贾某某与涿州市联合房地产开发有限公司、北京东方鼎石科技发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告贾某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，现住北京市房山区。
委托代理人董宝奇，河北平一律师事务所律师。
被告涿州市联合房地产开发有限公司，住所涿州市双塔区范阳西路129号。统一社会信用代码91130681667715290E。
法定代表人韩联合，该公司经理。
委托代理人王红军，河北博典律师事务所律师。
被告北京东方鼎石科技发展有限公司，住所北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街1号—2839。统一社会信用代码91110111335465870A。
法定代表人赵林英，该公司董事。
委托代理人徐晓艳，该公司客服。

原告贾某某诉被告涿州市联合房地产开发有限公司、被告北京东方鼎石科技发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2019年7月8日起诉至涿州市人民法院。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贾某某及其委托代理人董宝奇，被告涿州市联合房地产开发有限公司的委托代理人王红军，被告北京东方鼎石科技发展有限公司的委托代理人徐晓艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贾某某诉称，原告与被告于2016年10月19日，签订了《商品房买卖协议》（协议编号0035），约定原告购买被告开发的“金域中央”3号楼1单元1302号房屋，房屋建筑面积88.49平米，并约定该3号楼商品房建筑层数地上16层，地下2层。原告根据协议约定，缴纳了首付款372880元，剩余房款申请按揭贷款。因开发商一系列原因，至今无法办理网签等正常手续，合同无法继续履行，合同中约定的2018年12月31日交房更成为泡影。后原告打听后得知，开发商违反建筑规划批准超高建设，并没有取得预售许可证，故原告提出如下诉讼请求：1、请求判决原告与被告一之间的《商品房买卖协议》（协议编号0035）无效，被告一退还购房款372880元，并按人民银行同期贷款利率支付自2016年10月20日至实际还清款项之日止的利息。2、原告与被告二之间的《金域中央项目团购优惠告知书》无效，被告二退还洽商中介服务费40000元。以上诉讼标的额合计412880元。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告涿州市联合房地产开发有限公司辩称，一、同意退还原告购房首付款，具体数额以原告实际缴纳为准；二、不同意支付利息，原告主张利息欠缺事实及法律依据。
被告北京东方鼎石科技发展有限公司辩称，我方同意退还原告洽商服务费3万元（因为需要扣除1万元的成本），退还时间按照《团购优惠告知书》约定首付款退还后1个月内。理由：1、我方已经履行了义务。我方与原告是委托代理关系，是在原告确定购买涉诉房屋后，委托我方就房屋价格与开发商进行洽谈。原告与联合公司于2016年10月16日签订《金域中央认购定单》，约定原告以15089.07元平米、总价1335232元购买涉诉房屋，后原告于2016年10月19日参加我方组织的团购活动，委托我方就房屋价格与联合公司进行洽谈。此时原告早已认购涉诉房屋，因此足以证明我方的义务并非是促成原告与联合公司的房屋买卖协议成立。我方接受原告委托后，积极履行义务，最终将房屋价格为原告争取为13819.41元平米、总价1222880元，使原告房款得到超过11万元的优惠。我方履行了义务，提供了洽商服务，不论原告与联合公司的《商品房买卖协议》是否无效，均不能导致我方与原告的代理关系无效，更不能否认我方提供了服务的事实。2、我方为履行合同义务，支付了大量的成本。根据行业性质及常识可知，组织团购优惠活动必然支出包括场地租赁费用、人工成本、宣传成本及其他费用等必要费用，而这些成本及所签署的合同基于合同的相对性及公司商业秘密考虑，无法在本个案中提供，但不能否认成本存在的必要性及客观事实。因此，即便如原告所说合同无效，合同无效的法律后果是双方返还，原告也应就我方提供的服务进行折价补偿，就是在服务原有价值的基础上核定补偿数额。依据原告与我方签署的《金域中央项目团购优惠告知书》可以得知我方提供的服务市场价值为4万元，故我方综合考虑成本支出，以客观及最大程度实现双方公平的角度请求法院核定由原告折价补偿我方1万元，在我方向原告返还的服务费中相应扣除，剩余3万元返还给原告。3、原告存在过错。原告明知房屋未取得商品房预售证，仍自愿购买，存在过错，原告得到团购服务后又以事先明知的理由要求我方退还服务费用，但我方提供团购服务的成本已经发生，退费会使我方遭受损失，原告应就该损失承担责任。
经审理查明，2016年10月16日，原告贾某某与被告涿州市联合房地产开发有限公司就该公司开发的“金域中央”项目签订《金域中央认购定单》一份，约定购买“金域中央”3号楼1单元1302室住房一套，房屋建筑面积88.49平方米，单价15089.07元平米，房屋总价款1335232元；2016年10月19日，原告与被告北京东方鼎石科技发展有限公司签订“金域中央”项目团购优惠告知书一份，约定原告于2016年10月19日自愿参加“金域中央”项目的团购活动，缴纳4万元洽商中介服务费，购买指定楼座，总房款优惠8万元，北京东方鼎石科技发展有限公司作为此次团购活动主办方，代表原告与此项目开发商就本次活动优惠事宜进行谈判洽商，收取洽商中介服务费，该费用不抵扣房款。2016年10月19日，原告与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订《商品房买卖协议》一份，协议编号0035号，该协议约定，原告购买“金域中央”项目3号楼1单元1302号房，商品房单价为每平方米13819.41元，总价款为1222880元，该协议还约定了其他内容。2016年10月19日，原告向被告北京东方鼎石科技发展有限公司交纳洽商中介服务费40000元，被告北京东方鼎石科技发展有限公司为其出具了收款收据；同日，原告向被告涿州市联合房地产开发有限公司交纳购房首付款372880元，被告涿州市联合房地产开发有限公司向原告出具了收款收据。
另查明，至本案原告提起诉讼，被告涿州市联合房地产开发有限公司尚未取得与原告所购买房屋相关的商品房预售许可证。
上述事实，有原告及二被告的庭审陈述；原告提供的商品房买卖协议、原告与第二被告北京东方鼎石科技发展有限公司签订的“金域中央”团购优惠告知书、被告涿州市联合房地产开发有限公司于2016年10月19日向原告出具的收款收据、第二被告北京东方鼎石科技发展有限公司于2016年10月19日收取原告中介服务费的收款收据；被告北京东方鼎石科技发展有限公司提供的原告与第一被告签订的“金域中央”认购定单等证据在案佐证，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。

本院认为，合同的签订，不得违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效；本案中，至原告起诉时被告涿州市联合房地产开发有限公司仍未取得商品房预售许可证明，涉案《商品房买卖协议》的签订违反了法律的强制性规定，故本案所涉的《商品房买卖协议》应认定为无效合同；被告涿州市联合房地产开发有限公司在尚未取得商品房预售许可证的情况下，擅自对外销售房屋，其行为明显违反法律规定，存在过错；原告作为买受人请求返还已付购房款及支付利息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。此外，本案原告与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订商品房买卖协议并交纳首付款，双方系商品房买卖合同关系，原告与被告北京东方鼎石科技发展有限公司签订“金域中央”项目团购优惠告知书所形成的法律关系和原告与第一被告之间的商品房买卖合同关系并非同一性质法律关系，原告请求确认与第二被告北京东方鼎石科技发展有限公司所签订的“金域中央”项目团购优惠告知书无效并要求其返还中介费的诉讼请求不属本案审理范围，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：

一、确认原告贾某某与被告涿州市联合房地产开发有限公司于2016年10月19日签订的《商品房买卖协议》无效（协议编号0035）；
二、被告涿州市联合房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告贾某某返还购房首付款372880元并支付利息（利息计算以372880元为基数，自2016年10月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至该款项返还完毕之日止）；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费7493元，减半收取为3747元，由原告贾某某负担363元，被告涿州市联合房地产开发有限公司负担3384元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。上诉方应在提交上诉状至上诉期满日内按法律规定向本院交纳上诉费用，逾期不交纳视为放弃上诉。

审判员 刘翠翠

书记员： 李凤丽