贾某某与竹山县桂坪新型墙材节能砖厂、梁壮志土地租赁合同纠纷一审民事判决书

原告:贾某某,男,xxxx年xx月xx日出生,汉族，农民，住湖北省竹山县。
委托诉讼代理人：江大成，竹山县宝丰法律服务所法律工作者。
被告：竹山县桂坪新型墙材节能砖厂，住所地：竹山县宝丰镇桂坪村*组。统一社会信用代码：91420323L270922430。
法定代表人:梁壮志,厂长。
被告：梁壮志，男,xxxx年xx月xx日出生,汉族，居民，住湖北省竹山县。
委托诉讼代理人：陈燕卿，湖北武当律师事务所律师。

原告贾某某与被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂、梁壮志土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案后，依法适用简易程序于2018年7月25日公开开庭进行了审理。经本院合法传唤，原告贾某某的委托诉讼代理人江大成、被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂的法定代表人梁壮志及其委托诉讼代理人陈燕卿均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告贾某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付租用原告贾某某水田租金1980元（水田0.55亩，2014年至2017年，900元/年）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年3月，原告的土地租赁给宝丰桂坪原页岩砖厂，与其法人张桂银签订了租用土地协议书，并由桂坪村村民委员会见证，租金由张桂银支付，在张桂银经营期间的租金已支付，由于其经营不善，砖厂倒闭。2011年3月20日张桂银将砖厂转让给被告梁壮志，梁壮志将砖厂登记为竹山县桂坪新型墙材节能砖厂，法人为梁壮志（个人独资企业），与原告又重新签订了土地租用协议书，本次签订协议书村委会没有见证。2011年3月20日原告与被告梁壮志签订土地租用协议书，租期截止于2016年3月止。合同约定原告的田地面积为0.55亩，租金495元/年。被告梁壮志经营期间，已支付2014年以前的租金，2014年至今没有经营，砖厂倒闭，与梁壮志也失去了联系，后多次找政府要求解决土地租金事宜未果。由于被告梁壮志经营不善导致砖厂倒闭，致使土地闲置，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求人民法院责令被告支付拖欠的土地租金。
被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂、梁壮志辩称：原告起诉的土地已经被国家征收征用，且土地使用权已经办理在桂坪砖厂名下，原签订的土地租赁合同已作废，因此被告不应当再支付租金，原告也不享有诉权；原告仅有土地租赁合同，不能证明权属情况和土地使用情况，应该提交二轮土地承包合同才享有权利，如不能提供，请求法院依法驳回原告诉求；因本案存在土地使用权和所有权发生争议，应该由政府部门先行处理；原告的诉讼时效已过，明显超过了我国民法总则规定的三年诉讼时效；被告的主体资格不适格，梁壮志个人不能成为本案的被告，其个人不应承担责任，全部责任应该由砖厂承担。
本院经审理，认定事实如下：竹山县桂坪新型墙材节能砖厂前身为宝丰桂坪页岩砖厂，系河北人张桂银（宝丰镇招商引资）于2009年投资兴建，因其经营不善倒闭。2010年4月被告梁壮志从案外人张桂银手中转让该砖厂，将原宝丰桂坪页岩砖厂更名为竹山县桂坪新型墙材节能砖厂，为梁壮志个人独资企业。2011年3月20日竹山县桂坪新型墙材节能砖厂与原告贾某某签订土地租用协议，双方约定：原告贾某某将位于桂坪村2组承包的0.55亩水田出租给被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂使用，每年支付水田租用标准为900元/亩，租期五年，从2011年3月20日起至2016年3月20日止。在五年租地期限内，租金不变，租金按每二年支付一次，竹山县桂坪新型墙材节能砖厂一次性支付两年租金。根据此约定，竹山县桂坪新型墙材节能砖厂每两年应支付原告贾某某租金990元。承租期满后，如若不再租赁土地，竹山县桂坪新型墙材节能砖厂应无条件将地返还给原告贾某某并协助恢复土地用途。在租赁期限内，竹山县桂坪新型墙材节能砖厂不得无故弃租及解除合同，原告贾某某不得无故收回出租的土地或解除合同，本合同具有不可撤销解除权。协议签订后，原告与他人签订的任何租地协议废止并归于无效。如一方违约，按租金总额的30%支付违约金并赔偿损失。
另查明，2012年8月15日被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂将其承租的水田办理了国有土地使用权证书，竹山县人民政府向其颁发了竹山国用2012第401129号国有土地使用权证书，面积为2492.1㎡，其中贾某某所出租的水田在被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂所办理的国有土地使用权证范围外，属砖厂场地内，没在轮窑（1296㎡）、机房（432㎡）、烘干区（764.1㎡）范围内，即在国有土地使用权证范围外。
再查明，被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂所承租的原告贾某某0.55亩水田系基本农田，被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂将农业用地转为非农业用地没有办理批准手续。2014年以前的租金被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂已支付原告贾某某。其与原告所签订的合同非初始合同，系接手张桂银与原告所签订的土地承租合同后重新与原告签订的土地租赁合同。原告贾某某所出租的0.55亩水田由于竹山县桂坪新型墙材节能砖厂重建厂时面貌已改变，四至边界、坐落位置无法查清。
又查明，被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂所承租的土地，2013年7月因竹山县宝丰镇桂坪村新修通村水泥路，占用了部分土地（2.5亩左右），并没有进行任何补偿和办理征用手续。现原告要求被告支付2014年至2017年四年土地租金1980元，引起诉讼。

本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。第三十三条第（二）项规定，土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。
原、被告双方所签订的土地租赁合同违反了《土地管理法》和《农村土地承包法》禁止性规定，改变了土地的用途和性质。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，原、被告双方所签订的土地租赁合同违反了法律禁止性规定，属无效合同。
针对被告提出是否应当支付土地租金、原告是否享有诉权、是否超过了诉讼时效、本案是否应当先由人民政府处理、梁壮志是否应当承担责任问题，本院认为，被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂与贾某某签订了《土地租用协议书》，根据合同相对性原理，原告为合同相对人，其享有诉权；原、被告双方所签订的协议虽然违反了法律强制性规定，属无效合同，根据法律规定，合同无效，给对方造成损失的，应当赔偿损失，具体损失金额，依双方所签订的协议进行确定。关于原告起诉是否超过了诉讼时效问题，由于被告支付了二年的租金后，一直占用所承租的土地，且合同约定租期为五年，2016年协议到期后，被告并没有复耕，从2016年3月21日起原告权利被侵害，诉讼时效应当从2016年3月21日开始计算，原告起诉没有超过法律规定的时间。关于土地使用权和所有权发生争议的问题，因被告在办理国有土地使用权证书时，并没有对出租土地的农民进行任何补偿，截止到目前，出租土地的农民并不知情所出租的土地被竹山县桂坪新型墙材节能砖厂办理了国有土地使用权证书，本案在审理过程中发现此问题，已向相关职能部门发出司法建议，要求进行立案查处，故本案作为民事案件进行处理并无不妥。关于梁壮志是否应当承担责任问题，本院认为，个人独资企业，以个人出资经营、归个人所有和控股、由个人承担经营风险和享有全部经营收益的企业。根据《个人独资企业法》规定，个人独资企业投资人以其个人资产对企业承担无限责任，自负盈亏。故梁壮志与竹山县桂坪新型墙材节能砖厂应当共同承担清偿责任。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款、第一百五十七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、原告贾某某2011年3月20日与被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂签订土地租用协议无效；
二、竹山县桂坪新型墙材节能砖厂、梁壮志于本判决生效后五日内赔偿原告贾某某2014年至2017年四年土地损失1980元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务*日万分之一点七五*迟延履行期间）。
本案受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂、梁壮志负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。

审判员 卢涛

书记员： 蔡远乐