租赁餐饮设备、用餐饮店的装修和餐饮用品去经营珠宝，这是与客观实际完全不符的。上诉人贾某某也没有证据证实双方是合作关系，且如果是上诉人贾某某以房屋使用权作为投资，收取固定数额的费用，在法律意义上就是房屋租赁，根本不是合作。我方提供的定金收条及通话记录及双方庭审的陈述可以认定本案为房屋租赁合同纠纷。上诉人贾某某明知自己无权转租房屋，且无法履行双方的合同约定，一审法院判决上诉人贾某某返还定金是正确的，没有判决双倍返还是对上诉人贾某某的偏袒。
二审期间上诉人贾某某未向本院提交新的证据。
二审期间被上诉人翁万国向本院提交证据如下:证据1、萨尔图区喜家德餐厅的营业执照、房产证、租赁证、租赁合同一份，证明涉案房屋的所有权人并非上诉人贾某某，上诉人贾某某无权转租房屋。
上诉人贾某某质证称，对真实性无异议，对证明目的有异议。该组证据与本案无关，本案不涉及喜家德餐厅，按照被上诉人翁万国所述天马商场不具有转租房屋的权利，则被上诉人翁万国在明知此情况下，却要租赁该房屋主观有过错，造成本案实际损失发生。天马商场将房屋分割的场地进行对外租赁系商场的经营模式。
本院认为，对证据的真实性予以采信，对证明目的将结合其他证据综合予以认定。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人贾某某是否应当返还定金10万元。在本案中，首先应确认双方之间法律关系的性质，上诉人贾某某出具的收条中记载“今收翁万国天马商场比格店租金定金人民币壹拾万元整”，按照通常文意理解上诉人贾某某收取的应为比格店房屋的租金定金，且现有证据也不能充分的证实双方之间存在合作关系，故双方当事人之间应为房屋租赁关系。上诉人贾某某与天马商场签订的房屋租赁合同补充协议中明确约定，上诉人贾某某不得将房屋另行整体转租、分组给第三人。上诉人贾某某对租赁物进行转租，属违约行为，其无权处分房屋转租，现有证据不能证明所有权人对转租行为予以追认，上诉人贾某某与被上诉人翁万国之间的转租合同为无效合同。因无效合同而取得的财产应当予以返还，故一审法院判令上诉人贾某某返还被上诉人翁万国交付的10万元，并无不当。
综上，上诉人贾某某的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人贾某某负担。

审判长：边坤
审判员：刘振影
审判员：赵丹晖

书记员：姜海涛