贾好学与张文友合同纠纷一审民事判决书

原告：贾好学，男，1951年7月18日出生，汉族，农民，住兴隆县，。委托诉讼代理人：杨文军，河北瑞峰律师事务所律师。被告：张文友，男，1962年12月10日出生，汉族，农民，户籍所在地兴隆县，现住兴隆县，。委托诉讼代理人：张占群，河北张占群律师事务所律师。第三人：兴隆县兴隆镇人民政府，住所地兴隆县兴隆镇北环路，组织机构代码：00096745-7。法定代表人：李彦国，镇长。委托诉讼代理人：翟建波、韦东方，河北东庆律师事务所律师。第三人：张翠荣，女，1962年2月11日出生，满族，退休工人，户籍地兴隆县，现住兴隆县，。

贾好学向本院提出诉讼请求：1.要求确认坐落于兴隆××××砬村原告贾好学名下的房屋（含附属物）及院落（集体土地使用证编号177）的拆迁补偿归原告所有；2.要求兴隆镇政府与原告签订征收安置补偿协议，并将补偿兑现给原告；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2005年7月21日，原告与被告张文友签订购房协议书，原告将坐落于兴隆××××砬村的房屋及院落卖给被告张文友，经兴隆县法院（2017）冀0822民初1434号民事判决，双方间的2005年7月21日的购房协议书无效，因该房屋已列入兴隆县人民政府征收拆迁范围内，故该判决认为诉争的房屋属于“不能返还”或者“没有必要返还”的情形，该判决已发生法律效力。原告认为，既然判决购房协议书无效，那么，诉争房屋仍归原告所有，因列入拆迁范围，诉争房屋的拆迁补偿属于诉争房屋的替代物，应归原告所有，兴隆镇政府作为具体的拆迁征收人，应与原告签订征收安置补偿协议，将补偿兑现给原告。虽经原告与兴隆镇政府几次交涉，但镇政府迟迟不与原告签订协议。原告特此起诉。张文友辩称，原告就争议房屋已经向法院提起过诉讼，并以（2017）冀0822民初1434号判决驳回原告要求返还争议房屋的诉讼请求，该判决已经发生法律效力，原告再次起诉要求返还替代物属于重复诉讼。如原告认为有新的证据或原审错误应当通过再审程序予以解决。原告的第二项请求，要求政府与其签订补偿协议没有法律依据，政府拆迁属于行政行为，拆迁协议属于行政法范围内的行政协议，与原告第一项诉讼请求不属于同一法律关系，也不适用民诉法的规定，不属于法院审理民事案件的范围。综上，原告的诉讼请求第一项属于重复诉讼，另一项属于非民事法律关系，故应当驳回起诉。兴隆镇政府述称，镇政府对诉争房屋进行拆迁入户时，房屋由张翠荣居住，张翠荣出示了买卖协议和集体土地使用证，证明购买取得诉争房屋，因此镇政府与张翠荣签订补偿协议。原告起诉要求返还房屋的诉讼请求已经法院判决驳回，判决已生效，政府不应与原告签订补偿协议。张翠荣述称，诉争房屋由我购买，我与镇政府签订协议有效，原告起诉应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的宅基地有偿使用登记表复印件，被告提出异议，认为不能作为权属证明，应以集体建设用地使用证为准，因该证据与第三人提供的诉争房屋的集体建设用地使用证登记一致，故予以采信；2.镇政府提交的其与张翠荣签订的补偿安置协议和张文友与张翠荣之间签订的购房协议，原告提出异议，认为与被告在（2017）冀0822民初1434号案件中所做未出卖房屋的陈述和镇政府所做评估报告的产权人存在矛盾，不具有真实性。因在评估报告中产权人为贾好学（张彬），安置协议中被征收人为张翠荣（张彬、贾好学），却由镇政府与张翠荣之间签订安置协议，存在矛盾，且被告在（2017）冀0822民初1434号案件庭审中陈述未出卖房屋，故对安置协议和购房协议不作为本案证据采信。结合当事人提交的证据和庭审陈述，查明事实如下：原告贾好学系兴隆县兴隆××××砬村2组村民，在其户籍所在地拥有房屋宅院一处（以下简称诉争房屋），集体建设用地使用证编号为集建字177号，户主为贾好学，家庭成员计5口人，建房时间1981年，宅基地面积223.84m、其中建筑占地面积62.15m，宅基地四至：东至贾宗海、西至胡同3.20m、南至胡同1.90m、北至水沟1.00m处。2005年7月21日，原告贾好学（甲方）就诉争房屋与被告张文友（乙方）签订购房协议书一份，协议约定，“1、甲方同意将自己的旧居宅以人民币两万元的价格出售给乙方；2、协议签订之日乙方一次性付清房款；3、甲方负责将原房照移交给乙方；4、乙方所购房屋系指房屋主体及院内所有附属建筑物，四至以原房照数据为准；5、协议签订后，房屋所有权归乙方，乙方可以任意改建、翻���、装修、甲方无权干涉”。被告张文友系兴隆县南天门满族乡大洼村村民，购买诉争房屋后，在该房屋内居住，在居住期间在宅院内进行了添附，对房屋进行了一定的装修，具体状况原、被告均未能举证。2017年6月27日兴隆县人民政府印发了《兴隆县中冶置业新城项目地块房屋及附属物征收补偿安置方案》，对项目区范围内的房屋及附属设施、土地及附属物进行征收，由兴隆镇政府负责征收。诉争房屋在征占范围内，承德市明泰价格评估有限公司对诉争房屋作出了评估报告单，序号42号，登记产权人贾好学（张彬），评估有证房屋62.15平方米，单价6300.00元，评估金额391545.00元，有证房屋装修单价350.00元，评估金额21752.50元，土地面积223.84平方米，房屋占地62.15平方米，土地评估面积161.69平方米，评估单价900.00平方米，评估金额145521.00元，其他房屋评估13164.00元，附属��评估16101.50元，合计588084.00元。张彬系张文友之子。2017年4月18日，贾好学以张文友为被告提起诉讼，要求确认2005年7月21日双方签订的购房协议无效，张文友返还诉争房屋及院落和集体建设用地使用证，拆除院内新建设施。在该案诉讼中，询问张文友是否出卖房屋，张文友称未将诉争房屋卖给他人。本院经审理于2017年8月14日作出（2017）冀0822民初1434号判决，确认双方的购房协议无效，对原告的其他诉讼请求，认为“张文友购买原告贾好学房屋后，对该房屋中的财产进行了添附，并且该房屋已列入在拆迁范围内，原、被告诉争的房屋属于“不能返还”或者“没有必要返还”的情形”，驳回原告其他诉讼请求。判决送达后，双方均未提出上诉，判决已经发生法律效力。原告向兴隆镇政府交涉未果，遂提起本案诉讼。在诉讼中，兴隆镇政府提出已经就诉争房屋与张翠荣签���安置协议，本院遂通知张翠荣作为第三人参加诉讼。兴隆镇政府提交的安置协议签订时间为2017年9月14日，被征收人处写明张翠荣（张彬、贾好学），安置方案为房屋置换和货币补偿，其中提供置换房屋84.08平方米，支付剩余补偿款394746.75元，协议第七条被征收房屋搬迁与补偿资金支付方式约定，“……乙方腾空或拆除房屋交甲方验收后，甲方一次性向乙方支付安置用房后剩余款项”。第三人称诉争房屋已经拆迁完毕，未提供协议履行的相关证据。本院认为，（一）、关于本案第一项诉讼请求是否属于重复诉讼的问题。原告在（2017）冀0822民初1434号案件中，要求确认房屋买卖合同无效的同时，要求返还房屋，本院经审理判决确认合同无效，但未支持返还房屋的诉讼请求。原告在判决生效后，提起本案诉讼，要求确认拆迁补偿归其所有，该请求与返还原物的请求并不相同，不属于重复诉讼。被告所提出原告的该项请求属于重复诉讼的抗辩，本院不予采纳。（二）、关于本案的案由确定问题。本案系原、被告之间的房屋买卖合同被确认为无效后，未支持互相返还，对无效合同产生的法律后果的后续处理，仍应属于合同纠纷范畴，故本案虽立案案由确定为所有权纠纷，但应当按合同纠纷作为结案案由。（三）、本案争议焦点问题及其如何处理。原、被告之间的房屋买卖合同被判决确认无效，但由于已经列入拆迁范围，未支持原告返还原物的请求，根据法律规定，应当折价补偿。故本案的焦点是如何进行折价补偿。首先，原、被告之间在签订房屋买卖合同时，进行的是公平交易，房屋与价款基本相符，在房屋交付后，被告占有期间，经过多年的管理、修缮和添附，其价值及其拆迁补偿与原房屋价款的价值均发生很大变化，���法进行互相返还；其次、双方买卖的标的是建造在集体土地上的房屋，不同于一般可以自由流通的财产，被告并非房屋所在集体经济组织成员，不能取得诉争房屋的宅基地所有权转移登记，且双方在买卖合同中也未约定对宅基地使用权进行转移登记，说明双方对宅基地使用权没有进行转移的意思表示，现仍登记在原告名下，结合以上事实，应当确定由原告取得宅基地使用权的相应补偿作为对原告的补偿，由被告取得地上设施的补偿；最后，由于双方均认可已经将房屋拆除，被告尚未取得补偿，本案应当对相应份额进行确认，原告依据确认结果主张其权益，即确认诉争房屋的宅基地使用权的补偿归原告享有作为确认合同无效后对原告的补偿。（四）、关于原告要求与兴隆镇政府签订安置协议的问题。兴隆镇政府按照兴隆县人民政府的决定进行征收安置，与征收对象��订安置协议属于履行行政职权范围，是否签订、如何签订安置协议，不属于法院受理民事诉讼的审理范围，被告及第三人所辩理由成立。综上所述，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
原告贾好学与被告张文友、第三人兴隆县兴隆镇人民政府（以下简称兴隆镇政府）合同纠纷一案���本院于2017年9月19日立案后，发现张翠荣与本案有利害关系，通知其参加诉讼，依法适用普通程序，于2018年1月23日公开开庭进行了审理。原告贾好学及其委托诉讼代理人杨文军、被告张文友及其委托诉讼代理人张占群、第三人兴隆镇政府的委托诉讼代理人翟建波、韦东方、第三人张翠荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。